Calculadora de Costo de Revestimiento de Fachada
Calcula el costo de revestimiento de fachada: sistema EIFS, tarrajeo o cerámica. Incluye andamio y preparación de la superficie.
Para una vivienda de dos plantas en Lima, la superficie de fachada a revestir oscila típicamente entre 120 y 180 m², descontando ventanas y puertas. En edificios de departamentos de mayor altura, la fachada total puede superar los 500 m², lo que convierte el tipo de sistema elegido y la calidad de la preparación en decisiones de alto impacto en el costo y la durabilidad.
El sistema de aislamiento térmico exterior (EIFS, por sus siglas en inglés: External Insulation and Finish System) es la solución más completa para rehabilitar o mejorar fachadas con insuficiente aislamiento: incorpora aislamiento térmico, impermeabilización y acabado en un único sistema aplicado por fuera del muro existente. En el Perú, el tarrajeo exterior (mezcla de cemento y arena aplicada sobre el muro de ladrillo o bloque de concreto) es la solución más extendida en obra nueva y en mantenimiento de fachadas, por su facilidad de ejecución. La cerámica o mayólica de fachada se usa principalmente en acabados de calidad superior o en locales comerciales.
El Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento es el marco normativo que regula las condiciones de ejecución en obras de construcción y rehabilitación en el Perú. La norma EM.110 del RNE, sobre confort térmico y lumínico con eficiencia energética, clasifica el territorio peruano en zonas bioclimáticas con características térmicas diferenciadas; en la sierra y el altiplano (Cusco, Arequipa, Puno), el aislamiento de la envolvente es especialmente relevante por las amplias variaciones de temperatura entre el día y la noche.
El costo total de la obra depende del sistema elegido, de si se requiere andamio (prácticamente siempre necesario en fachadas de más de un piso), de la condición del soporte antes de la aplicación y de la ubicación de la obra. Esta calculadora estima el costo por m² considerando todos esos componentes y aplica un factor regional que refleja la diferencia de precios de mano de obra entre Lima Metropolitana y el resto del Perú.
El resultado se actualiza automáticamente.
Perímetro × altura, menos ventanas y puertas. Una vivienda de planta baja con 10 m de frente y 3 m de altura libre tiene ≈ 80–100 m².
Elegir el sistema rellena el precio base por m² con el valor de referencia — puedes ajustarlo después.
Precios de referencia del mercado peruano por sistema de revestimiento, más andamio y preparación de superficie, antes del ajuste regional. Se recomienda ajustar los valores al presupuesto recibido de los contratistas locales. Los proveedores de materiales de construcción y ferreterías locales son la fuente habitual de referencia de precios en el mercado peruano.
Alquiler + montaje + desmontaje. Necesario por encima de la planta baja. (S//m²)
Hidrolavado + retirada de zonas sueltas. Recomendada en fachadas degradadas. (S//m²)
Coste total estimado
S/ 68.00/m² · SATE Estándar (EPS 80 mm)
- Revestimiento (80 m² × S/ 55.00/m²)
- S/ 4,400.00
- Andamio
- S/ 480.00
- Preparación de la superficie
- S/ 560.00
- Precio por m² de fachada (estimación)
- S/ 68.00/m²
Cómo funciona
Fórmula
Cómo funciona el cálculo
El revestimiento de fachada en el Perú: EIFS, tarrajeo y cerámica
El revestimiento exterior de una fachada cumple tres funciones simultáneas: protección frente a la lluvia y la humedad, mejora del comportamiento térmico de la envolvente, y renovación del aspecto del inmueble. En el parque edificado peruano, donde gran parte de las construcciones residenciales presenta fachadas de ladrillo visto o tarrajeo deteriorado, la elección del sistema de revestimiento tiene consecuencias directas en la durabilidad de la obra y en el confort de los ocupantes.
El EIFS: el sistema integral para fachadas con necesidad de aislamiento
El EIFS (External Insulation and Finish System) es el sistema de revestimiento más completo para fachadas que requieren mejora del aislamiento térmico. Se instala por el exterior del muro existente, sin reducir el área habitable interior. La secuencia de aplicación comienza con placas de aislamiento (habitualmente poliestireno expandido o lana mineral) fijadas al soporte mediante mortero adhesivo y anclajes mecánicos, seguidas de una malla de refuerzo de fibra de vidrio embebida en la capa base, y finaliza con el acabado decorativo. El sistema resuelve en simultáneo la impermeabilización, el aislamiento térmico y el aspecto exterior de la fachada.
