Calculadora de Amortización Anticipada de Hipoteca
Calcula el impacto de amortizar anticipadamente la hipoteca: nueva cuota mensual, ahorro en intereses y comisión máxima permitida según la Ley 5/2019.
En una amortización anticipada parcial, cada euro de capital abonado hoy elimina los intereses que ese capital generaría durante los meses restantes del contrato. El ahorro crece de forma proporcional al plazo remanente y al tipo de interés aplicable; cuanto más largo sea el plazo y más elevado el tipo, mayor es el beneficio de amortizar.
En España, la amortización anticipada de hipotecas está regulada por la **Ley 5/2019**, de contratos de crédito inmobiliario. Esta norma establece límites máximos a las comisiones que las entidades financieras pueden cobrar al prestatario, diferenciando entre hipotecas a tipo variable y a tipo fijo.
El sistema de cálculo utilizado en la mayoría de las hipotecas en España es el sistema francés de amortización, también conocido como cuota constante. En este sistema, la cuota mensual permanece fija durante todo el plazo, pero su composición interna varía: al principio, la mayor parte corresponde a intereses; con el tiempo, la parte de capital va aumentando progresivamente.
El Tipo de Interés Nominal (TIN) de una hipoteca variable se obtiene sumando el Euribor al diferencial pactado con la entidad. Dado que el Euribor fluctúa, la cuota de las hipotecas variables se revisa periódicamente, habitualmente cada seis o doce meses. Esta calculadora toma el TIN actual como referencia para proyectar la nueva cuota tras la amortización.
Amortizar anticipadamente en las primeras etapas del préstamo tiene un impacto proporcionalmente mayor, ya que se elimina capital sobre el que se calcularían muchos meses de intereses futuros. En las etapas finales, cuando la mayor parte de cada cuota ya es amortización de capital, el efecto es más reducido.
El resultado se actualiza automáticamente.
Importe del préstamo todavía en deuda
Número de años restantes hasta el fin del contrato
Tipo de referencia Euribor del índice contractual
Margen aplicado por el banco sobre el Euribor
Valor que deseas adelantar en el pago al banco
Determina la comisión máxima legalmente permitida
Nueva cuota mensual
Cuota estimada tras la amortización, por el sistema francés (tabla Price)
- Cuota actual
- 627,26 €
- Reducción de la cuota
- 62,73 €
- Tipo Nominal Anual (TAN)
- 4,40 %
- Ahorro total en intereses
- 5054 €
- Comisión máxima de amortización
- 50,00 €
Cómo funciona
Fórmula
Cómo funciona el cálculo
Amortización Anticipada: Cómo Calcular el Impacto en la Hipoteca
La amortización anticipada consiste en el pago de una parte del capital pendiente antes del plazo contractual previsto. Al reducir el capital sobre el que se calculan los intereses futuros, el prestatario puede obtener una cuota mensual más baja o acordar con la entidad un plazo más corto.
El sistema francés y el cálculo de la nueva cuota
En España, la gran mayoría de las hipotecas se calculan mediante el sistema francés de amortización, también denominado cuota constante. En este sistema, la cuota mensual es la misma durante todo el plazo, pero su composición interna cambia con el tiempo: en los primeros años, la mayor parte de cada cuota corresponde a intereses; a medida que el capital se va amortizando, la componente de intereses disminuye y la de capital aumenta.
Tras una amortización anticipada parcial, la entidad recalcula la cuota sobre el nuevo capital pendiente, manteniendo el mismo plazo remanente. La fórmula aplicada es la misma del sistema francés, ahora sobre el capital residual. El ahorro en intereses resulta de la diferencia entre el total de intereses que se pagarían sin amortizar y el total que se pagará tras la amortización.
El valor Ahorro que muestra esta calculadora — calculado como (P − P') × n — representa la reducción acumulada de los importes de cuota durante el plazo remanente, sin deducir el capital amortizado anticipadamente (A). Se trata de una estimación del impacto en los pagos mensuales, no del ahorro neto de intereses en sentido estricto; el ahorro neto real sería inferior al valor indicado.
Comisión de amortización anticipada: límites legales en España
Las entidades financieras no pueden cobrar libremente por la amortización anticipada. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, establece los límites máximos de comisión.
Para hipotecas a tipo variable, la norma contempla dos estructuras alternativas según lo pactado en el contrato:
- Opción (a): comisión máxima del 0,25% del importe amortizado durante los primeros tres años de vida del contrato, y del 0% a partir del cuarto año. Es la opción que se aplica por defecto salvo pacto expreso en contrario.
- Opción (b): comisión máxima del 0,15% del importe amortizado durante los primeros cinco años, y del 0% a partir del sexto año. Esta opción solo resulta de aplicación si fue acordada expresamente en el contrato en sustitución de la opción (a).
Para hipotecas en período de tipo fijo, el límite es del 2% durante los primeros diez años, y del 1,5% a partir del undécimo año.
El Banco de España es la autoridad supervisora competente en materia de crédito hipotecario y puede resolver reclamaciones relacionadas con el cobro indebido de comisiones por amortización anticipada.
¿Reducir la cuota o acortar el plazo?
Una amortización anticipada puede tener dos efectos distintos, según lo acordado con la entidad. La opción más habitual es la reducción de la cuota mensual manteniendo el plazo: el capital pendiente disminuye y la nueva cuota se calcula para el mismo número de meses restantes.
