Calculadora de ratio LTV para crédito hipotecario

Cómo funciona el cálculo

Ratio LTV: la relación entre el préstamo y el valor del inmueble

Antes de que una entidad financiera apruebe un crédito hipotecario, calcula un número que pesa más que casi cualquier otro en la decisión: el ratio entre el monto prestado y el valor del inmueble que sirve de garantía. Ese ratio se llama LTV, por sus siglas en inglés Loan to Value, y determina no solo si el préstamo se aprueba, sino también en qué condiciones.

Conocer el propio LTV antes de presentar la solicitud permite planificar el anticipo con tiempo y evitar sorpresas en medio de la compra. En Argentina, el proceso suele incluir el boleto de compraventa, la tasación, la evaluación crediticia de la entidad y, finalmente, la escritura ante escribano, y cada etapa puede afectar las cifras con las que se trabaja.

Qué mide el LTV y cómo se calcula

El LTV es la relación directa entre el monto del préstamo solicitado y el valor de la garantía. Se expresa en porcentaje e indica qué fracción del valor del inmueble financia efectivamente la entidad.

La parte que más suele sorprender a quien calcula el LTV por primera vez es la definición de valor de garantía. No siempre coincide con el precio de compra. Es el menor entre el valor de compra, que es el precio acordado con el vendedor, y el valor de tasación bancaria, que es el valor que un tasador asigna al inmueble por encargo de la entidad. Si la tasación queda por debajo del precio pagado, es ese valor más bajo el que entra en el cálculo, aunque el boleto y la escritura registren un precio mayor.

Esta regla tiene consecuencias prácticas directas. Tomando el precio de compra como 100 y una tasación de 90, la garantía vale 90. Si se piden 80 de préstamo, el LTV resultante es 80 / 90 × 100, alrededor de 88,9%, mientras que sobre el precio de compra la proporción sería de 80%. La diferencia de casi 9 puntos ya no se financia con el crédito y debe cubrirse con recursos propios, además del anticipo previsto.

Los criterios de la normativa y de cada entidad

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) supervisa a las entidades financieras. Sus normas, publicadas en su sitio oficial (bcra.gob.ar), rigen la actividad crediticia de las entidades, incluido el otorgamiento de préstamos hipotecarios. Los parámetros aplicables pueden variar según la finalidad del préstamo, el tipo de crédito y las características de la operación, por lo que no conviene asumir que un único número sirve para todos los casos.

Además de la normativa, cada entidad fija su propia política. Puede aplicar criterios más conservadores que el marco regulatorio, según su apetito de riesgo y su evaluación de cada cliente. Por eso, el monto máximo que una persona puede obtener depende de dos capas: lo que permite la regulación vigente y lo que la entidad concreta está dispuesta a aprobar.

La normativa se modifica con cierta frecuencia, en función de la situación macroeconómica y del funcionamiento del sistema financiero. Por esta razón, esta página no fija un valor máximo de LTV. Los criterios en vigor deben consultarse en la normativa publicada por el BCRA o directamente con la entidad antes de iniciar el trámite.

Cómo influye el anticipo en el ratio

El anticipo, o aporte propio, es el complemento aritmético del LTV. A mayor porcentaje del valor de la garantía que pone el comprador, menor es la parte que la entidad financia y menor el LTV. Con un anticipo de 20% el LTV es 80%. Con un anticipo equivalente a un tercio del valor de la garantía, el LTV es de 66,7%, un ratio bastante más holgado que el de quien financia casi la totalidad del inmueble.

Reducir el LTV tiene un efecto que va más allá de la aprobación. Las entidades suelen asociar ratios más bajos con un menor riesgo de incumplimiento, lo que puede traducirse en condiciones comerciales más favorables. Aun así, la tasa concreta depende de la evaluación de riesgo individual de cada entidad y no debe darse por supuesta de antemano.

Las entidades también suelen pedir documentación que acredite el origen de los fondos del anticipo. Conviene tener esos comprobantes ordenados desde el principio, porque forman parte del expediente que se analiza junto con el LTV.

Costos que el LTV no incluye

Un error frecuente es pensar que el LTV contempla todos los gastos de la compra. No es así. Los honorarios del escribano y los gastos de registro del inmueble no forman parte de la garantía ni del cálculo del LTV, y deben cubrirse con recursos propios, con independencia del LTV aprobado para el préstamo. Los tributos que puedan corresponder a la operación tampoco entran en el LTV, y conviene confirmar con el escribano interviniente cuáles aplican en la jurisdicción donde se encuentra el inmueble antes de firmar.

Por la misma razón, el presupuesto total de la operación es más alto que el anticipo. Conviene sumar todos estos conceptos al armar el plan de financiamiento, y no solo el porcentaje que se aporta sobre el precio.

Errores comunes al calcular el LTV

El primer error es usar solo el precio de compra sin considerar que la tasación puede resultar más baja. Esto altera el valor de la garantía y, con ello, el monto máximo que la entidad está dispuesta a financiar.

El segundo es tomar como referencia el valor fiscal o el valor catastral del inmueble. Son valores con finalidad tributaria y no coinciden con el valor de garantía que aplica la entidad.

El tercero es confundir el LTV con la relación cuota-ingreso, que mide la capacidad del hogar para afrontar la cuota mensual frente a sus ingresos. Son ratios distintos: el LTV mide el riesgo asociado a la garantía, mientras que la relación cuota-ingreso evalúa la capacidad de pago. Ambos se analizan en la evaluación de solvencia, pero responden a preguntas diferentes.

El cuarto es tomar una simulación como una oferta real. El resultado depende de la tasación efectiva, del perfil crediticio de cada persona y de las políticas de la entidad, que pueden cambiar entre una consulta y otra.

Ejemplo de uso en una simulación

Supongamos un departamento en Córdoba con un precio de compra equivalente a 100 y un anticipo de 25 sobre ese precio. El préstamo solicitado sería de 75. Si la tasación bancaria sale en 95, la garantía es 95 y el LTV resulta de 75 / 95 × 100, es decir, alrededor de 78,9%. Si la tasación hubiera coincidido con el precio de compra, el LTV sería de 75%. La diferencia de casi 4 puntos muestra por qué conviene esperar el resultado de la tasación antes de dar por cerrado el plan de financiamiento.

Cuándo conviene consultar a un asesor

La calculadora estima el LTV con los valores introducidos, pero no reemplaza la tasación real de la entidad ni considera el perfil de riesgo individual, el historial crediticio o las políticas específicas de cada institución. El historial registrado en la Central de Deudores del BCRA es uno de los elementos que pueden influir en la evaluación, por eso conviene conocerlo antes de presentar la solicitud.

Para saber qué LTV es viable en cada caso, y qué condiciones corresponden a ese ratio, un asesor financiero independiente puede comparar propuestas de varias entidades y explicar cómo aplica cada una sus criterios. Antes de contratar a alguien, conviene verificar su formación y la forma en que cobra sus honorarios, porque no todos los servicios de intermediación tienen el mismo esquema.

Preguntas que conviene hacerse después del cálculo

Si el ratio resulta alto, hay varias palancas: aumentar el anticipo, buscar un inmueble cuya tasación se acerque al precio de compra o negociar el precio con el vendedor antes de firmar el boleto. Si el ratio resulta holgado, conviene verificar que el resto del presupuesto (gastos, impuestos, honorarios y reservas) también esté cubierto, porque un LTV bajo no garantiza por sí solo que la operación cierre sin dificultades.