Calculadora de Preaprobación de Crédito Hipotecario

Cómo funciona el cálculo

Preaprobación hipotecaria en México: los dos criterios que pesan

Quien empieza a buscar vivienda en México escucha pronto el término preaprobación, pero pocas personas saben con precisión qué revisa la institución de crédito en esa fase. No es una promesa de financiamiento. Es una primera lectura de la elegibilidad del hogar frente a dos indicadores que pesan más que cualquier otro factor aislado: la relación de esfuerzo y la relación préstamo-valor. Esta calculadora reproduce esa lectura antes de cualquier reunión presencial, con las mismas fórmulas que se usan para estimar la capacidad de pago.

Cómo se calcula la relación de esfuerzo

La relación de esfuerzo, conocida por su sigla en inglés DSTI, expresa la fracción del ingreso neto mensual del hogar que queda comprometida con pagos de crédito. El cálculo suma dos componentes: los pagos mensuales de los créditos que ya están activos y la mensualidad estimada del crédito que se quiere contratar. El total se divide entre el ingreso mensual neto y se multiplica por cien.

Para seguir el cálculo sin valores monetarios, supongamos que el ingreso neto mensual del hogar equivale a 100 unidades. Si los créditos vigentes suman 10 unidades al mes y la mensualidad del nuevo préstamo es de 25 unidades, la relación de esfuerzo es (10 + 25) / 100 × 100, es decir, 35%. Ese resultado se lee como la proporción del ingreso que el hogar dedicaría a deudas si el nuevo crédito se aprobara.

El ingreso que se introduce debe ser el neto, es decir, el que llega efectivamente a la cuenta después de impuestos y cuotas de seguridad social. Si se usa el ingreso bruto, el resultado baja de forma artificial y la calculadora da una imagen más favorable de la que tendrá la institución.

Cómo se calcula la relación préstamo-valor

La relación préstamo-valor, o LTV, compara el monto que se pide prestado con el valor de la vivienda. El monto necesario es el valor del inmueble menos el enganche disponible, y el LTV es ese monto dividido entre el valor, multiplicado por cien.

Con el mismo ejemplo de referencia, supongamos un inmueble con valor de 100 unidades y un enganche de 20 unidades. El monto a financiar es de 80 unidades, y el LTV resulta en 80%. Cuanto mayor es el enganche, menor es el LTV, y la institución asume una exposición menor si el crédito deja de pagarse y la garantía tiene que ejecutarse.

Un LTV reducido no compensa automáticamente una relación de esfuerzo alta, ni al revés. Las instituciones evalúan ambos indicadores en conjunto, por eso un perfil con ingresos sólidos puede verse limitado por una entrada mínima, y un perfil con enganche generoso puede verse limitado por pagos mensuales elevados.

El papel de la tasa, el plazo y la cuota fija

La mensualidad del nuevo crédito se calcula con el sistema de amortización francés, también llamado de cuota fija. La fórmula P = M × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ) devuelve el pago constante que liquida el monto en n meses. La tasa mensual i se obtiene dividiendo la tasa anual entre doce, y n es el plazo en años multiplicado por doce.

Un ejemplo ilustra el efecto del plazo. Con una tasa anual de 10% y un plazo de 20 años, cada 100 unidades financiadas generan una mensualidad de aproximadamente 0.97 unidades. Si el mismo crédito se contrata a 30 años, la mensualidad baja, pero el costo total de los intereses sube de forma considerable, porque el saldo se mantiene más tiempo. Por eso la calculadora permite comparar plazos antes de decidir.

La tasa es una variable clave. En muchos créditos hipotecarios con tasa variable, el interés se referencia a la TIIE publicada por el Banco de México, de modo que la mensualidad real puede cambiar durante la vida del préstamo. La calculadora usa una tasa fija estimada, así que sirve como punto de partida y no como proyección de largo plazo.

Qué cambia entre la preaprobación y la aprobación final

La preaprobación suele apoyarse en pocos documentos: comprobantes de ingresos recientes, declaración fiscal, estados de cuenta bancarios y el reporte de crédito de las sociedades de información crediticia. Con ellos, la institución estima los dos indicadores y devuelve una respuesta indicativa, válida durante un periodo limitado, que ayuda a definir un presupuesto realista antes de visitar inmuebles.