La alternativa es mantener la cuota y acortar el plazo. En este caso, el prestatario sigue pagando el mismo importe mensual, pero elimina meses del final del contrato. El ahorro en intereses puede ser superior en esta modalidad, al liberarse de cargas futuras antes. Esta calculadora presenta el resultado de la reducción de cuota con el plazo sin modificar.
¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente?
La decisión de amortizar depende de varios factores. El principal es la relación entre el tipo de interés de la hipoteca y la rentabilidad neta de alternativas de inversión. Cuando el tipo de la hipoteca es superior al rendimiento de una alternativa segura, amortizar es generalmente más ventajoso.
La fase del préstamo en que se realiza la amortización también influye en el impacto. En los primeros años, cuando la componente de intereses es proporcionalmente mayor en cada cuota, la amortización anticipada tiene un efecto más significativo en la reducción del coste total. En las últimas fases del plazo, cuando la mayor parte de cada cuota ya corresponde a capital, el efecto es menor.
En la práctica, muchos hipotecados en España realizan amortizaciones cuando acumulan capital suficiente: al recibir una herencia, un bonus profesional o ahorros acumulados. El Banco de España recomienda comparar el coste de la comisión con el ahorro en intereses antes de tomar la decisión.
Lo que esta calculadora no incluye
Los resultados son estimaciones de capital e intereses por el sistema francés, con cuota constante. No se incluyen seguros vinculados a la hipoteca, comisiones de gestión de cuenta ni otros gastos contractuales. La cuota real puede diferir según la estructura de indexación y las cláusulas específicas del contrato.
Para un análisis completo de la oportunidad de amortizar, considera consultar a un intermediario de crédito registrado en el Banco de España, que puede evaluar el impacto de la amortización a la luz de las condiciones exactas de tu contrato y las alternativas disponibles.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la amortización anticipada de una hipoteca?
La amortización anticipada es el pago de una parte o de la totalidad del capital pendiente antes del plazo previsto en el contrato de préstamo hipotecario. El efecto inmediato es la reducción del capital sobre el que se calculan los intereses, lo que disminuye el coste total del préstamo. El prestatario puede optar por reducir la cuota mensual o por acortar el plazo del contrato.
¿Cuál es la comisión máxima que el banco puede cobrar por amortización anticipada en España?
La Ley 5/2019 establece los límites legales. Para hipotecas a tipo variable, la norma contempla dos alternativas según lo pactado contractualmente: la opción (a), con comisión máxima del 0,25% durante los primeros tres años (0% a partir del cuarto), que se aplica salvo pacto expreso en contrario; o la opción (b), con comisión máxima del 0,15% durante los primeros cinco años (0% a partir del sexto), aplicable únicamente si así se acordó expresamente en el contrato. Para hipotecas en período de tipo fijo, el límite es del 2% los primeros diez años y del 1,5% a partir del undécimo. La entidad no puede cobrar por encima de estos porcentajes.
¿Es mejor reducir la cuota o acortar el plazo al amortizar?
Depende de la situación financiera del prestatario. Acortar el plazo manteniendo la cuota reduce más rápidamente el capital pendiente y puede resultar en un ahorro total en intereses superior. Reducir la cuota mensual da más margen en el presupuesto mensual, pero mantiene el plazo y los gastos durante más tiempo. La mejor opción varía según las necesidades de liquidez y el perfil financiero de cada persona.
¿En qué fase del préstamo es más ventajoso amortizar anticipadamente?
La amortización anticipada es más ventajosa en las fases iniciales del préstamo, cuando la componente de intereses es mayor en cada cuota. En los primeros años de una hipoteca a 30 años, una parte muy significativa de cada cuota corresponde a intereses; al amortizar capital en esa fase, se elimina un volumen proporcionalmente mayor de gastos futuros. En las fases finales del plazo, el efecto es menor, porque la mayor parte de la cuota ya es capital.
¿Cómo se calcula la nueva cuota tras una amortización anticipada parcial?
La entidad aplica la fórmula del sistema francés al capital residual, es decir, el capital pendiente tras la amortización, manteniendo el mismo plazo remanente. La nueva cuota es P' = C' × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], donde C' es el capital residual, r es el tipo mensual y n es el número de meses restantes. El ahorro total en intereses es la diferencia entre el total de intereses de las dos series de cuotas.
¿Cuándo debo consultar a un intermediario de crédito antes de amortizar?
Es recomendable consultar a un intermediario de crédito registrado en el Banco de España cuando el contrato tiene cláusulas específicas sobre amortización, cuando se quiere evaluar si amortizar es más ventajoso que otras alternativas de inversión, o cuando la decisión implica importes elevados. El intermediario puede comparar el coste de la comisión con el ahorro esperado y verificar las condiciones exactas del contrato.
Por RivoCalc · Revisado según la metodología editorial · Actualizado el 10 de julio de 2026
Esta calculadora ofrece una estimación con fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. El valor Ahorro mostrado representa la reducción acumulada de los importes de cuota durante el plazo remanente y no equivale al ahorro neto en intereses tras deducir el capital amortizado anticipadamente. Los valores reales dependen de las condiciones de cada entidad y de tu situación específica. Para decisiones financieras, consulta a un profesional cualificado o a tu entidad.