Beregn månedlig ydelse på boliglån

Sådan fungerer beregningen

Sådan beregnes den månedlige ydelse

Når du optager et boliglån med annuitet, betaler du hver måned det samme beløb, den såkaldte ydelse. Beløbet er konstant, så længe renten ikke ændres, men dets sammensætning ændrer sig over tid. I de første år går en stor del af ydelsen til renter, og en mindre del afdrager gælden. Med tiden vender forholdet sig, og en stadig større del af ydelsen bruges til at nedbringe restgælden.

Beregneren bruger annuitetsformlen:

P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

Her er C lånebeløbet, r den månedlige rente og n antallet af månedlige ydelser. Den månedlige rente r findes ved at dividere den nominelle årlige rente med 1200, fordi den årlige rente i procent skal omregnes til en månedlig rente i decimal. Antallet af ydelser n er løbetiden i år gange 12. Ved en løbetid på 30 år er n altså 360.

Et konkret eksempel viser mekanismen. Ved en nominel årlig rente på 4 % er den månedlige rente cirka 0,33 %. I den første måned svarer renteudgiften derfor til cirka 0,33 % af lånebeløbet. Den samlede ydelse er cirka 0,48 % af lånebeløbet, så resten, cirka 0,14 % af lånebeløbet, går til afdrag. I den første måned går altså cirka 70 % af ydelsen til renter. Andelen falder måned for måned, fordi restgælden bliver mindre.

Formlen har to grænsetilfælde, som skal forstås. Ved nulrente (r = 0) giver formlen 0 divideret med 0, men når renten nærmer sig nul, nærmer ydelsen sig lånebeløbet divideret med antallet af ydelser, altså C / n. Lånebeløbet skal være større end nul, fordi et beløb på nul giver en ydelse på nul, og et negativt beløb giver ikke et meningsfuldt resultat. Løbetiden skal være mindst én måned, så n er mindst 1, fordi n = 0 gør nævneren nul.

Fra referencerente til nominel rente

Den variable del af et boliglån følger en referencerente. I Danmark er CIBOR og DESTR to af de referencer, der bruges. CIBOR er en referencerente for kortfristede lån i pengemarkedet, og DESTR er en overnight-rente, som offentliggøres af Danmarks Nationalbank. Da de to referencer ikke er ens, er det vigtigt at kontrollere, hvilken referencerente der gælder for det konkrete lån.

Kreditinstituttet lægger en rentemargin oven på referencerenten. Summen af de to er den nominelle årlige rente (NR), som indgår i formlen. Renten kan ændre sig, når referencerenten ændrer sig, eller når lånet tilpasses efter de aftalte intervaller. Når det sker, beregnes den nye ydelse normalt ud fra den resterende gæld og den resterende løbetid.

Hvis du vil undersøge, hvad der sker ved en højere rente, kan du indtaste en højere referencerente og se, hvordan ydelsen ændrer sig. Det er en nyttig stresstest, især hvis lånet er variabelt.

Løbetidens effekt på de samlede renter

Løbetiden påvirker både ydelsen og de samlede renter. Med en nominel rente på 4 % og et lån på 15 år udgør de samlede renter cirka 33 % af lånebeløbet. Med en løbetid på 30 år stiger andelen til cirka 72 %. Den længere løbetid giver altså en lavere månedlig ydelse, men prisen er markant højere renter i alt.

Det er et typisk valg mellem likviditet og samlede omkostninger. En lang løbetid kan være en fornuftig løsning, hvis det månedlige budget er stramt, men så bør du overveje at afdrage ekstra, når økonomien tillader det. Vilkårene for ekstraordinære afdrag fremgår af låneaftalen, og her kan du se, om der er gebyrer forbundet med det.

Annuitetslån og serielån

Annuitetslån er ikke den eneste model. Ved et serielån afdrages det samme beløb hver måned, mens renten beregnes af den resterende gæld. Den første ydelse er derfor højere end ved et annuitetslån, men den falder over tid, og de samlede renter bliver lavere. Annuitetslån giver til gengæld en forudsigelig ydelse, hvilket gør det lettere at planlægge budgettet. Beregneren er bygget til annuitet med fast ydelse og kan ikke vise et serielån direkte. Hvis lånet er et serielån, skal du bruge kreditinstituttets oversigt over ydelserne.

Hvad beregneren ikke medtager

Beregneren viser kun ydelsen for hovedstol og renter. En konkret låneaftale kan indeholde flere poster, der påvirker den samlede omkostning:

• gebyrer og kurtage ved oprettelse og eventuel indfrielse
• løbende omkostninger og bidrag, afhængigt af lånetypen
• livsforsikring og boligforsikring, som nogle kreditinstitutter gør til en betingelse for lånet
• afdragsfrihed, hvor ydelsen i en periode kun dækker renterne, og den efterfølgende ydelse derfor bliver højere, fordi gælden skal afdrages over færre år

Skatteforhold indgår ikke i beregningen. Hvis skat har betydning for din økonomi, kan en skatteekspert give et præcist billede af det.

Derfor er ÅOP et bedre sammenligningsgrundlag end den nominelle rente alene. ÅOP beregnes efter en fælles metode og samler de omkostninger, der er knyttet til lånet, i én procentsats. Det gør det muligt at sammenligne tilbud under ens forudsætninger.

Typiske fejl

• Brug af boligens købspris som lånebeløb. Lånet dækker kun den del, der finansieres, efter udbetalingen.
• Sammenligning af nominelle renter i stedet for ÅOP. To tilbud med samme nominelle rente kan have forskellig samlet omkostning.
• Glemsel af renteændringer. Et variabelt lån har en ydelse, der kan ændre sig, og en beregning med dagens rente giver kun et øjebliksbillede.
• Afrunding af renten. En rente på 4,0 % og en rente på 4,25 % giver forskellige ydelser, og små forskelle akkumuleres over mange år.
• Forveksling af løbetid og afdragsfrihed. Beregneren forudsætter afdrag fra start, og en afdragsfri periode kræver en separat beregning.

Lokale kilder og regler

Finanstilsynet fører tilsyn med kreditinstitutter og andre finansielle virksomheder i Danmark. Danmarks Nationalbank offentliggør blandt andet DESTR. Kravet om ÅOP følger af kreditaftaleloven. Danske boliglån gives både som realkreditlån og som bankboliglån, og de to typer kan have forskellige vilkår, omkostninger og rentestrukturer. Hvis du overvejer begge muligheder, er det en god idé at indhente tilbud på begge.

Hvornår beregneren er nyttig, og hvornår den ikke er

Beregneren er nyttig, når du vil sammenligne løbetider, teste en højere rente eller se, hvad en ekstraordinær indbetaling gør ved den nye ydelse. Simuler en indbetaling ved at indtaste den resterende gæld efter indbetalingen og den resterende løbetid.

Beregneren er mindre egnet til at vurdere et konkret tilbud med alle vilkår. Her bør du bede kreditinstituttet om en fuld oversigt med ÅOP, samlet tilbagebetaling og eventuelle gebyrer. Brug beregneren til at forstå mekanismen og sammenligne scenarier, og tag derefter tallene med til samtalen med kreditinstituttet.