Tabla de amortización de crédito hipotecario

Cómo funciona el cálculo

Tabla de amortización: cómo funciona el crédito hipotecario

En la Argentina, los créditos hipotecarios pueden devolverse con el sistema francés de amortización, también llamado método de cuota fija o tabla Price. Con este sistema, el monto de la cuota mensual se mantiene igual desde el primer pago hasta el último. Lo que cambia es la composición interna de cada cuota: la parte destinada a intereses baja mes a mes, mientras la parte destinada a capital sube en la misma medida.

La lógica de la cuota constante

Al comienzo del contrato, el capital adeudado es el mayor de todo el préstamo. Los intereses de cada cuota se calculan sobre ese saldo, por lo que representan una porción grande del pago. Con el paso de los meses, cada parte de capital amortizado reduce el saldo, y como el interés se calcula siempre sobre el saldo restante, el monto de interés baja de forma gradual. Para que la cuota total no varíe, la porción de capital debe crecer en la misma proporción en que cae el interés.

Este efecto tiene una consecuencia práctica: en los primeros años de un crédito a largo plazo, la mayor parte de cada cuota es interés y el capital amortizado es reducido. La componente de capital solo gana peso de forma significativa hacia la mitad del contrato. El efecto es más marcado cuanto más largo es el plazo y más alta es la tasa.

Cómo leer la tabla de amortización

La tabla presenta, para cada cuota del contrato, cuatro valores. La cuota es el monto total pagado en ese mes, que en el sistema francés es el mismo en todos los meses. El interés es la parte que remunera a la entidad por el capital que todavía se debe, y se obtiene multiplicando el saldo del mes anterior por la tasa mensual. El capital amortizado es la parte que reduce la deuda y resulta de restar el interés a la cuota. El saldo adeudado es lo que queda por pagar después de esa cuota, y baja mes a mes hasta llegar a cero al final del plazo.

Una comprobación sencilla: en cada fila, el interés más el capital amortizado debe igualar la cuota, y el saldo de la fila anterior menos el capital amortizado debe igualar el saldo de la fila actual. Si alguna de estas igualdades no se cumple en una tabla emitida por la entidad, conviene preguntar por el motivo.

La tasa mensual y la TNA

La TNA, o tasa nominal anual, es la tasa de interés expresada en base anual, sin capitalización. En los créditos a tasa variable, la TNA resulta de sumar al índice de referencia el margen de la entidad. Una referencia pública es la BADLAR, que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA), aunque cada contrato define su propio índice. Para calcular los intereses mensuales, la TNA se convierte en tasa mensal dividiéndola entre 1.200. Esa división pasa el porcentaje anual a una tasa mensual expresada en decimal, y es la convención que aplica esta calculadora.

No conviene confundir la TNA con la tasa efectiva anual (TEA). Si el interés se capitaliza cada mes, una TNA del 12% equivale a una TEA de alrededor del 12,7%, porque los intereses generan a su vez intereses. La calculadora trabaja con la tasa mensual derivada de la TNA, de modo que el resultado no incluye capitalizaciones adicionales.

Ejemplo numérico: el peso del interés según el plazo

Con una TNA del 12%, el mismo capital se devuelve de forma muy distinta según el plazo. A 20 años, es decir 240 cuotas, la tasa mensual es de 1%, y la cuota equivale a alrededor del 1,1% del capital inicial. En la primera cuota, cerca del 91% de ese monto es interés y solo cerca del 9% reduce el capital. Sumando las 240 cuotas, el total pagado ronda el 264% del capital, de modo que el interés acumulado ronda el 164% del capital inicial.

A 10 años, es decir 120 cuotas, con la misma tasa, la cuota equivale a alrededor del 1,43% del capital inicial, es decir, más alta. En la primera cuota, el interés pesa cerca del 70%, y el interés total ronda el 72% del capital inicial.

