Restgæld på boliglån: beregn hvad du stadig skylder

Sådan fungerer beregningen

Restgæld: hvad du stadig skylder på boliglånet

Restgælden er det beløb, du stadig skylder långiveren på dit boliglån. Den kaldes også saldoen på lånet, og det er den værdi, der skal indfris, hvis du vil betale lånet tilbage på et bestemt tidspunkt. Renten beregnes altid af restgælden og ikke af det oprindelige lånebeløb. Restgælden er derfor den størrelse, der bestemmer, hvor meget du betaler i renter i de kommende måneder. Når du kender restgælden, kan du træffe bedre beslutninger om ekstraordinære afdrag, omlægning af lånet til en anden långiver eller salg af boligen.

Annuitetslån og fordelingen mellem renter og afdrag

Mange danske boliglån er annuitetslån. Det betyder, at den månedlige ydelse er den samme gennem hele løbetiden, mens fordelingen mellem renter og afdrag ændrer sig over tid. Beregneren bygger på den matematiske model for et annuitetslån med en fast nominel rente. Her beregnes restgælden efter k betalte ydelser med formlen S(k) = C × [(1+r)^n − (1+r)^k] / [(1+r)^n − 1].

I formlen står C for det oprindelige lånebeløb, r for den månedlige rente, n for det samlede antal ydelser og k for de ydelser, der allerede er betalt. Den månedlige rente findes ved at dividere den nominelle årlige rente (TAN) med 1200, fordi TAN er angivet i procent og et år har tolv måneder. TAN er summen af referencerenten og bankmarginen (spreadet). Referencerenten er en markedsrente, for eksempel CIBOR, som administreres af Danish Financial Benchmark Facility, eller DESTR, som offentliggøres af Danmarks Nationalbank. Marginen er det tillæg, långiveren lægger oven på referencerenten.

Det er vigtigt at vide, at danske realkreditlån ofte har andre renteperioder og beregningsregler end den forenklede model her. Den præcise ydelse og restgæld fremgår derfor altid af låneaftalen og af långiverens opgørelse. Beregneren giver et godt overslag, men ikke et juridisk bindende beløb. Formlen forudsætter, at løbetiden er mindst 1 år, så n er mindst 1, og at renten er større end 0 %. Ved en rente på 0 % bliver nævneren (1+r)^n − 1 lig nul, og formlen kan derfor ikke bruges. I stedet falder restgælden lineært, så S(k) = C × (1 − k/n), fordi hver ydelse afdrager den samme andel af lånet. Antallet af betalte ydelser k må højst være lig med n. Ved k = n er restgælden nul, og et større k giver en værdi, der ikke er et gyldigt resultat.

Sådan udvikler restgælden sig over løbetiden

Ved et annuitetslån er renten størst i begyndelsen, fordi restgælden også er størst. Derfor går en stor del af de første ydelser til renter, og restgælden falder kun langsomt. Efterhånden som gælden bliver mindre, bliver rentebeløbet også mindre. Den faste ydelse bliver dermed i stigende grad til afdrag, og restgælden falder hurtigere mod slutningen af løbetiden.

Et konkret eksempel viser forløbet. I et lån på 30 år med en samlet nominel rente på 3 % er restgælden efter 5 år omkring 89 % af det oprindelige lånebeløb. Efter 15 år er den omkring 61 %, og efter 25 år er den omkring 23 %. Tallene er beregnet med den forenklede model og viser udviklingen, ikke et løfte om et bestemt beløb i dit lån. De viser dog tydeligt, at de sidste år af et lån afdrager en langt større del af hovedstolen end de første år, selv om ydelsen er den samme.

Den samme dynamik gør, at det tager lang tid at afdrage den første del af gælden. Det er en af grundene til, at mange låntagere først opdager, hvor lidt de har afdraget, når de sammenligner restgælden med det beløb, de har betalt i alt.

