Kalkulačka hypotéky s akontací
Spočítejte částku k financování, poměr LTV a měsíční splátku hypotéky podle výše akontace, doby splatnosti a úrokové sazby.
Pokud akontace tvoří 20 % kupní ceny nemovitosti, banka financuje zbylých 80 % a poměr LTV je 80 %. U hypotetického úvěru se sazbou 4 % p. a. a splatností 30 let by celkové úroky dosáhly zhruba 72 % půjčené částky, takže výše akontace i délka splatnosti rozhodují o konečném nákladu více, než se na první pohled zdá.
Kalkulačka vychází z kupní ceny a akontace. Nejprve odečte akontaci od ceny, čímž získá částku k financování, a poté ji podělí cenou nemovitosti, aby vyjádřila LTV. Měsíční splátku počítá anuitním splácením, při kterém zůstává splátka po celou dobu stejná, zatímco se postupně mění podíl úroku a splácené jistiny. Výsledek je dobrým odhadem hodnot, které uvidíte v nabídce banky, pokud nabídka neobsahuje poplatky, pojištění nebo mimořádné podmínky.
Akontaci ovlivníte přímo už při přípravě koupě, zatímco splatnost a úrokovou sazbu určuje hlavně výběr banky a produktu. Proto má smysl simulovat různé varianty ještě před první schůzkou s bankou. Každých deset procentních bodů akontace snižuje částku k financování o desetinu ceny, a tím i splátku a celkové úroky.
Výsledky slouží jako orientační přehled, nikoli jako nabídku, a proto je před rozhodnutím vždy ověřte u konkrétní banky. Pro srovnání nabídek různých bank použijte RPSN (roční procentní sazbu nákladů), která zahrnuje úroky i poplatky, a porovnávejte ji v evropském standardizovaném formuláři ESIS (směrnice 2014/17/EU), který banka poskytuje před uzavřením smlouvy.
Kalkulačka je určena hlavně pro ty, kdo teprve zvažují, kolik vlastních prostředků do koupě vložit. Pokud už máte nabídku od banky, přepište do kalkulačky údaje z ní a zkontrolujte, zda výsledek odpovídá předpokladům v nabídce. Rozdíly bývají spíše v marži nebo v poplatcích než v samotném výpočtu splátky.
Výsledek se aktualizuje automaticky.
Celková kupní cena nemovitosti
Částka hrazená z vlastních úspor bez úvěru
Celková doba splácení úvěru v letech
Referenční sazba PRIBOR sjednaná ve smlouvě (např. 3M nebo 6M)
Přirážka banky k sazbě PRIBOR
Odhadovaná měsíční splátka
Vypočtena anuitním způsobem, s konstantní splátkou
- Výše úvěru
- 180 000 Kč
- LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti)
- 90,0 %
- Roční úroková sazba (p. a.)
- 4,40 %
- Celkem zaplacené úroky
- 144 493 Kč
- Celková částka k zaplacení
- 324 493 Kč
Jak to funguje
Vzorec
Jak výpočet funguje
Hypotéka s akontací: výše úvěru, LTV a splátka
Když se připravujete na koupi nemovitosti, cena domu je jen výchozím údajem. Částku, kterou banka skutečně poskytne, určuje akontace, tedy vlastní prostředky, které kupující zaplatí bez úvěru. Tato kalkulačka z ceny a akontace odvodí tři hodnoty, které tvoří základ každé nabídky hypotéky: částku k financování, poměr LTV a odhad měsíční splátky. K nim přidává celkové úroky a celkovou částku, kterou splatíte.
Částka k financování a význam LTV
Částka k financování je rozdíl mezi kupní cenou a akontací. Banka nefinancuje celou cenu nemovitosti, ale jen tu část, kterou kupující nedokáže pokrýt vlastními zdroji. Kalkulačka proto vyžaduje, aby akontace byla nižší než cena. Pokud je akontace stejná nebo vyšší, žádný úvěr k financování nezbývá a výsledek se nezobrazí.
LTV (Loan-to-Value, česky poměr úvěru k hodnotě) vyjadřuje částku k financování jako procento hodnoty nemovitosti. Čím nižší je LTV, tím menší je riziko pro banku. Česká národní banka stanovuje horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI, tedy i limity LTV, které omezují poměr LTV u nově poskytovaných úvěrů na bydlení. Aktuální hodnoty najdete na stránce ČNB Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI, protože se mohou měnit. Limity se mohou lišit podle účelu úvěru, zda jde o vlastní bydlení, nebo o investici.
Banky při posuzování obvykle nevycházejí z kupní ceny, ale z nižší z obou hodnot: z ceny nebo z ocenění nemovitosti, které si banka nechává zpracovat. Pokud znalecký posudek vyjde nižší než cena, LTV je vyšší, než by naznačovala samotná kalkulace. Do kalkulačky proto zadejte cenu a počítejte s tím, že skutečné LTV může být vyšší.
