Calculadora de Amortización Parcial de Crédito Hipotecario

Calcula el impacto de un pago anticipado en tu crédito hipotecario. Compara dos opciones: reducir la mensualidad manteniendo el plazo, o acortar el crédito manteniendo el pago.

En una amortización parcial, cada peso de capital pagado anticipadamente elimina los intereses que ese peso habría generado en los pagos futuros. El ahorro de intereses es proporcional al plazo remanescente y a la tasa de interés contratada; un plazo más largo y una tasa más elevada amplifican el beneficio de amortizar. La calculadora presenta las dos opciones simultáneamente: reducir la mensualidad (manteniendo el plazo) o acortar el plazo (manteniendo la mensualidad).

En México, los créditos hipotecarios pueden ser de tasa fija o variable (indexada a la TIIE, Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio). Muchas instituciones de crédito permiten amortizaciones parciales sin penalización, aunque algunos contratos pueden aplicar comisiones reguladas. La decisión entre reducir el pago mensual o el plazo depende de las prioridades financieras de cada familia: quién necesita liquidez inmediata elige reducir la mensualidad; quién busca minimizar el costo total del crédito elige acortar el plazo.

La mayoría de los créditos hipotecarios en México funcionan mediante el sistema francés (tabla de amortización lineal en pagos), donde cada mensualidad incluye una porción de capital y otra de intereses. En los primeros años, la componente de intereses es mayor; conforme avanza el contrato, se invierte esta proporción. Por esta razón, amortizar en fases tempranas del crédito genera mayor ahorro relativo de intereses que hacerlo en las fases finales.

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Capital pendiente $

Importe del préstamo todavía en deuda

Plazo restante años

Número de años restantes hasta el fin del contrato

Euribor %

Tipo de referencia Euribor del índice contractual

Diferencial bancario %

Margen aplicado por el banco sobre el Euribor

Importe a amortizar $

Valor que deseas adelantar en el pago al banco

Tipo de interés

Determina la comisión máxima legalmente permitida

Opción A: reducir la cuota (mismo plazo)

Nueva cuota mensual

$605.19

Cuota recalculada tras la amortización, por el sistema francés (tabla Price)

Reducción de la cuota: $55.02
Ahorro en intereses (opción A): $6,505

Opción B: reducir el plazo (misma cuota)

Nuevo plazo

21 años y 6 meses

Plazo hasta el fin del contrato tras la amortización, manteniendo la misma cuota

Tiempo ahorrado: 3 años y 6 meses
Ahorro en intereses (opción B): $17,729

Cuota actual: $660.21
Tipo Nominal Anual (TAN): 4.40 %
Comisión máxima de amortización: $50.00

Cómo funciona

Introduce el capital pendiente, el monto que aún adeudas al banco en este momento.

Define el plazo remanescente en años, contando el tiempo que falta hasta el fin del contrato.

Ingresa los valores actuales de TIIE y spread de tu contrato para calcular la tasa anual nominal.

Fórmula

PMP = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] | Opción A (reducir pago): PMP' = C' × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] | Opción B (reducir plazo): n' = −ln(1 − C' × r / PMP) / ln(1 + r)

PMP — Pago mensual antes de la amortización parcial (sistema francés o tabla Price)

PMP' — Nuevo pago mensual después de la amortización (opción A, mismo plazo)

n' — Nuevo número de pagos después de la amortización (opción B, mismo pago)

C — Capital pendiente antes de la amortización parcial

C' — Capital residual después de la amortización (C menos el monto amortizado)

r — Tasa mensual = TAN / 1200 (nota: cuando r = 0, PMP = C / n)

n — Número de pagos pendientes (plazo en años × 12)

TAN — Tasa Anual Nominal; para créditos de tasa variable: TIIE + spread. Para créditos de tasa fija: tasa contractual

CAT — Costo Anual Total según regulación de CNBV y Banxico; expresión porcentual anual que incluye la tasa nominal más comisiones, seguros obligatorios y demás cargos comprendidos en el crédito, conforme a la metodología regulatoria mexicana

Cómo funciona el cálculo

Una amortización parcial de crédito hipotecario consiste en pagar al banco un monto adicional de capital, reduciendo el saldo pendiente. A diferencia de la mensualidad regular, que se divide entre capital e intereses conforme a la tabla de amortización, el pago anticipado va íntegramente a capital. Por esta razón, genera un ahorro de intereses proporcional al número de mensualidades restantes y a la tasa de interés aplicable.

En México, los créditos hipotecarios pueden ser de tasa fija o variable. Los créditos de tasa variable están indexados típicamente a la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio), más un spread (margen) establecido por la institución de crédito. La tasa anual nominal (TAN) resulta de sumar la TIIE vigente al momento del cálculo más el spread contractual. Para créditos de tasa fija, la TAN permanece constante durante toda la vida del contrato.

La fórmula que rige los créditos hipotecarios en régimen francés (estándar en México) utiliza el sistema de amortización lineal. Cada mensualidad se calcula dividiendo el capital total entre el número de pagos, aplicando interés sobre el saldo pendiente. Cuando se realiza un pago anticipado, el nuevo saldo (capital residual) se recalcula, y la institución de crédito ofrece dos caminos: recalcular la mensualidad manteniendo el número original de pagos, o recalcular el número de pagos manteniendo la mensualidad constante.

La primera opción (reducir mensualidad) libera liquidez inmediata. La nueva mensualidad será menor que la anterior porque se aplica a un capital más bajo. El ahorro de intereses es real pero moderado, porque el número de prestaciones no cambia.

