Calculateur de mensualité de crédit immobilier
Calcul de la mensualité d'un crédit immobilier à mensualités constantes (tableau Price), avec le total des intérêts et le coût total du prêt.
Pour un prêt immobilier sur 30 ans à un taux annuel nominal de 3,5 %, le total des intérêts atteint environ 62 % du capital emprunté. Cette calculatrice estime la mensualité constante à partir du capital, de la durée, de l'Euribor et de la marge de l'établissement de crédit, puis en déduit le total des intérêts et le montant total à rembourser.
En France, la plupart des crédits immobiliers sont accordés par des établissements de crédit, à taux fixe ou à taux variable. Dans un prêt à taux variable, le taux est indexé sur l'Euribor, auquel l'établissement ajoute sa marge, appelée spread. La somme de ces deux composantes forme le taux annuel nominal (TAN), qui sert de base au calcul de la mensualité. Le TAN ne reflète pas à lui seul le coût réel du crédit, car il ne tient pas compte des frais annexes.
Le calcul repose sur la méthode des mensualités constantes, appelée tableau Price dans la pratique. La mensualité ne change pas pendant toute la durée du contrat, mais sa composition évolue : au début, la majeure partie de chaque échéance couvre les intérêts, puis la part de capital remboursé augmente progressivement. C'est pourquoi l'allongement de la durée réduit la mensualité tout en augmentant nettement le coût total du prêt.
Pour comparer des offres, l'indicateur à retenir est le taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre les frais et les assurances imposés par l'établissement. Cette calculatrice ne calcule pas le TAEG : elle sert à simuler la mensualité et le coût des intérêts avant de demander une offre de prêt formelle.
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Montant du prêt à demander à la banque
Durée totale du crédit en années
Taux de référence Euribor de l'indice prévu au contrat
Marge appliquée par la banque au-dessus de l'Euribor
Mensualité estimée
Montant estimé calculé par annuités constantes (mensualités fixes)
- Taux nominal annuel
- 4,40 %
- Total des intérêts payés
- 120 411 €
- Montant total à rembourser
- 270 411 €
Comment ça marche
Formule
Comment fonctionne le calcul
Crédit immobilier : comment calculer la mensualité
Acquérir un logement en France passe, dans la grande majorité des cas, par un crédit immobilier. La mensualité est la somme que l'emprunteur rembourse chaque mois pendant toute la durée du contrat. Sa valeur dépend de trois éléments principaux : le capital emprunté, la durée du prêt et le taux d'intérêt. Comprendre la formule qui relie ces grandeurs permet de préparer les échanges avec les établissements de crédit et de vérifier les propositions reçues.
La méthode des mensualités constantes
Le calcul repose sur la méthode des mensualités constantes, souvent désignée par le nom de tableau Price. Dans ce système, la mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt, mais sa répartition entre intérêts et capital remboursé change au fil du temps. Au début du contrat, la plus grande part de chaque échéance rémunère le prêteur. Au fil des années, la part consacrée au remboursement du capital augmente, tandis que les intérêts diminuent, puisqu'ils sont calculés sur un capital restant dû plus faible.
La formule utilisée par la calculatrice est la suivante :
P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] | TAN = E + S | r = TAN / 1200 | n = durée × 12
Où C est le capital emprunté, r le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Le taux mensuel r s'obtient en divisant le TAN par 1200, et le nombre de mensualités n s'obtient en multipliant la durée en années par 12. Pour un prêt de 30 ans, n vaut donc 360. Si le taux nominal est nul, la mensualité se réduit à C divisé par n, ce qui correspond à un remboursement sans intérêts.
Prenons un exemple concret : pour un prêt sur 30 ans à un TAN de 3,5 %, le total des intérêts représente environ 62 % du capital emprunté. Ce rapport, plutôt que le montant absolu, donne une idée de la part du coût lié au temps. Il varie fortement avec la durée et avec le taux.
De l'Euribor au TAN
L'Euribor est le taux interbancaire de référence de la zone euro, publié chaque jour ouvré. La plupart des crédits à taux variable s'y réfèrent. L'établissement ajoute à ce taux sa marge, le spread, qui couvre son coût de financement, ses frais de gestion et le risque qu'il estime porter sur l'emprunteur. La somme de l'Euribor et du spread forme le taux annuel nominal, ou TAN, qui sert de base au calcul de la mensualité.