Jak akontace ovlivňuje splátku
Měsíční splátka se počítá anuitním splácením. Při této metodě je splátka po celou dobu splatnosti stejná, zatímco na začátku tvoří větší podíl úrok a na konci převažuje splacení jistiny. Splátka je přitom přímo úměrná částce k financování. Při stejné sazbě a stejné splatnosti tedy snížení úvěru o desetinu sníží splátku také o desetinu. Stejně se chovají i celkové úroky.
Absolutní úspora na úrocích však roste s délkou splatnosti, protože úrok se počítá z jistiny po celou dobu. Nižší akontace je tak nákladnější hlavně u dlouhých úvěrů. Pokud porovnáváte dvě varianty, nezaměřujte se jen na splátku. Podívejte se i na celkové úroky, které kalkulačka zobrazuje vedle ní.
PRIBOR, marže a úroková sazba
Úroková sazba v kalkulačce je součtem referenční sazby PRIBOR a marže banky. PRIBOR je pražská mezibankovní sazba, která se vyhlašuje každý pracovní den pro různé splatnosti, nejčastěji tři, šest nebo dvanáct měsíců. U hypotéky s proměnlivou sazbou se mění podle aktuálního PRIBORu, zatímco marže obvykle zůstává stejná po celou dobu splatnosti.
Marže je přirážka banky. Odráží profil klienta, výši LTV a produkty, které si klient s úvěrem sjedná. Dvě nabídky se stejným PRIBORem tak mohou mít různou výslednou sazbu.
Řada hypoték se v Česku sjednává s fixací úrokové sazby na několik let. Kalkulačku lze s fixací použít, pokud do pole PRIBOR zadáte nulu a do marže celou fixní sazbu. Výsledek odpovídá splátce během fixace za předpokladu, že se sazba po celou splatnost nezmění. Po skončení fixace se splátka přepočítá podle nových podmínek, a proto je vhodné simulovat i scénář s vyšší sazbou.
Náklady, které do akontace nepatří
Akontace tvoří jen část kupní ceny, zbytek financuje úvěr, ale kupující platí i další náklady, které kalkulačka nepočítá. Patří mezi ně zejména správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí, odměna realitního makléře, pokud ho využijete, náklady na znalecký posudek nebo ocenění pro banku a notářské poplatky, pokud je notář u převodu zapojen. K tomu přibývají poplatky účtované bankou za vyřízení a případně za vedení úvěru a pojištění nemovitosti, které banka obvykle vyžaduje.
Tyto náklady do LTV nevstupují, ale snižují rozpočet, který máte na akontaci. Proto je rozumné vyčlenit rezervu navíc, aby na akontaci nezůstalo méně, než jste plánovali. Mnoho kupujících simuluje nákup jen z ceny a akontace a při podpisu zjistí, že na poplatky zbývá málo prostředků.
Mimořádná splátka v kalkulačce
Kalkulačku lze použít i pro simulaci mimořádné splátky. Do pole ceny zadejte zbývající jistinu po splátce, do akontace nulu a do doby splatnosti zbývající dobu smlouvy v letech. Kalkulačka ukáže novou měsíční splátku a celkové úroky za zbývající období. LTV v tomto případě nemá smysl, protože se počítá z jistiny, nikoli z hodnoty nemovitosti.
Porovnáním s původní splátkou zjistíte, zda je výhodnější splátku snížit, nebo zkrátit dobu splatnosti. Výši poplatku za předčasné splacení kalkulačka nezahrnuje. Smlouva ji stanovuje, ale zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, omezuje její zákonné maximum, a proto ji do simulace připočtěte ručně, pokud je ve vaší smlouvě sjednána.
Srovnání nabídek a RPSN
Kalkulačka ukazuje úrokovou sazbu, nikoli roční procentní sazbu nákladů. RPSN je zákonný ukazatel podle zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, a zahrnuje úroky i poplatky. Najdete jej v evropských standardizovaných informacích o úvěru (ESIS), které banka poskytuje před uzavřením smlouvy podle směrnice 2014/17/EU o úvěrech na bydlení. Protože kalkulačka RPSN nepočítá, její výsledek se nehodí k porovnání nabídek mezi sebou. Slouží k pochopení struktury splátky a k tomu, jak se splátka mění s akontací a splatností.
Kdy kalkulačku nepoužít a kdy se poradit
Kalkulačka nezohledňuje záznamy v registrech dlužníků, stabilitu příjmu, složení domácnosti, ocenění nemovitosti ani zvláštní podmínky smlouvy. Banka při posouzení žádosti hodnotí především schopnost splácet, takže výsledek simulace nemusí odpovídat tomu, co banka schválí.
Pro složitější situace, například u osob samostatně výdělečně činných nebo při nepravidelných příjmech, se obraťte na zprostředkovatele úvěru zapsaného v registru vedeném Českou národní bankou podle zákona č. 257/2016 Sb. Ten může porovnat nabídky více bank a provést vás celým procesem. Před podpisem si ověřte, kdo jeho odměnu hradí a jakou částku účtuje.
Časté chyby při výpočtu
- Splatnost zadaná v měsících místo v letech. Kalkulačka počítá v letech, takže 360 měsíců zadejte jako 30 let.