La aprobación final exige más. La institución encarga un avalúo del inmueble concreto, solicita prueba de la situación laboral y, en algunos casos, documentación adicional sobre el origen del enganche. También entran factores que la preaprobación no capta con detalle, como el historial de pagos o la antigüedad en el empleo. Por eso la preaprobación orienta la búsqueda, pero no sustituye el proceso completo.

Errores frecuentes antes de pedir la preaprobación

El primer error es usar el ingreso bruto en lugar del neto. La diferencia entre ambos suele ser suficiente para convertir un resultado cómodo en uno ajustado, y la institución trabaja siempre sobre el ingreso que el hogar recibe realmente.

El segundo error es olvidar los créditos pequeños, como una compra a plazos con tarjeta o un crédito para electrodomésticos. Cada uno parece irrelevante por separado, pero suma al numerador de la relación de esfuerzo y aparece en el reporte de crédito que consulta la institución.

El tercer error es subestimar el peso del enganche. Un hogar en Monterrey con ahorro suficiente para una entrada amplia puede compensar una relación de esfuerzo más apretada, porque el LTV baja y da margen a la institución para aceptar el expediente. Lo contrario también ocurre: un enganche mínimo puede frenar una solicitud aunque el ingreso sea holgado.

Casos límite y valores no válidos

Hay combinaciones de datos que no producen un resultado interpretable, y conviene conocerlas antes de leer los indicadores.

Si la tasa anual es cero, el denominador de la fórmula de la mensualidad se anula. En ese caso la mensualidad se obtiene como el límite matemático de la fórmula cuando la tasa tiende a cero, que es el monto dividido entre el número de pagos (M / n). Por ejemplo, 100 unidades financiadas en 12 pagos mensuales dan 8.33 unidades al mes, sin interés.

El plazo también debe ser mayor que cero. Si n es cero, el denominador de P se anula y no existe mensualidad que calcular. Si n es uno, la fórmula sigue siendo válida y la mensualidad equivale al monto más el interés de ese único periodo, es decir, M × (1 + i).

Si el enganche es igual o mayor que el valor de la vivienda, el monto a financiar M es cero o negativo. No hay crédito que estimar, así que el LTV y la mensualidad que resultan de la fórmula no representan una propuesta real y no deben leerse como preaprobación.

Si el valor de la vivienda es cero, el LTV no puede calcularse, porque la fórmula divide entre cero. Lo mismo sucede con el ingreso neto: si R es cero, la relación de esfuerzo no tiene sentido, porque no hay ingreso con el que comparar los pagos.

Estos casos no se resuelven cambiando la fórmula, que se mantiene tal como se describe arriba. Para obtener un resultado válido, el valor del inmueble debe ser mayor que cero, el enganche menor que ese valor, el ingreso neto mayor que cero y el plazo mayor que cero.

Cuándo no usar esta calculadora como referencia única

La herramienta reproduce el método con fidelidad, pero simplifica la realidad. No incluye el historial de pagos, la antigüedad laboral, la situación de los trabajadores independientes con ingresos variables ni las condiciones específicas de cada producto. Tampoco conoce el valor de avalúo, que solo se fija cuando un perito visita el inmueble. Para una decisión de compra, el resultado debe contrastarse con la evaluación de una institución.

Cuándo consultar a un profesional

Conviene hablar con un asesor hipotecario cuando la relación de esfuerzo o el LTV quedan cerca del límite que aplica la institución, o cuando existen varias deudas activas y no está claro cuál condiciona la aprobación. Un asesor independiente compara propuestas de distintas instituciones y puede explicar qué margen tiene cada una para un perfil concreto. Antes de firmar un contrato de promesa de compraventa, también es útil revisar las condiciones del crédito con calma.

La supervisión de las instituciones de crédito corre a cargo de la CNBV, mientras que Banxico define la política monetaria. La CONDUSEF atiende consultas y reclamaciones de los usuarios de servicios financieros y publica información comparativa sobre productos de crédito. Estas instituciones públicas son una fuente gratuita para contrastar lo que indica cualquier simulador.