En el Perú, la norma EM.110 del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, establece los criterios de confort térmico y eficiencia energética para edificaciones. El RNE clasifica el territorio en zonas bioclimáticas con características diferenciadas. En la zona de la sierra y el altiplano (Cusco, Arequipa, Puno, Ayacucho), las amplitudes térmicas diarias son elevadas, lo que hace que el aislamiento de la envolvente sea especialmente relevante tanto para el confort interior como para reducir el consumo de energía en calefacción. Para proyectos que reciban financiamiento de programas del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, se recomienda verificar los requisitos técnicos específicos de cada programa antes de seleccionar el sistema de revestimiento.
En zonas sísmicas de alta intensidad como Lima o la costa peruana, la norma E.030 del RNE sobre Diseño Sismorresistente condiciona el tipo de fijación de los sistemas adheridos a la fachada. Para edificios de varios pisos, es recomendable que un ingeniero civil colegiado en el Colegio de Ingenieros del Perú (CIP) revise la idoneidad del sistema de fijación antes de iniciar la instalación.
El tarrajeo exterior: la solución más extendida en el mercado peruano
El tarrajeo exterior es la solución de revestimiento más habitual en la construcción residencial peruana. Consiste en una mezcla de cemento, arena y agua (en ocasiones con aditivos impermeabilizantes) que se aplica sobre el muro de ladrillo o bloque de concreto, formando una capa de protección que cubre las juntas de la albañilería y homogeneiza la superficie. El tarrajeo no incorpora aislamiento térmico, pero mejora significativamente la impermeabilización y protege la estructura frente a la acción del agua y la humedad.
El tarrajeo es la opción adecuada para fachadas en buen estado estructural que solo necesitan renovar el aspecto y la protección frente a la lluvia, sin necesidad de mejorar el aislamiento. En muchas viviendas unifamiliares de ciudades como Trujillo, Chiclayo o Piura, el tarrajeo con pintado posterior es el acabado predominante. No resuelve puentes térmicos ni mejora el comportamiento energético del edificio, pero es suficiente para obras de mantenimiento corriente y renovación estética.
Cerámica y mayólica en fachada
En proyectos de mayor categoría, en locales comerciales o en inmuebles con alta exposición a la lluvia, la cerámica o mayólica de fachada ofrece una solución durable y de fácil mantenimiento. Las piezas deben seleccionarse con especificación adecuada para uso exterior: baja absorción de agua y resistencia a las heladas, especialmente en zonas de la sierra donde las temperaturas nocturnas descienden de forma marcada. La fijación debe realizarse con mortero apto para uso exterior y las juntas deben sellarse correctamente para evitar infiltraciones de agua que, con el tiempo, pueden producir el desprendimiento de las piezas.
El andamio: el costo que suele omitirse en el presupuesto inicial
Para fachadas de más de un piso, el andamio tubular es prácticamente obligatorio. La norma G.050 del RNE sobre Seguridad durante la Construcción establece los requisitos de seguridad para trabajos en altura en obras de edificación, e impide usar escaleras como plataforma de trabajo sostenida. El andamio debe ser montado por personal capacitado e incluir barandas de protección y rodapiés. El alquiler, montaje y desmontaje del andamio representa una fracción relevante del costo total de la obra de revestimiento, especialmente cuando la fachada tiene gran altura o cuando los trabajos se extienden varias semanas. Solicitar varios presupuestos de empresas especializadas con anticipación permite obtener mejores condiciones, sobre todo en temporadas de alta actividad en el sector de la construcción.
La preparación de la superficie: el paso decisivo para la durabilidad
Antes de aplicar cualquier sistema de revestimiento, la superficie debe estar limpia, sana y libre de partes sueltas. En fachadas con tarrajeo antiguo deteriorado, la preparación incluye el picado de las zonas disgregadas, el lavado a presión y la aplicación de un imprimante de adherencia. Un sistema EIFS o un tarrajeo nuevo aplicado sobre un soporte con partes sueltas no adhiere correctamente; el desprendimiento comienza en pocos años, con inicio habitual en las esquinas y en las zonas de mayor exposición a la lluvia o al sol. La preparación de la superficie es la inversión con mayor retorno en términos de durabilidad del sistema. Omitirla para reducir el presupuesto genera casi siempre un desprendimiento prematuro que obliga a repetir la intervención con mayor costo total.
Las diferencias regionales de costo
La mano de obra especializada en Lima Metropolitana tiene un costo por m² superior al de ciudades como Arequipa, Trujillo, Chiclayo o Cusco. Esta diferencia responde a la mayor demanda de albañiles y maestros de obra especializados en la capital, a los costos de desplazamiento en una ciudad de gran extensión y al nivel general de precios del mercado limeño. Esta calculadora incorpora un factor regional que ajusta el costo estimado según la ubicación de la obra, permitiendo obtener una estimación más realista para cada mercado local.