Estas proporciones son cálculos matemáticos sobre el ejemplo indicado y no datos de mercado ni promedios. Muestran que el plazo más largo reduce la cuota, pero aumenta de forma considerable el costo total del crédito.

Qué muestra el total de intereses

La suma de todos los intereses de la tabla representa el costo del financiamiento en términos de interés. En contratos largos puede superar el capital inicial, como muestra el ejemplo anterior. Conocer ese total sirve para evaluar una cancelación anticipada, una renegociación de la tasa o un cambio de entidad. Cualquier reducción del plazo o de la tasa tiene un efecto multiplicado sobre el interés total, porque elimina intereses futuros que todavía no se pagaron.

Plazo, tasa y costo total

El plazo es uno de los factores con mayor influencia sobre el costo. Un plazo más corto implica cuotas más altas, pero el interés total es considerablemente menor. Un plazo más largo reduce la cuota y facilita el acceso en el momento de contratar, aunque aumenta el costo acumulado. Esta calculadora permite comparar el efecto de distintos plazos sobre la cuota y el interés total sin modificar los demás datos.

Tasa variable, índices de referencia y ajuste por UVA

En los créditos a tasa variable, la tabla original deja de ser válida en cada revisión, porque la cuota se recalcula con el saldo vigente y el plazo restante. Por eso, la tabla generada aquí debe entenderse como una estimación con tasa constante.

Algunos créditos hipotecarios se denominan en UVA, la unidad de valor que publica el BCRA y que se ajusta según la inflación a través del índice CER. En ese caso, el capital se expresa en unidades que se actualizan periódicamente, y el saldo en pesos cambia aunque la cuota en UVA se mantenga. Esta calculadora no modela esa actualización: la tabla asume un capital que solo baja con cada amortización.

Errores frecuentes al usar la tabla

Hay algunos errores comunes. El primero es ingresar el plazo total del contrato en lugar del plazo que resta, lo que produce una tabla que no coincide con el calendario real de pagos. El segundo es usar la TEA en lugar de la TNA, o tratar la TNA como si fuera una tasa mensual. El tercero es olvidar seguros, gastos y otros cargos, que aumentan el costo real y no aparecen en la tabla. El cuarto es suponer que la tasa variable se mantendrá fija durante todo el contrato.

Cuándo usar esta calculadora y cuándo no

Conviene usarla para entender la estructura de un crédito antes de firmarlo, comparar plazos o estimar el saldo en una fecha futura. No sustituye el cronograma de pagos que entrega la entidad, que incluye los datos contractuales reales. Tampoco sirve para créditos con ajuste por UVA u otros índices que actualizan el capital, ni para préstamos con un sistema distinto al francés, como el sistema alemán, en el que el capital se amortiza en partes iguales y la cuota va disminuyendo con el tiempo.

Casos límite: tasa cero, plazo nulo y capital

Hay tres casos que la fórmula no trata de forma directa. Si la TNA es cero, la tasa mensual r también es cero y la expresión queda con un cociente 0/0. En ese caso la cuota se calcula como C / n, es decir, el capital dividido entre el número de cuotas, sin intereses. Si el plazo es cero, n = 0, el denominador (1+r)^n − 1 vale cero y la cuota no tiene cálculo posible, por lo que el plazo debe ser de al menos una cuota. Por último, la fórmula describe un capital positivo: con C = 0 la cuota es cero y no hay saldo que amortizar, y un capital negativo no corresponde a un crédito y queda fuera del cálculo.

Limitaciones de esta calculadora

Los resultados son estimaciones basadas en el sistema francés, con tasa constante y cuota mensual. No incluyen seguros, gastos de otorgamiento, comisiones, cargos administrativos ni impuestos asociados al crédito. Las entidades pueden redondear los importes a centavos, por lo que la última cuota puede diferir ligeramente de las anteriores. Para un análisis detallado de las condiciones reales, conviene revisar el costo financiero total (CFT) que figura en la documentación que entrega la entidad, o consultar a un asesor financiero.