Les révisions périodiques, généralement tous les trois mois ou tous les ans selon le contrat, modifient le TAN et, selon les clauses du contrat, la mensualité ou la durée restante. Il est donc utile de connaître la date de la prochaine révision et de comparer le taux appliqué aux valeurs publiées. Pour une simulation prudente, on peut tester des scénarios avec un Euribor plus élevé afin de mesurer l'impact sur la mensualité.
L'effet de la durée sur le coût total
La durée est le paramètre qui pèse le plus sur le coût du crédit. Un allongement réduit la mensualité, ce qui facilite l'équilibre budgétaire au début du projet. En contrepartie, le capital reste dû plus longtemps et les intérêts s'accumulent sur une période plus longue. Pour un même capital et un même taux, le total des intérêts d'un prêt de 25 ans est nettement inférieur à celui d'un prêt de 30 ans, mais la mensualité est plus élevée.
La calculatrice permet de tester ces combinaisons en modifiant uniquement la durée, les autres paramètres restant fixes. Cette comparaison est souvent plus utile que la seule mensualité, car elle met en évidence l'arbitrage entre effort mensuel et coût global. Un profil qui vise à limiter l'effort mensuel gagne à regarder le total des intérêts, et à envisager, si possible, des remboursements anticipés.
Ce que la calculatrice ne prend pas en compte
La mensualité calculée correspond uniquement au capital et aux intérêts, selon la méthode des mensualités constantes. Un contrat réel peut inclure d'autres coûts : l'assurance emprunteur, le cas échéant, les garanties (hypothèque, caution ou privilège de prêteur de deniers), les frais de dossier, les frais de courtage et les frais de tenue de compte. Ces éléments ne sont pas inclus dans le calcul. Ils entrent en revanche dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG), qui figure obligatoirement dans l'offre de prêt.
Le TAEG, indicateur de comparaison
Pour comparer deux offres de plusieurs établissements, le TAEG est l'indicateur pertinent. Il exprime en un seul taux annuel l'ensemble des coûts du crédit, y compris les frais et assurances imposés. Deux offres affichant le même TAN peuvent donc avoir des coûts réels différents si leurs frais ne sont pas identiques. Le TAEG d'une offre ne peut pas dépasser le taux d'usure, plafond légal publié chaque trimestre par la Banque de France, qui protège l'emprunteur contre les taux jugés excessifs.
Remboursement anticipé : simuler la nouvelle mensualité
Le Code de la consommation encadre le remboursement anticipé. L'emprunteur peut rembourser tout ou partie du capital avant le terme, et l'indemnité éventuelle que peut réclamer l'établissement est limitée par la loi. Pour simuler l'effet d'un remboursement partiel, il suffit d'introduire le capital restant dû à la date considérée et la durée restant à courir. La mensualité recalculée reflète alors le nouveau capital, et le gain sur les intérêts futurs apparaît en comparant les totaux avant et après le remboursement.
Erreurs fréquentes
La première erreur consiste à saisir le prix du bien à la place du capital à financer. Le capital correspond au montant du prêt, après apport personnel, et non au prix d'achat. Les frais annexes à l'acquisition ne sont pas inclus dans ce capital, sauf si l'emprunteur choisit de les financer par le prêt.
La deuxième erreur concerne l'unité de durée. La calculatrice attend une durée en années, et non en mois, puisqu'elle multiplie cette valeur par 12. Une confusion entre les deux conduit à une mensualité irréaliste.
La troisième erreur consiste à comparer deux offres sur le seul TAN. Deux offres au même TAN peuvent coûter davantage ou moins cher selon les frais et assurances, ce qui impose de regarder le TAEG.
La quatrième erreur est de n'envisager qu'un seul scénario de taux. Une simulation avec un Euribor plus élevé que la valeur actuelle permet de vérifier si la mensualité reste soutenable en cas de révision à la hausse.
Quand ne pas utiliser cette calculatrice
La méthode des mensualités constantes ne décrit pas tous les prêts. Les prêts différés, les prêts in fine, les prêts relais et les prêts à taux progressif ont des échéanciers différents. Dans ces cas, la mensualité calculée ici ne correspond pas à l'échéancier réel, et il faut se référer au tableau d'amortissement fourni par l'établissement.