Cuándo consultar a un técnico especializado
Para fachadas con fisuras en patrón de mapa, humedad persistente en el interior, eflorescencias (manchas blancas de sales minerales) o desprendimientos del revestimiento existente, es necesario un diagnóstico técnico previo por parte de un ingeniero civil o arquitecto colegiado antes de iniciar cualquier obra. Aplicar un sistema de revestimiento nuevo sobre un muro con humedad activa por capilaridad encapsula el problema sin resolverlo, con consecuencias graves para la albañilería y para la salud de los ocupantes. El diagnóstico técnico puede revelar que el origen del problema está en la cubierta, en las juntas de los marcos de ventana o en el sistema de evacuación de aguas pluviales, y no en el propio revestimiento de la fachada. En ese caso, el gasto en el revestimiento no resolverá la causa raíz y la intervención deberá repetirse en pocos años con mayor costo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un sistema EIFS y el tarrajeo exterior?
El EIFS es un sistema multicapa que incluye aislamiento térmico (placas de poliestireno expandido o lana mineral), malla de refuerzo de fibra de vidrio y acabado decorativo, todo aplicado por el exterior del muro existente. El tarrajeo exterior es una capa de mortero de cemento que protege el muro y lo impermeabiliza, pero no incorpora aislamiento térmico. Si el objetivo es renovar el aspecto e impermeabilizar una fachada estructuralmente sana, el tarrajeo es suficiente. Si se busca mejorar el aislamiento térmico del inmueble, el EIFS es la solución adecuada.
¿Necesito andamio para revestir la fachada de mi vivienda?
Para trabajos en fachadas por encima del primer piso, el andamio es prácticamente indispensable. La norma G.050 del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) establece los requisitos de seguridad para trabajos en altura en obras de construcción y no permite usar escaleras como plataforma de trabajo sostenida. El andamio debe ser montado por personal capacitado e incluir barandas de seguridad y rodapiés. Incluye su costo en el presupuesto desde el inicio: es una de las partidas que con mayor frecuencia se omite y genera desviaciones relevantes en el costo total de la obra.
¿Qué normas del RNE aplican al revestimiento de fachadas en el Perú?
El marco normativo principal es el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Para revestimientos de fachada son especialmente relevantes la norma G.050 (Seguridad durante la Construcción, que regula los trabajos en altura y el uso de andamios), la norma EM.110 (Confort Térmico y Lumínico con Eficiencia Energética, que establece criterios de aislamiento por zona bioclimática) y la norma E.030 (Diseño Sismorresistente, que afecta las fijaciones en zonas sísmicas). Un ingeniero civil o arquitecto colegiado puede orientar sobre los requisitos específicos según el tipo de obra y la ubicación.
¿Cuánto dura el revestimiento de una fachada?
La durabilidad depende de la calidad de la preparación del soporte, del sistema elegido, de la correcta ejecución y de las condiciones climáticas de la zona. En áreas de la sierra con grandes variaciones de temperatura entre el día y la noche, la durabilidad puede verse afectada si no se usan materiales con la especificación adecuada para esas condiciones. La ficha técnica del producto empleado indica el intervalo de mantenimiento recomendado por el fabricante. Una preparación del soporte deficiente es la causa más frecuente de desprendimiento prematuro, independientemente del sistema elegido.
¿Cuándo debo contratar un técnico antes de revestir la fachada?
Es necesario un diagnóstico técnico previo cuando la fachada presenta fisuras en patrón de mapa, humedad persistente en el interior, eflorescencias (manchas blancas de sales minerales) o desprendimientos del revestimiento existente. Aplicar un revestimiento nuevo sobre un muro con humedad activa agrava el problema y puede comprometer la estructura. Un ingeniero civil o arquitecto colegiado puede identificar si el origen está en la cubierta, en las instalaciones de evacuación de aguas pluviales o en el propio muro, antes de invertir en un sistema que no resolverá la causa raíz.
¿Hay diferencia de costo entre Lima y ciudades de provincias?
Sí. La mano de obra especializada en Lima Metropolitana tiene un precio por m² superior al de ciudades como Arequipa, Trujillo, Chiclayo o Cusco. Esta diferencia se debe a la mayor demanda de albañiles y maestros de obra especializados en la capital, a los costos de desplazamiento en una ciudad de gran extensión y al nivel general de precios del mercado limeño. Esta calculadora aplica un factor regional que ajusta la estimación según la ubicación de la obra. Para presupuestos precisos, se recomienda solicitar varias cotizaciones a empresas locales de construcción y ferretería.
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Por RivoCalc · Revisado según la metodología editorial · Actualizado el 27 de julio de 2026
Los resultados son estimaciones indicativas basadas en un modelo de costo simplificado. Los costos reales dependen de las características del soporte, del sistema elegido, de las condiciones específicas de la obra y de la propuesta del contratista. Para obras que afecten elementos estructurales o en edificios de varios pisos, consulta a un ingeniero civil colegiado en el Colegio de Ingenieros del Perú (CIP).