Lakáshitel-kalkulátor önerővel: törlesztőrészlet, LTV
Kiszámolja a hitelösszeget, az LTV-t és a havi törlesztőrészletet lakáshitelnél, az önerő és a BUBOR-hoz kötött bankfelár alapján.
Ha az önerő az ingatlan árának 20 százalékát teszi ki, a hitelösszeg az ingatlan ára 80 százaléka lesz, vagyis az LTV 80 százalék. A havi törlesztőrészlet ezután a hitelösszeg, a névleges kamatláb és a futamidő együttes hatásától függ, ezért ugyanaz az ingatlan más önerővel és más bankfelárral egészen más havi terhet jelent.
Ez a kalkulátor a lakáshitel önerőjének hatását mutatja meg még a hitelintézethez fordulás előtt. Az ingatlan vételárából kiindulva kiszámítja a hitelösszeget, a hitel/érték arányt (LTV) és az annuitásos módszerrel fizetendő havi törlesztőrészletet. A számítás a törlesztőrészlet szokásos, állandó összegű módszerét alkalmazza, amely a forintalapú lakáshiteleknél is elterjedt, és az eredmény a tervezés alapja, nem a végleges ajánlat.
Magyarországon a lakáshitelek változó kamatozású része jellemzően a BUBOR (Budapest Interbank Offered Rate) referenciakamathoz kötődik, amelyhez a hitelintézet felárat ad. Az így kapott névleges kamatláb a törlesztőrészlet egyik meghatározó eleme. Az önerő növelése csökkenti a hitelösszeget, ezért a bankfelár mellett ez a legközvetlenebb módja a havi teher mérséklésének.
A hitelezési szabályok is az önerőhöz kapcsolódnak. A hitelintézet nem feltétlenül finanszírozza a vételár egészét: az LTV-korlátot és a bank feltételeit kell figyelembe venni, mert ezek határozzák meg, mekkora hitelt adhat. Aki az önerő összegét tervezi, ezt a korlátot már az eredmények értelmezésekor érdemes figyelembe vennie, mert az alacsony önerő nemcsak a törlesztőrészletet emeli, hanem szűkítheti a hitelezési lehetőségeket is.
A kalkulátor eredménye nem helyettesíti a hitelajánlatot. A hitelajánlatban feltüntetett THM (teljes hiteldíj mutató) a kamatokon kívül a díjakat és a költségeket is tartalmazza, ezért az ajánlatok összehasonlításához ez a megfelelő mutató. A kalkulátor a tervezéshez ad támpontot, a végső döntés előtt pedig a hitelintézet ajánlatát és a THM-et érdemes megvizsgálni.
Az eredmény automatikusan frissül.
Az ingatlan teljes vételára
A hitel nélkül, saját forrásból fizetett összeg
A hitel teljes futamideje években
A szerződéses referencia-kamatláb (Euribor) aktuális értéke
A bank által az Euribor felett felszámított kamatfelár
Becsült havi törlesztőrészlet
Annuitásos módszerrel számítva, állandó törlesztőrészlettel
- Felveendő hitelösszeg
- 180 000 Ft
- LTV (hitelfedezeti arány)
- 90,0 %
- Éves névleges kamatláb
- 4,40 %
- Összes fizetett kamat
- 144 493 Ft
- Teljes visszafizetendő összeg
- 324 493 Ft
Hogyan működik
Képlet
Hogyan működik a számítás
Lakáshitel önerővel: hitelösszeg, LTV és törlesztőrészlet
Lakáshitel tervezésekor az ingatlan ára csak a kiindulópont. A hitelintézet nem a teljes vételárat finanszírozza, hanem azt az összeget, amelyet a vevő nem tud saját forrásból fedezni. Ezt a különbséget az önerő határozza meg, vagyis az a saját pénz, amelyet a vevő hitel igénybevétele nélkül fizet ki. A kalkulátor ebből a három adatból, az ingatlan árából, az önerőből és a kamatfeltételekből három alapvető értéket számol ki: a finanszírozandó hitelösszeget, a hitel/érték arányt (LTV) és a havi törlesztőrészletet.
