Calculadora de Preaprobación de Crédito de Vivienda

Cómo funciona el cálculo

Preaprobación de crédito de vivienda: los dos indicadores que pesan más

Para muchos hogares en Colombia, la preaprobación es el primer paso serio antes de buscar apartamento. Sin embargo, la palabra suele usarse sin precisar qué revisa exactamente la entidad financiera en esa fase. No es una promesa de crédito ni una aprobación. Es una primera lectura de la capacidad de pago del hogar y del peso del préstamo sobre el valor del inmueble. Esta calculadora reproduce esa lectura con los dos indicadores principales, antes de cualquier reunión presencial.

Cómo evalúa la entidad el primer indicador

La tasa de esfuerzo mide la fracción del ingreso neto mensual del hogar que queda comprometida con cuotas de crédito. Se calcula sumando la cuota del nuevo préstamo a todas las cuotas que el hogar ya paga y dividiendo ese total entre el ingreso neto. Un hogar con ingresos altos pero varias cuotas pequeñas en curso puede tener más dificultades con este indicador que otro con ingresos más modestos y ninguna deuda vigente. Por eso conviene incluir las tarjetas pagadas a plazos, los créditos de libre inversión y los créditos de vehículo, aunque cada uno parezca pequeño.

El segundo indicador: la relación préstamo-valor

La relación préstamo-valor, conocida por la sigla LTV, compara el monto que se va a financiar con el valor del inmueble. Cuanto mayor sea la cuota inicial, menor es la parte financiada y menor el riesgo que asume la entidad si tiene que ejecutarse la garantía hipotecaria. Una cuota inicial reducida empuja el indicador hacia el límite de prudencia de la entidad, aunque la tasa de esfuerzo del hogar sea cómoda. En la práctica, la entidad mira los dos indicadores en conjunto, y un buen resultado en uno puede compensar parcialmente una cifra más ajustada en el otro.

Qué regula la supervisión y qué no regula

La Superintendencia Financiera de Colombia supervisa a las entidades que otorgan crédito. El Banco de la República, por su parte, fija la política monetaria y publica indicadores de referencia, como el IBR, que sirven de base a algunas tasas de crédito. Cada entidad define sus propios criterios de riesgo y sus rangos de prudencia para la tasa de esfuerzo y la relación préstamo-valor, y esos rangos pueden variar según el perfil del cliente, el tipo de inmueble y el momento del mercado. Por eso el resultado de esta calculadora es una orientación, y la cifra que aplica cada banco puede ser distinta.

Qué cambia entre la preaprobación y la aprobación final

La preaprobación suele hacerse con pocos documentos: colillas de pago recientes, la declaración de renta más reciente, extractos bancarios y el reporte de endeudamiento de las centrales de información financiera. Con esa información, la entidad estima los dos indicadores y devuelve una respuesta indicativa, con validez limitada, que ayuda a fijar un presupuesto antes de visitar inmuebles.

La aprobación final exige más. Hace falta el avalúo del inmueble concreto, que realiza un perito, la prueba de la situación laboral y, en algunos casos, documentos sobre el origen de la cuota inicial. Es en esta etapa cuando entran factores que la preaprobación no capta con detalle, como el historial de pagos, la antigüedad del contrato laboral o la forma en que se obtienen los ingresos de un trabajador independiente. Por eso la preaprobación orienta la búsqueda de vivienda, pero no reemplaza el estudio completo.

Cómo se calcula la cuota en esta calculadora

La cuota se obtiene con el sistema de amortización francés, en el que la cuota mensual es constante durante todo el plazo. La fórmula usa la tasa mensual, que se obtiene dividiendo entre doce la tasa nominal anual, y el número de cuotas, que es el plazo en años multiplicado por doce. Este método es una aproximación habitual para estimar la cuota. Si la entidad informa una tasa efectiva anual (E.A.), la conversión exacta a tasa mensual es (1 + r)^(1/12) − 1, donde r es la tasa efectiva anual. Como la calculadora divide entre doce, al introducir una tasa efectiva anual la cuota estimada queda algo por encima de la real. La tasa final del contrato depende de las condiciones de cada entidad, por lo que conviene confirmarla en la oferta antes de tomar decisiones.

Casos límite de la fórmula

Algunos valores de entrada dejan sin definir una parte del cálculo. Con una tasa de interés igual a cero, la expresión de la cuota se reduce a cero dividido entre cero, y el resultado correcto es el monto del crédito dividido entre el número de cuotas, es decir, una cuota sin intereses. Con un plazo igual a cero no hay cuotas que calcular y el resultado no tiene sentido. Con un valor del inmueble igual a cero, la relación préstamo-valor no está definida, y con un ingreso neto igual a cero tampoco lo está la tasa de esfuerzo. Antes de interpretar el resultado, conviene revisar que el valor del inmueble, el plazo, la tasa y el ingreso neto son mayores que cero. La cuota inicial y las cuotas de créditos vigentes sí pueden ser cero.

Errores comunes antes de pedir la preaprobación

El primer error es usar el ingreso bruto en lugar del neto. La distancia entre ambos valores, marcada por los descuentos de nómina y los aportes a salud y pensión, es suficiente para convertir un resultado cómodo en un resultado ajustado. La entidad trabaja siempre sobre el ingreso neto que puede acreditar.

El segundo error es olvidar deudas pequeñas, como una tarjeta de crédito con compras a cuotas, un crédito de electrodomésticos o una libranza. Parecen irrelevantes por separado, pero suman al numerador de la tasa de esfuerzo y aparecen en el reporte de endeudamiento que la entidad consulta.

El tercer error es subestimar el peso de la cuota inicial. Un hogar en Medellín con ahorro suficiente para una entrada generosa puede compensar una tasa de esfuerzo más apretada, porque la relación préstamo-valor baja y deja margen a la entidad para aceptar la solicitud. Lo contrario también ocurre: una cuota inicial mínima puede frenar un caso aunque el ingreso alcance de sobra.

El cuarto error es elegir el plazo más largo sin mirar el costo total. Un plazo amplio reduce la cuota y, por tanto, la tasa de esfuerzo, pero incrementa de forma notable el total de intereses. Conviene simular al menos dos plazos antes de decidir.

Cuándo no usar esta calculadora como única referencia

La calculadora no sirve para decidir por sí sola si conviene un crédito. No tiene en cuenta el historial de pagos, la estabilidad de la relación laboral, los ingresos variables de los independientes que no se promedian de forma sencilla, ni los seguros que la entidad pueda exigir. Tampoco calcula el avalúo del inmueble, que solo puede conocerse cuando un perito visita la propiedad. Si el hogar tiene ingresos muy irregulares, si uno de los titulares trabaja por cuenta propia con declaraciones de renta complejas o si existen procesos de reestructuración de deudas, conviene pedir una valoración directa a la entidad.

Cuándo conviene consultar a un profesional

Cuando los indicadores quedan cerca del rango de prudencia de la entidad, conviene hablar con un asesor financiero independiente antes de firmar una promesa de compraventa. Un asesor puede comparar propuestas de varias entidades y explicar qué margen tiene cada una para un perfil concreto, algo que una herramienta de cálculo no puede saber. Del mismo modo, si el hogar tiene varios créditos activos y no es claro cuál condiciona la aprobación, un profesional puede ayudar a priorizar qué deuda conviene cancelar primero.

La Superintendencia Financiera de Colombia supervisa a las entidades de crédito y el Banco de la República es la autoridad monetaria del país. Ambas instituciones enmarcan el contexto en el que se toman estas decisiones, pero la cifra final la fija cada entidad al evaluar el caso completo.