Calculadora de LTV para crédito hipotecario en Chile

Cómo funciona el cálculo

Relación LTV: cuánto se financia del valor de la propiedad

Antes de aprobar un crédito hipotecario, la institución financiera calcula una relación que influye tanto en la decisión como en las condiciones de la operación: la que existe entre el monto prestado y el valor de la propiedad que sirve de garantía. Esta relación se llama LTV, por las siglas en inglés de Loan-to-Value, y conviene conocerla antes de visitar una sucursal o de iniciar la búsqueda de una propiedad.

Entender el LTV con antelación permite planificar el pie, es decir, el aporte de recursos propios que el comprador destina a la compra, y evita sorpresas durante la evaluación del crédito, cuando el margen de maniobra suele ser menor.

Qué mide el LTV y cómo se calcula

El LTV es la proporción entre el monto del crédito solicitado y el valor de la garantía. Se expresa en porcentaje y muestra qué fracción del inmueble financia la institución. La fracción restante la cubre el comprador con su pie. En una compra con un pie de 20%, el LTV resultante es 80%.

La parte que más sorprende a quien calcula el LTV por primera vez es la definición de valor de la garantía. No siempre coincide con el precio de compraventa acordado con el vendedor. Se toma el menor entre ese precio y la tasación bancaria, es decir, el valor que el tasador de la institución asigna a la propiedad. Si la tasación sale por debajo del precio, es esa cifra más baja la que entra en el cálculo, aunque el comprador haya pactado un precio mayor. Como el LTV es un cociente, el valor de la garantía debe ser mayor que cero: con un valor igual a cero o negativo la división no tiene sentido y el cálculo no se puede realizar.

Esta diferencia tiene consecuencias prácticas. Una tasación inferior al precio obliga a cubrir la diferencia con recursos propios adicionales, además del pie ya previsto, porque la institución no financia por encima del LTV que aplica sobre el valor más bajo. En la práctica, una tasación débil puede llevar a renegociar el precio, a aumentar el pie o a cambiar de propiedad.

También es importante mantener coherentes las unidades. Muchos créditos hipotecarios en Chile se expresan en Unidades de Fomento (UF), una unidad de cuenta reajustable según la inflación, mientras que otros se denominan directamente en pesos chilenos. El LTV es un cociente, así que el monto y la garantía deben estar en la misma unidad. Comparar una cifra en pesos con otra en UF produce un resultado sin sentido.

Los límites que fijan las instituciones y la supervisión

El LTV máximo que se acepta para un crédito hipotecario no es el mismo en todos los casos. Depende de la institución, del tipo de inmueble, de si se trata de la vivienda principal o de una segunda propiedad, y de la política de riesgo que cada entidad aplica en cada momento. Por eso esta calculadora no fija un límite único: muestra el LTV resultante y el pie mínimo correspondiente, y la referencia concreta debe confirmarse con la institución financiera.

La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) supervisa a las instituciones financieras, incluidas las que conceden créditos hipotecarios. Las tasas de referencia del mercado, como la Tasa de Política Monetaria (TPM) que fija el Banco Central de Chile, pueden influir en las condiciones ofrecidas, pero no sustituyen el análisis caso a caso. Los valores vigentes deben consultarse directamente en el sitio del Banco Central de Chile, porque cambian con el tiempo.

Cómo influye el pie en el LTV

El pie es el complemento aritmético del LTV: cuanto mayor es la parte del valor que el comprador aporta con recursos propios, menor es la fracción que se financia y menor el LTV. Un comprador que reúna un pie de un tercio del valor de la garantía, es decir, cerca de 33%, tendrá un LTV de aproximadamente 67%, bastante más holgado que otro que financie casi la totalidad del inmueble.

Reducir el LTV tiene efectos que van más allá de la aprobación. Las instituciones financieras tienden a asociar relaciones más bajas con un menor riesgo de incumplimiento, lo que puede traducirse en condiciones más favorables. Aun así, la tasa concreta depende del análisis de riesgo individual del solicitante y no debe darse por supuesta. Tampoco conviene aumentar el pie hasta dejar sin colchón de ahorro al hogar, porque los gastos de la compra y los imprevistos de los primeros años siguen existiendo.

Errores comunes al calcular el LTV

El error más frecuente es usar solo el precio de compraventa y olvidar que la tasación puede venir más baja. Esto altera el valor de la garantía y, en consecuencia, el monto máximo que la institución está dispuesta a financiar.

Otro error habitual es olvidar que el LTV no incluye los costos asociados a la compra, como los gastos de escritura, los gastos de inscripción de la propiedad o los impuestos que correspondan. Estos conceptos no forman parte del cálculo, porque la fórmula solo relaciona el monto del crédito con el valor de la garantía, así que deben preverse por separado. Conviene confirmar su importe con el Servicio de Impuestos Internos (SII) y pedir a la institución un detalle por escrito de los gastos antes de firmar.

Un tercer error es confundir el LTV con la carga financiera, que relaciona el dividendo mensual con el ingreso del hogar. Son indicadores distintos. El LTV mide el riesgo asociado a la garantía, es decir, al inmueble, mientras que la carga financiera mide la capacidad del hogar para pagar cada mes. Ambos se revisan en la evaluación, pero responden a preguntas diferentes, así que un LTV bajo no garantiza por sí solo que la carga financiera sea adecuada, ni al revés.

Un cuarto caso merece atención: el de las propiedades en verde, es decir, en construcción. La tasación puede basarse en un valor proyectado o en el avance de obra, y el valor de la garantía puede cambiar al momento de la escritura. Conviene confirmar con la institución cómo se determina la garantía en esos casos, porque el LTV calculado al inicio puede no coincidir con el final.

Cuándo usar esta calculadora y cuándo no

La calculadora sirve para estimar el LTV en una fase temprana, comparar escenarios de pie y entender qué valor de tasación sería necesario para alcanzar un LTV determinado. Es útil cuando se barajan varias propiedades o cuando se quiere saber si el monto pedido encaja con el pie disponible.

No sustituye una tasación real ni considera el perfil de riesgo individual, el historial de crédito, el ingreso del hogar o las políticas específicas de cada institución. Tampoco aplica a operaciones distintas del crédito hipotecario, como un crédito de consumo o un financiamiento sin garantía inmobiliaria, en las que el cálculo de la garantía y los límites son otros.

Cuándo consultar a un asesor hipotecario

Cuando el LTV calculado se acerca a los límites que aplican las instituciones, cuando la tasación bancaria llega por debajo de lo esperado o cuando se quieren comparar propuestas de varias instituciones antes de presentar la solicitud formal, conviene pedir orientación a un asesor hipotecario independiente. Un asesor puede explicar qué LTV es viable en cada caso concreto, qué condiciones corresponden a cada relación y cómo negociar en nombre del cliente interesado. Antes de contratar sus servicios, conviene verificar sus credenciales y pedir por escrito el detalle de sus honorarios.

Para conocer los criterios generales de la supervisión, puede consultarse la información publicada por la CMF en su sitio oficial.