Hitelösszeg és LTV
A hitelösszeg az ingatlan vételára és az önerő különbsége. Ha az önerő a vételár 20 százalékát teszi ki, a hitelösszeg a vételár 80 százaléka lesz, és ez a szám egyben az LTV is, mert az LTV a hitelösszeg és az ingatlan értékének aránya, százalékban kifejezve. Az LTV azért fontos, mert a hitelező kockázatát tükrözi: minél alacsonyabb az LTV, annál kisebb a hitelező kockázata, és annál nagyobb az esély kedvező feltételekre.
A hitelintézetek az LTV alapján döntenek arról, mekkora hitelt folyósítanak és milyen feltételekkel. A megengedett legmagasabb LTV a hitel céljától, az ingatlan jellegétől és a hitelintézet aktuális feltételeitől függ, ezért a konkrét határt mindig a hitelintézettől kell megkérdezni. A kalkulátor ezt a határt nem vizsgálja, csak a megadott adatokból számol. Ha az LTV a bank feltételein felül lenne, a bank kevesebb hitelt folyósíthat, vagy több önerőt kérhet, ezért a tervezés elején érdemes az önerőt úgy meghatározni, hogy az LTV a bank feltételein belül maradjon.
A törlesztőrészlet kiszámítása
A havi törlesztőrészletet az annuitásos törlesztés, más néven Price-módszer alapján számoljuk. Ennél a módszernél a törlesztőrészlet a futamidő alatt végig azonos összeg. A korai részletekben nagyobb a kamatrész, a későbbiekben viszont a tőketörlesztés aránya nő, miközben a teljes részlet változatlan marad. A számítás három adatot igényel: a hitelösszeget, a névleges kamatlábat és a futamidőt.
A névleges kamatlábat a kalkulátor havi kamatlábra alakítja, az évesített értéket 1200-zal osztva. A futamidőt években kell megadni, a havi részletek számát pedig a 12-vel szorzott évek adják. Ha a névleges kamatláb nulla, a képlet egyszerűsödik: a törlesztőrészlet a hitelösszeg és a részletek számának hányadosa. Ez az eset ritka, de a kalkulátor kezeli, és jól mutatja a kamat nélküli minimális terhet.
A futamidőnek nullánál nagyobbnak kell lennie. Ha az önerő eléri vagy meghaladja az ingatlan árát, nincs finanszírozandó összeg, ezért a kalkulátor nem ad eredményt.
Hogyan befolyásolja az önerő a törlesztőrészletet
Ha a futamidő és a névleges kamatláb ugyanaz marad, a törlesztőrészlet a hitelösszeggel arányosan változik. Ebből következik, hogy minden többlet önerővel a havi terhelés pontosan annyival csökken, amennyivel a hitelösszeg kisebb lesz. Hosszú futamidőnél ez a különbség a teljes kamat szempontjából is jelentős, mert a kamatok a futamidő alatt halmozódnak.
Az önerő hatása nem korlátozódik a számításra. Az alacsonyabb LTV gyakran kedvezőbb feltételeket tesz lehetővé, mert a hitelintézet a kisebb kockázat miatt alacsonyabb bankfelárat is ajánlhat. Ez csökkenti a névleges kamatlábat, így a törlesztőrészlet és a teljes kamat még tovább mérséklődhet. A kalkulátor ezt a hatást nem számolja, ezért a különböző felárakkal készült becsléseket külön-külön érdemes futtatni.
A futamidő is erősen befolyásolja az eredményt. Rövidebb futamidőnél a törlesztőrészlet magasabb, de a fizetendő kamat összege alacsonyabb. Hosszabb futamidőnél a havi teher könnyebbnek tűnik, viszont a teljes kamat nő. A kalkulátor egyszerre mutatja a havi részletet és a teljes kamatot, így ez a kompromisszum jól látható.
Példa az önerő hatására
Vegyünk egy ingatlant, amelynek vételára 100 egység. Ha az önerő 10 százalék, a hitelösszeg 90 egység, az LTV pedig 90 százalék. Ha az önerő 20 százalék, a hitelösszeg 80 egység, az LTV 80 százalék. Ha a futamidő és a névleges kamatláb mindkét esetben azonos, a második esetben a törlesztőrészlet is több mint tíz százalékkal alacsonyabb, mert a hitelösszeg 90 egységről 80 egységre csökken. Ha a kamatláb is változik, például alacsonyabb bankfelár miatt, a törlesztőrészlet további csökkenése a fenti számításon felül jelentkezik.