La segunda opción (reducir plazo) genera siempre mayor ahorro total en intereses. Al mantener la mensualidad y eliminar prestaciones futuras (comenzando por las últimas, que aún contienen una porción significativa de capital), se reduce el número total de periodos de acumulación de intereses. Como en los últimos años del contrato el pago es casi 100% capital y casi 0% intereses, eliminar prestaciones finales tiene efecto menor en ahorro absoluto que eliminar prestaciones iniciales; sin embargo, el ahorro sigue siendo superior al de la opción de reducir mensualidad.

Las instituciones de crédito en México pueden cobrar comisiones por amortización anticipada, aunque muchas no lo hacen o aplican comisiones mínimas. Algunos contratos pueden establecer cláusulas específicas. Lo prudente es verificar con la institución las condiciones exactas del contrato antes de procesar una amortización anticipada, consultando el propio contrato o comunicándose con la institución.

El beneficio de amortizar es mayor cuando el plazo remanescente es largo, porque hay más mensualidades futuras a reducir o recalcular. Una tasa de interés más elevada también amplifica el efecto, porque cada mensualidad contiene una componente de intereses proporcionalmente mayor. El momento de la amortización a lo largo de la vida del contrato también impacta: en los primeros años, cuando la componente de intereses en cada mensualidad es más alta, amortizar tiene efecto más significativo que en fases finales del contrato.

Caso especial: en escenarios teóricos con tasa de interés cero (r = 0), la fórmula del sistema francés se simplifica: cada mensualidad equivale al capital dividido entre el número de pagos (PMP = C / n). Aunque las tasas de interés cero son raras en créditos hipotecarios reales, esta consideración asegura que la calculadora maneje todos los escenarios posibles sin errores de cálculo.

Antes de amortizar, el acreedor debe verificar si el ahorro de intereses obtenido justifica el costo de la amortización (si la institución cobra comisión). En créditos de tasa variable sin comisión, esa ecuación casi siempre favorece la amortización cuando el plazo remanescente es superior a uno o dos años.

Existen casos especiales que pueden requerir asesoría profesional: contratos con tasa mixta (parte fija, parte variable), créditos con fondos en fideicomiso, o amortizaciones de montos muy elevados. Un intermediario de crédito registrado ante la CNBV puede analizar el impacto global incluyendo todas las cláusulas contractuales.

La calculadora utiliza la fórmula del sistema francés y los datos introducidos. La mensualidad real y el ahorro efectivo pueden diferir por varios factores no incluidos en este cálculo: seguros de vida o multirriesgos asociados al crédito, comisiones específicas del contrato, o modalidades especiales de crédito. Para un análisis completo y decisión informada, es aconsejable confirmar las condiciones exactas con la institución de crédito y, si es necesario, consultar a un profesional especializado en crédito hipotecario.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre amortización parcial y amortización total de un crédito hipotecario?

La amortización parcial consiste en pagar un monto adicional de capital, reduciendo el saldo pendiente pero manteniendo el contrato activo con pagos regulares. La amortización total liquida el crédito en su totalidad antes del plazo original, encerrando el contrato. Ambas generalmente no incurren en penalización en México, aunque algunos contratos pueden tener cláusulas específicas. Verifica siempre el contrato de tu institución de crédito.

¿Es obligatorio avisar a la institución de crédito antes de hacer una amortización parcial?

La mayoría de las instituciones de crédito en México aceptan amortizaciones parciales sin aviso previo, pero algunos contratos pueden requerir notificación. Lo más prudente es confirmar con tu institución las condiciones del contrato antes de procesar la amortización, ya que los requisitos varían según la institución y el tipo de crédito.

¿Qué es más ventajoso: reducir la mensualidad o reducir el plazo?

Reducir el plazo genera siempre mayor ahorro total en intereses, porque se eliminan mensualidades futuras completas manteniendo el pago actual. Reducir la mensualidad libera liquidez inmediata pero mantiene el mismo número de periodos futuros. La elección depende de las prioridades personales: quién necesita mejorar el flujo de caja mensual elige reducir la mensualidad; quién busca minimizar el costo total del crédito elige acortar el plazo.

¿Cuál es la tasa de referencia para un crédito hipotecario de tasa variable en México?

La mayoría de los créditos hipotecarios de tasa variable en México están indexados a la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio), que es fijada diariamente por el Banco de México (Banxico) como promedio de las tasas a las que se prestan dinero las instituciones bancarias entre sí. Tu tasa anual resulta de sumar la TIIE vigente más el spread (margen) que estableció tu institución de crédito en el contrato.

¿Hay restricciones legales para hacer una amortización anticipada en México?

No hay restricciones legales federales que prohíban amortizar anticipadamente en México. Sin embargo, algunos contratos pueden establecer cláusulas específicas, comisiones mínimas, o requisitos de aviso previo. La regulación en materia de crédito hipotecario es supervisada por la CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores), CONDUSEF (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) y Banxico. Consulta tu contrato o contacta directamente a tu institución.

¿Afecta una amortización parcial mi historial crediticio?

Una amortización parcial no afecta negativamente tu historial crediticio; de hecho, demuestra tu capacidad y voluntad de pagar. Tu calificación crediticia puede mejorar si tu institución reporta el comportamiento responsable a los burós de crédito. Lo único que cambia es el saldo adeudado (que disminuye) y posiblemente la mensualidad o el plazo, según la opción elegida.

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Por RivoCalc · Revisado según la metodología editorial · Actualizado el 10 de julio de 2026

Esta calculadora proporciona una estimación con fines informativos y no constituye asesoría financiera. Los valores reales dependen de las condiciones específicas de cada contrato e institución de crédito. Para decisiones financieras importantes, consulta con un profesional calificado, tu institución de crédito, o un intermediario de crédito registrado ante la CNBV.