- Použití kupní ceny místo ocenění pro banku. Pokud banka vychází z nižší hodnoty, LTV se může výrazně zvýšit.
- Zapomenutí na sjednanou fixaci. U fixované hypotéky zadejte celou sazbu do marže, jinak výsledek neodpovídá smlouvě.
- Záměna úrokové sazby s RPSN. RPSN bývá vyšší než úroková sazba, protože zahrnuje poplatky.
- Nezahrnutí nákladů kolem nákupu do rozpočtu na akontaci.
- Akontace rovná ceně nebo vyšší. Žádný úvěr k financování nezbývá a kalkulačka výsledek nezobrazí.
- Nulová sazba. Splátka se rovná částce k financování děleno počtem splátek, což kalkulačka zobrazí automaticky.
Časté dotazy
Co znamená LTV u hypotéky?
LTV (Loan-to-Value), česky poměr úvěru k hodnotě, je podíl částky k financování na hodnotě nemovitosti vyjádřený v procentech. Pokud banka financuje 80 % hodnoty nemovitosti, LTV je 80 %. Čím nižší je LTV, tím menší je riziko pro banku a tím snáze lze získat příznivější podmínky. Česká národní banka stanovuje horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI, tedy limity LTV pro úvěry na bydlení, a omezuje tak, jaký podíl hodnoty nemovitosti lze financovat. Proto je třeba počítat s minimální akontací. Aktuální limity ověřte na stránce ČNB Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI.
Jaká akontace je v Česku potřeba?
Minimální akontace není pevně daná, protože závisí na limitech LTV, které stanovuje Česká národní banka, na účelu úvěru a na konkrétní bance. Limity LTV mohou dále omezit podíl úvěru podle toho, zda nemovitost slouží k bydlení, nebo jako investice. Kromě akontace je nutné mít vlastní zdroje na úhradu nákladů kolem nákupu, mezi nimi poplatek za vklad do katastru nemovitostí, znalecký posudek, případné notářské poplatky a pojištění. Tyto náklady se do akontace nepočítají, a proto je vhodné je plánovat zvlášť. Podmínky konkrétní banky ověřte v nabídce nebo u zprostředkovatele úvěru.
Proč se výsledek kalkulačky liší od nabídky banky?
Kalkulačka počítá s konstantní sazbou po celou splatnost a nezahrnuje poplatky, pojištění, mimořádné podmínky ani hodnocení vaší bonity. Banka navíc vychází z ocenění nemovitosti, nejen z kupní ceny, a z nižší z obou hodnot se odvíjí LTV. Pokud se liší sazba, zadejte do kalkulačky skutečné hodnoty z předsmluvních informací, tedy PRIBOR pro zvolenou splatnost a nabídnutou marži. Výsledek z kalkulačky je odhad. Závazné údaje najdete v dokumentu ESIS a v úvěrové smlouvě.
Snižuje vyšší akontace vždy měsíční splátku?
Při stejné sazbě a stejné splatnosti ano. Výše splátky je přímo úměrná částce k financování, takže každé snížení úvěru sníží splátku ve stejném poměru. Vyšší akontace navíc může snížit LTV a usnadnit sjednání nižší marže, což splátku sníží ještě více. Tento efekt však závisí na konkrétní nabídce banky a kalkulačka jej nemůže zohlednit automaticky. Vyzkoušejte v kalkulačce více variant akontace a porovnejte je se skutečnými nabídkami.
Jak v kalkulačce simulovat mimořádnou splátku?
Do pole ceny zadejte zbývající jistinu po mimořádné splátce, do akontace nulu a do doby splatnosti zbývající dobu smlouvy v letech. Kalkulačka pak ukáže novou měsíční splátku a celkové úroky za zbývající období. LTV v tomto případě nemá smysl, protože se počítá z jistiny, nikoli z hodnoty nemovitosti. Porovnejte novou splátku s původní a zjistíte, zda je výhodnější splátku snížit, nebo zkrátit dobu splatnosti. Poplatek za předčasné splacení kalkulačka nezahrnuje, a jeho výši omezuje zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, proto jej připočtěte ručně, pokud je ve smlouvě sjednán.
Kdy se obrátit na zprostředkovatele úvěru?
Zprostředkovatel úvěru je užitečný, pokud chcete porovnat nabídky více bank najednou, máte v úvěrové historii nesrovnalosti, nebo je vaše příjmová situace nepravidelná, například u osob samostatně výdělečně činných. Registr zprostředkovatelů vede Česká národní banka podle zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, takže si ověřte, zda je subjekt zapsán. Před podpisem smlouvy si ověřte, kdo jeho odměnu hradí a jakou částku účtuje.
Související kalkulačky
Tým RivoCalc · Zkontrolováno podle redakční metodiky · Aktualizováno 6. července 2026
Tato kalkulačka poskytuje odhad pro informativní účely a nepředstavuje finanční poradenství. Skutečné hodnoty závisí na podmínkách jednotlivých bank a na vaší konkrétní situaci. Před rozhodnutím o hypotéce se obraťte na kvalifikovaného poradce nebo na banku, která vám úvěr nabízí.