Ekstraordinære afdrag og restgælden

Et ekstraordinært afdrag nedsætter restgælden med det beløb, du afdrager. Fordi renten beregnes af restgælden, sparer du renter for resten af lånets løbetid. Effekten er størst, når afdraget sker tidligt, fordi restgælden da er stor og løbetiden lang. Et afdrag i de sidste år giver en mindre rentebesparelse, fordi der kun er få år tilbage.

Når du afdrager ekstra, skal du tjekke, hvordan långiveren behandler beløbet. Nogle långivere sænker ydelsen, mens andre forkorter løbetiden. Der kan også være frister, minimumsbeløb eller gebyrer for ekstraordinære afdrag, som det er værd at kende på forhånd. Beregneren viser ikke disse forhold, så brug den til at se, hvad et afdrag kan betyde for restgælden, og aftal de praktiske detaljer med långiveren.

Hvad beregneren ikke tager med

Beregneren er bygget på et simpelt lån med fast rente og uden ekstraordinære afdrag. Resultatet bliver derfor forkert, hvis lånet har et af disse træk: afdrag, der allerede er foretaget ekstra, en periode med afdragsfrihed, hvor restgælden ikke falder, rentetilpasninger på flere tidspunkter, eller en blanding af fast og variabel rente i forskellige perioder. I disse tilfælde kan den reelle restgæld afvige væsentligt fra beregningen.

Beregneren tager heller ikke højde for bidrag, gebyrer, kurtage, forsikringer eller andre betalinger, der indgår i den samlede ydelse. Hvis disse dele er lagt oveni den rentebaserede ydelse, bliver den månedlige betaling højere end den, beregneren viser. Sammenlign derfor den beregnede ydelse med den, der står i låneaftalen.

Typiske fejl ved beregningen

Den mest almindelige fejl er at forveksle restgæld med den samlede gæld. Restgælden er kun det lånebeløb, der endnu ikke er afdraget. De fremtidige renter kommer oveni, og den samlede tilbagebetaling er derfor altid større.

En anden fejl er at bruge det oprindelige lånebeløb som udgangspunkt, når du skal vurdere din situation. Restgælden er det relevante tal, når du vil vide, hvad du skylder i dag. En tredje fejl er at glemme, at renten kan ændre sig. Beregneren antager en fast rente, og et lån med rentetilpasning kan give en helt anden restgæld i dag, end overslaget viser.

Tilsidst bør du ikke sammenligne restgælden direkte med boligens værdi uden at tage højde for salgsomkostninger. Når du vil vurdere din friværdi, skal du trække både restgæld og omkostninger ved et salg fra den forventede salgspris.

Årlige omkostninger og standardoplysninger

Den årlige omkostning i procent (ÅOP) samler renten og visse omkostninger i ét tal, og den er ikke det samme som restgælden. Lov om kreditaftaler (kreditaftaleloven) kræver, at ÅOP oplyses i kreditaftaler, og det gør det lettere at sammenligne lån. Til sammenligning af tilbud kan du også bruge det europæiske standardoplysningsskema (ESIS), som långiveren skal udlevere, inden du indgår aftalen. Skemaet er fastsat i EU's realkreditdirektiv (2014/17/EU).

Disse dokumenter er nyttige, men de viser ikke din aktuelle restgæld efter flere års afdrag. Til det er kontoudskriften og netbanken de rette kilder. Har du spørgsmål om vilkårene, kan du henvende dig til långiveren eller til Finanstilsynet, som fører tilsyn med finansielle virksomheder i Danmark.

Hvornår du bør få hjælp fra en kreditformidler

Hvis du vil have en fuld gennemgang af lånet, herunder særlige vilkår for ekstraordinære afdrag og en sammenligning med tilbud fra andre långivere, kan du kontakte en kreditformidler. Kreditformidlere skal være registreret hos Finanstilsynet efter lov om finansiel virksomhed. De kan gennemgå din aftale, beregne det præcise restbeløb og vurdere, om et afdrag eller en omlægning giver mening i din situation. Brug kun en registreret formidler, og sammenlign altid flere tilbud, inden du træffer en beslutning.