Beregn DSTI og gældsbetjeningsgrad med stresstest

Sådan fungerer beregningen

Gældsbetjeningsgraden: det tal, der afgør ansøgningen

Den, der søger lån i Danmark, støder hurtigt på et tal, der vejer tungere end alle andre. Det hedder DSTI, forkortelsen af den engelske betegnelse debt service to income, og på dansk kaldes det gældsbetjeningsgrad. Tallet måler, hvor stor en del af den månedlige nettoindkomst der går til afdrag og renter på lån.

Långivere beregner tallet, før de træffer en beslutning, og de gør det strengere end den enkle regnestykke, de fleste laver derhjemme. Forskellen ligger i forhøjelsen: den ydelse, der kan indgå i tallet, er ikke nødvendigvis den ydelse, du betaler i dag, men kan være den ydelse, du ville have i et scenarie med højere renter. Derfor oplever mange at have overskud i eget budget og alligevel få et afslag. Denne beregner gennemfører begge udregninger, den aktuelle og den forhøjede, så du kan se forskellen selv.

Hvad der tæller i tælleren og i nævneren

Tælleren samler alt, der betales om måneden som lån. Det omfatter boliglån, billån, forbrugslån, saldi på kreditkort med afdragsordning og kreditlinjer knyttet til bankkontoen. Ved køb af en bolig i Danmark består finansieringen ofte af et realkreditlån og et banklån, og begge ydelser indgår i tælleren. Det gælder alle låntagere i husstanden, ikke kun den, der underskriver den nye aftale. Og det gælder også kautionsforpligtelser, fordi risikoen eksisterer, selvom betalingen sker af en anden. En kautionist, der hæfter for et lån, har en forpligtelse, som långiveren regner med.

Nævneren er husstandens månedlige nettoindkomst, altså det beløb, der faktisk kommer ind på kontoen efter skat og bidrag. Her tæller faste lønninger efter skat, pensioner, lejeindtægter og andre regelmæssige, dokumenterede indtægter fra alle låntagere. Ekstraordinære indtægter, engangsudbetalinger og indkomst, der ikke kan dokumenteres, tæller normalt ikke med, fordi långiveren ikke bruger dem som grundlag for vurderingen.

Et forhold ændrer billedet i praksis. Et par i Aarhus, hvor kun den ene står som låntager, får typisk et højere tal end det samme par, hvor begge står på aftalen, fordi den anden indkomst så ikke indgår i nævneren. Det kan derfor være værd at afprøve begge opstillinger, før ansøgningen indsendes.

Hvorfor långiverens tal ofte er højere

Når en långiver vurderer et lån, tager den typisk højde for, at renten kan stige. Logikken er enkel. Et lån med variabel rente følger et referencerentetal, typisk CIBOR eller DESTR, og når referencerenten stiger, stiger ydelsen også. Hvis husstanden kun kan betale ydelsen i det mest gunstige scenario, er lånet skrøbeligt. Jo længere løbetiden er, desto flere år har renten til at bevæge sig, og dermed er der mere risiko at vurdere.

Der er et andet forhold, der knytter sig til alderen. Hvis aftalen løber videre end den alder, hvor du normalt går på pension, kan långiveren vælge at tage højde for den indkomstnedgang, pensionen typisk medfører. Så bygger tallet ikke kun på den nuværende indkomst, men kan også bygge på den indkomst, der forventes ved løbetidens slutning. Derfor er en længere løbetid ikke altid en fordel: den sænker ydelsen, men den kan flytte aftalen ind i en fase af livet, hvor indkomsten er lavere.

Et tredje punkt er ÅOP, de årlige omkostninger i procent. Den rente, du indtaster i beregneren, er den nominelle rente. ÅOP medregner renter, gebyrer og andre omkostninger, og tallet er defineret ens i hele EU, så låneaftaler kan sammenlignes. Definitionen findes i forbrugerkreditdirektivet 2008/48/EF. De to tal er ikke det samme, og det er den nominelle rente, der driver ydelsen i denne beregning.

Kreditvurderingen og de regler, der ligger bag

Kravet om en kreditvurdering følger af EU's direktiv 2014/17/EU om boligkreditaftaler, som er gennemført i dansk lovgivning. Direktivet fastslår, at långiveren skal vurdere, om låntageren kan betale ydelsen. Den konkrete metode, herunder hvilken renteforhøjelse der bruges i vurderingen, fastsætter den enkelte långiver inden for disse rammer. Finanstilsynet fører tilsyn med långivernes arbejde, og Danmarks Nationalbank følger de forhold, der har betydning for den finansielle stabilitet. Derfor kan to långivere vurdere den samme husstand forskelligt, og det er en af grundene til, at det er nyttigt at sammenligne flere tilbud.

Almindelige fejl

Den første fejl er at regne med bruttoindkomsten. Forholdet beregnes på nettoen, og forskellen mellem de to er stor nok til at gøre et tilsyneladende komfortabelt resultat stramt.

Den anden fejl er at glemme de små lån. Et kreditkort med afdragsordning eller et lille forbrugslån virker uvæsentligt alene, men de lægges sammen i tælleren, og långiverne ser dem i de kreditregistre, de konsulterer, før de træffer en beslutning.

Den tredje fejl er at forveksle gældsbetjeningsgraden med et samlet husholdningsbudget. Tallet måler gæld og ingenting andet. Det omfatter ikke husleje, fællesudgifter, børnepasning, transport eller madudgifter. To husstande med samme gældsbetjeningsgrad kan have meget forskellig plads tilbage, fordi det beløb, der er tilbage efter alle faste udgifter, afhænger af indkomstniveauet. En husstand i Esbjerg med moderat indkomst kan opleve, at margenen er for lille, selvom et tilsvarende tal i en anden husstand ville være roligt.

Den fjerde fejl er at medregne ekstraordinære indtægter, som bonusser eller engangsudbetalinger, som om de var regelmæssige. Långiveren arbejder med den løbende indkomst, og de ekstraordinære dele tæller sjældent med i grundlaget.

Når beregningen ikke giver mening

Formlen har grænser, som det er værd at kende. Løbetiden skal være mindst én måned, for ved nul måneder bliver nævneren nul, og ydelsen kan ikke beregnes. Lånebeløbet skal være større end nul, ellers er der ingen ydelse at vurdere. Ved en rente på nul bliver ydelsen lånebeløbet delt med antallet af måneder, og det er den almindelige division, de fleste selv laver. Når tallene ligger ved grænserne, er resultatet mere et tegn end et præcist tal, og det er et godt øjeblik at tjekke indtastningerne igen.

Hvornår du bør tale med en rådgiver

Beregneren gengiver metoden præcist, men den erstatter ikke långiverens vurdering. Den endelige beslutning vejer også betalingshistorik, stabilitet i ansættelsen og typen af ansættelse, forholdet mellem lånebeløb og sikkerhed samt hvor længe kunden har været kunde i banken. Når det beregnede tal ligger tæt på den grænse, som långiveren typisk anvender, er det værd at tale med en registreret kreditformidler. En sådan rådgiver kan sammenligne tilbud fra flere långivere og se, hvor der er plads i de enkelte institutioners vurdering.

For boligkøb gælder det samme: få samtalen, før købsaftalen underskrives, ikke bagefter. Når du har et realistisk billede af tallene, kan du bedre vurdere, hvilken aftale der giver den største margin, og hvad du skal gøre for at få den.