Cadre réglementaire et sources
Les règles générales du crédit immobilier figurent dans le Code de la consommation, qui encadre notamment l'information précontractuelle, le TAEG et le remboursement anticipé. La Banque de France publie les taux d'usure et des statistiques sur les crédits accordés, et l'ACPR contrôle les établissements de crédit. L'Euribor est un indice de référence dont les valeurs publiées sont accessibles librement.
Quand consulter un professionnel
La calculatrice fournit une estimation pour comparer des scénarios et préparer les échanges avec les établissements de crédit. Elle ne tient pas compte de l'historique de crédit, de l'évaluation du bien, des clauses spécifiques du contrat ni de la situation financière globale de l'emprunteur. Pour une analyse complète, il est recommandé de consulter un courtier en crédit immobilier immatriculé, dont l'inscription peut être vérifiée dans le registre ORIAS, ou le service de conseil de l'établissement choisi.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le tableau Price pour un crédit immobilier ?
Le tableau Price désigne la méthode des mensualités constantes : la mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt. Sa composition change toutefois. Au début, une grande part de chaque mensualité rémunère les intérêts, et la part de capital remboursé augmente progressivement. Cette méthode est la plus répandue pour les prêts immobiliers en France. Elle explique pourquoi la baisse du capital restant dû est lente pendant les premières années, et pourquoi un remboursement anticipé précoce a un effet sensible sur le coût total.
Quelle différence entre TAN et TAEG ?
Le taux annuel nominal (TAN) est le taux d'intérêt utilisé pour calculer la mensualité. Il correspond à la somme de l'Euribor et de la marge de l'établissement. Le taux annuel effectif global (TAEG) inclut en plus les frais et les assurances imposés par l'établissement, comme les frais de dossier ou l'assurance emprunteur lorsqu'elle est exigée. Le TAEG est donc supérieur ou égal au TAN. Pour comparer des offres de prêt, c'est le TAEG qu'il faut retenir, car il figure obligatoirement dans l'offre.
À quelle fréquence l'Euribor est-il révisé ?
La périodicité de révision dépend du contrat signé. Dans les prêts à taux variable, l'indexation se fait généralement sur l'Euribor à 3 mois ou à 12 mois, avec une révision à chaque échéance de cette période. Les valeurs publiées de l'Euribor sont disponibles chaque jour ouvré et leur historique est accessible librement, ce qui permet de voir comment le taux a évolué. Il est recommandé de vérifier dans l'offre la référence exacte, la date de révision et les conséquences de cette révision sur la mensualité ou sur la durée du prêt.
Peut-on rembourser un crédit immobilier par anticipation ?
Oui. L'emprunteur peut procéder à un remboursement partiel ou total du capital avant le terme du contrat. Le Code de la consommation encadre l'indemnité éventuelle que l'établissement peut réclamer, et cette indemnité est limitée par la loi. Pour simuler la nouvelle mensualité après un remboursement partiel, il suffit d'introduire le capital restant dû à la date considérée et la durée restant à courir. Cette simulation n'indique pas le montant exact de l'indemnité, qui dépend des conditions du contrat.
Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier en France ?
La loi ne fixe pas une durée maximale unique pour tous les crédits immobiliers. Les établissements appliquent leurs propres critères d'octroi, qui portent notamment sur le taux d'endettement et la durée des prêts. La durée réellement accordée dépend donc du projet, des revenus, de l'apport et du profil de risque de l'emprunteur. Pour connaître les conditions applicables à une situation donnée, il faut interroger l'établissement de crédit ou un courtier.
Quand faire appel à un courtier en crédit ?
Un courtier en crédit immobilier immatriculé peut comparer les offres de plusieurs établissements et repérer des conditions plus avantageuses, notamment sur la marge, les assurances associées et les autres frais. Son intervention est particulièrement utile lorsqu'il est difficile d'interpréter les conditions générales d'un contrat ou lorsqu'une analyse personnalisée du profil est souhaitée. Avant tout engagement, il faut vérifier son immatriculation dans le registre ORIAS et connaître la rémunération prévue, qui peut être versée par l'emprunteur ou par l'établissement.
Par RivoCalc · Relu selon notre méthodologie éditoriale · Mis à jour le 5 juillet 2026
Cette calculatrice fournit une estimation à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier. Les montants réels dépendent des conditions de chaque établissement de crédit et de la situation personnelle de l'emprunteur. Pour toute décision, il est recommandé de consulter un professionnel qualifié ou l'établissement concerné.