Névleges kamatláb, BUBOR és bankfelár
A névleges kamatláb a referenciakamat és a bank felárának összege. A forintalapú lakáshiteleknél a referenciakamat jellemzően a BUBOR, vagyis a budapesti bankközi kamat. A BUBOR a piaci kamatszinttől függően változik, ezért a változó kamatozású hitel törlesztőrészlete idővel módosulhat. A kalkulátor egyetlen kamatlábbal dolgozik, a kalkulátorba a számítás pillanatában beírt érték alapján, ezért a jövőbeli változásokat nem modellezi.
A bankfelárat a hitelintézet határozza meg. Figyelembe veheti a hitelkérelmező kockázati besorolását, az LTV-t és a kapcsolódó termékeket, például a számlacsomagot. Ezért két, azonos összegű és futamidejű ajánlat is eltérő felárat tartalmazhat. A kalkulátorban a felárat a hitelintézet ajánlatából kell átvenni, nem a piaci átlagból.
Fontos különbség van a teljes kamatozás és a kezdeti kedvezmények között. Egyes hitelek kezdeti kamatmentes vagy kedvezményes időszakot tartalmaznak. Ezeket a kalkulátor nem modellezi, mert minden hónapra ugyanazt a kamatlábat feltételezi.
Az önerőn kívüli költségek
A kalkulátor nem számolja a vásárlás kísérő költségeit, ezek azonban kiesnek a rendelkezésre álló saját forrásból. Ilyen költség lehet a visszterhes vagyonátruházási illeték, az ügyvédi díj, a tulajdonjog és a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének díja, a hitelintézet által megrendelt értékbecslés, illetve az esetleges ingatlanközvetítői díj. Az illeték mértékét és alapját a hatályos szabályok határozzák meg, ezért ezeket a vásárlás előtt érdemes a NAV tájékoztatójából vagy a hitelintézettől pontosítani.
Ezek a költségek nem szerepelnek az LTV-ben, mert az LTV csak a hitelösszeget és az ingatlan értékét veszi figyelembe. Ha viszont a vevő a teljes önerőt a vételárra fordítja, a kísérő költségekre már nem marad forrása. Ezért a tervezésnél érdemes a kalkulátorban szereplő önerőn felül külön tartalékot számolni, és ezt a tartalékot a hitelintézet tájékoztatója alapján pontosítani.
Előtörlesztés szimulálása
A kalkulátorral előtörlesztés is szimulálható. Ehhez az ingatlan ára mezőbe az előtörlesztés utáni tőketartozást kell beírni, az önerő mezőbe nullát, a futamidő mezőbe pedig a szerződés hátralévő futamidejét. Az eredmény a csökkentett hitelösszeg mellett fizetendő havi törlesztőrészletet mutatja, a kamatfeltételek változatlansága mellett.
Ez az összehasonlítás segít eldönteni, hogy az előtörlesztésből származó összeget a törlesztőrészlet csökkentésére vagy a futamidő lerövidítésére érdemes-e fordítani. A két lehetőség hatása eltérő: a törlesztőrészlet csökkentése a havi terhet mérsékli, a futamidő lerövidítése pedig a teljes kamat összegét csökkenti. Az előtörlesztés díjait és feltételeit a hitelszerződés tartalmazza, ezért ezeket a szerződésből érdemes ellenőrizni.
THM és a hitelajánlatok összehasonlítása
A névleges kamatláb nem ad teljes képet a hitel költségéről. A hitelajánlatban feltüntetett THM (teljes hiteldíj mutató) a kamatokon kívül a díjakat és a költségeket is tartalmazza, ezért ajánlatok összehasonlításához ez a használható mutató.
A kalkulátor a THM-et nem számolja. Az eredményben szereplő névleges kamatláb és a teljes kamat a törlesztési terv alapján készült becslés, a valódi költséget a hitelintézet ajánlatában szereplő THM mutatja meg. A két érték közötti különbség a díjak és költségek nagyságától függ, ezért az alacsonyabb névleges kamatlábú ajánlat is magasabb THM-et eredményezhet.
Mikor nem elég ez a kalkulátor
A kalkulátor egyetlen, végig azonos kamatlábbal és annuitásos törlesztéssel számol. Nem alkalmas olyan konstrukciók modellezésére, ahol a kamat a futamidő alatt több szakaszban változik, vagy ahol türelmi idő van, amikor csak kamat fizetendő. Ugyanez igaz a vegyes kamatozású hitelekre és a kamatmentes időszakot tartalmazó ajánlatokra.
