Renoveringsbudget pr. rum: beregner for boligen

Sådan fungerer beregningen

Renoveringsbudget pr. rum: sådan estimerer du omkostningerne

Renovering af en bolig er en af de største økonomiske beslutninger, mange husstande træffer. Hvert rum har sin egen karakter. Et nyt køkken er ikke det samme som at male et soveværelse, og et nyt badeværelse kræver et helt andet budget end en gang. Beregneren deler derfor arbejdet op rum for rum. Det giver et estimat, der ofte er mere realistisk end en enkelt pris pr. m² for hele boligen.

Sådan fungerer beregningen

Princippet bygger på forskellen i kompleksitet mellem rummene. En stue eller et soveværelse er et tørt rum, hvor arbejdet primært omfatter vægge, gulv, lofter og almindelig elinstallation. Et køkken og et badeværelse er våde rum, hvor der indgår vand, afløb, tætning, fliser, hvidevarer og sanitet. Alt dette hæver prisen pr. m² betydeligt.

For hvert rum ganger du arealet med den pris pr. m², der svarer til det valgte niveau. Summen af alle rum giver delsummen. Derefter lægges buffer til uforudsete forhold oven på, og beregneren udregner den som en procentdel af delsummen. Standardværdien er 10 %. Formlen er T = (Σ Aᵢ × Pᵢ) × (1 + M/100), hvor T er det samlede estimat, Aᵢ er arealet af rum i, Pᵢ er prisen pr. m² for rum i, og M er bufferen i procent.

Et eksempel gør det tydeligere. Antag at en lejlighed i København har en stue på 24 m², to soveværelser på samlet 20 m², et køkken på 10 m², et badeværelse på 6 m² og en gang på 10 m². Hvert af de fem rum får sin egen pris pr. m² efter niveau, og de fem produkter lægges sammen. Først derefter lægges buffer oven på. Resultatet vises for hvert rum i resultatpanelet, så det er let at se, hvor de største poster ligger.

Forskellen mellem rummene

I en mellemstor renovering er køkkener og badeværelser dyrere pr. m² end stuer og soveværelser. Årsagen er primært, at de kræver specialiserede håndværkere. Vand- og afløbsarbejde udføres typisk af VVS-installatører, mens arbejde på elinstallationen udføres af elinstallatører. Derudover er materialerne ofte dyrere, fx vådrumsbeskyttelse, fliser, bordplader og sanitet.

Forskellen kan være så stor, at et gennemsnit for hele boligen giver forkerte forventninger. Et etageboligbyggeri fra 1970'erne i Brønshøj i København kan have et lille køkken og et badeværelse, hvor både rør og el skal ændres, mens soveværelserne kun kræver maling og et nyt gulv. En parcelhus i Odense med et stort soveværelse og en stue, der bare skal males, er et helt andet projekt, selv om det samlede areal er det samme. Beregneren gør det muligt at vægte disse forskelle.

Hvad de tre niveauer omfatter

Basisniveauet dækker overfladearbejde. Det omfatter maling af vægge og lofter, nye gulve, lister, udskiftning af armaturer og beslag samt mindre reparationer. Skjulte vand-, varme- og elinstallationer i væggene ændres ikke.

Mellemniveauet er en fornyelse af køkken og badeværelse med delvis eller fuld udskiftning af installationerne, nye fliser og overflader i mellemklassen. Niveauet passer typisk til ældre boliger, hvor installationerne er slidte, men bygningen i øvrigt er i god stand.

Det komplette niveau er en fuld gennemgang af boligen. Her kan vægge flyttes, alle installationer udskiftes, og lyd- og varmeisoleringen forbedres. Overfladerne svarer til nybyggeri. Hvis du ændrer bærende konstruktioner, skal du kontakte kommunen, før arbejdet går i gang, fordi det typisk kræver tilladelse efter Bygningsreglementet 2018 (BR18).

Buffer til uforudsete forhold

Buffer findes, fordi ældre bygninger gemmer på overraskelser. Slidte rør, gamle ledninger, fugt bag overflader eller skjulte skader i gulvkonstruktionen opdages typisk først, når arbejdet er i gang. Standardværdien på 10 % er et udgangspunkt, og den passer bedst til en mellemstor renovering af en bolig i rimelig stand.

Ved en fuld renovering af en ældre bygning, eller hvis du ikke kender boligens tilstand, bør du vælge en højere buffer. Spørg håndværkerne, hvad de typisk har fundet i tilsvarende boliger, og bed dem notere eventuelle forbehold i tilbuddet.

En almindelig fejl er at sætte bufferen til nul for at få et pænere tal. Det giver et budget, der ikke holder, når den første væg er åbnet.

Etapevis renovering eller én samlet opgave

Du kan vælge at renovere i etaper. Det giver mening at starte med køkken og badeværelse, fordi det er der, boligen får mest værdi, og fordi hverdagen forstyrres mest der. De tørre rum kan vente, til der er råd.

Ulempen er, at byggepladsen etableres flere gange, at der bliver dobbeltarbejde, og at synergier går tabt. Hvis væggen til badeværelset alligevel er åben, kan det være billigere at trække kabler til den tilstødende stue samtidig. Beregneren kan ikke vise sådanne synergier, så det er din opgave at vurdere dem, når du har et samlet overblik.

Bor du i en andelsbolig, bør du tjekke foreningens vedtægter, før du planlægger større ændringer. Er du lejer, bør du aftale ændringerne med udlejer, før arbejdet går i gang. Gør det, før du planlægger etaperne.

Boligens registrerede areal kan du kontrollere i BBR-registret. Hvis du skal skifte radiatorer eller etablere gulvvarme, afhænger arbejdet desuden af, om boligen er tilsluttet fjernvarme, eller om den har en anden opvarmningsform.

Hvornår beregneren ikke er nok

Beregneren giver et planlægningsestimat, ikke et tilbud. Den er nyttig til at afgøre, om et projekt er realistisk, og hvilke rum der bør prioriteres. Den erstatter dog ikke en besigtigelse.

Før du giver en opgave, bør du indhente mindst tre skriftlige tilbud på samme beskrivelse og mængdefortegnelse. Kontroller, at virksomheden er registreret i CVR-registret, og spørg til ansvarsforsikring. Hvis tilbudene varierer meget, skyldes det ofte, at de ikke dækker det samme omfang.

Vær opmærksom på momsen. Momssatsen er 25 %, jf. momsloven, og den har stor betydning for det samlede budget. Kontrollér, om et tilbud er angivet med eller uden moms, før du sammenligner dem.

Ved ændringer af bærende konstruktioner, gas- eller varmeinstallationer kan det være nødvendigt at inddrage en rådgiver. Spørg kommunen, hvilke tilladelser eller anmeldelser der gælder for din bolig.

Typiske fejl

• Glemme buffer, eller sætte den til nul for at få et lavere tal.
• Sammenligne tilbud, der dækker forskelligt omfang.
• Blande tilbud med og uden moms.
• Vælge det komplette niveau, selv om installationerne er i god stand.
• Bruge et forkert areal. Tjek boligens areal i BBR-registret, og mål rummene selv, før du udfylder beregneren.
• Glemme tiden. En renovering af køkken eller badeværelse kan sætte hverdagen på pause i flere uger, og det bør indgå i planen.