A kalkulátor nem vizsgálja a hitelképességet sem. A hitelbírálat figyelembe veszi a jövedelem stabilitását, a meglévő adósságokat, a hitelkártyák és folyószámlahitelek használatát, a hitelezési előzményeket és a családi körülményeket. Egy kedvező számítás ezek nélkül csak elméleti kiindulópont.
Gyakori hibák
Az első gyakori hiba, hogy a vevő csak az ingatlan árát veszi alapul, és nem számolja a kísérő költségeket az önerőbe. A második, hogy az egész futamidőre azonos kamatlábat feltételez, miközben a BUBOR változhat. A harmadik, hogy a THM helyett a névleges kamatláb alapján hasonlítja össze az ajánlatokat. A negyedik, hogy nem ellenőrzi az LTV-korlátot, pedig ettől függ, mekkora hitel igényelhető.
Mikor érdemes szakemberhez fordulni
Összetettebb helyzetben, például vállalkozói jövedelem, korábbi hitelezési irregularitás vagy több ajánlat párhuzamos összehasonlítása esetén érdemes hitelközvetítőt kérni. A megbízás előtt tisztázni kell a közvetítő díjazását és azt, hogy mely hitelintézetek ajánlatait hasonlítja össze. A végső döntés előtt az ajánlat THM-jét és a szerződés előtörlesztési feltételeit is érdemes részletesen áttekinteni.
Gyakori kérdések
Mi az LTV a lakáshitelnél?
Az LTV (Loan-to-Value, magyarul hitel/érték arány) a hitelösszeg és az ingatlan értékének aránya, százalékban kifejezve. Ha az önerő az ingatlan értékének 20 százaléka, a hitelösszeg 80 százalék, így az LTV 80 százalék. A hitelintézetek az LTV alapján döntenek a hitelösszegről és a feltételekről, ezért a vevőnek érdemes úgy megterveznie az önerőt, hogy az LTV a bank feltételein belül maradjon. A megengedett határt a hitelintézettől kell pontosan megkérdezni, mert az a hitel céljától és az ingatlan jellegétől függ.
Mekkora önerő szükséges lakáshitelhez Magyarországon?
A szükséges önerő a hitelintézet feltételeitől, a hitel céljától és az ingatlan jellegétől függ, ezért nincs egyetlen általános szám, amelyet minden vevőre alkalmazni lehetne. Az önerőnek a hitelen felül fedeznie kell a vásárlás kísérő költségeit is, például az illetéket, az ügyvédi díjat, a bejegyzések díját, az értékbecslést és az esetleges közvetítői díjat. Ezek nem számítanak az LTV-be, de csökkentik a rendelkezésre álló saját forrást. Ezért a tervezésnél érdemes a hitelösszegen felül külön tartalékot számolni, a pontos összegeket pedig a hitelintézettől és a NAV tájékoztatóiból érdemes ellenőrizni.
Miben különbözik ez a kalkulátor a törlesztőrészlet-kalkulátortól?
A törlesztőrészlet-kalkulátor a hitelösszegből indul ki, és közvetlenül a havi részletet számolja. Ez a kalkulátor az ingatlan vételárából és az önerőből indul ki, kiszámítja a hitelösszeget és az LTV-t, és csak ezután határozza meg a törlesztőrészletet. Akkor hasznos, ha az önerő összege még nincs végleg meghatározva, és a bankkal folytatott tárgyalás előtt az LTV és a havi törlesztőrészlet változását szeretnénk látni.
Csökkenti-e mindig a nagyobb önerő a havi törlesztőrészletet?
Ha a futamidő és a névleges kamatláb ugyanaz marad, a nagyobb önerő csökkenti a hitelösszeget, és ezzel arányosan a havi törlesztőrészletet is. Ezen felül az alacsonyabb LTV kedvezőbb bankfelárat tehet lehetővé, ami tovább csökkenti a kamatot és a teljes kamatterhet. Ugyanakkor a nagyobb önerő lekötheti a tartalékokat, amelyekre a váratlan kiadásoknál vagy az ingatlan kapcsolódó költségeinél lenne szükség, ezért a számítást a teljes pénzügyi helyzet ismeretében érdemes elvégezni.
Szimulálható-e az előtörlesztés ezzel a kalkulátorral?
Igen. Az ingatlan ára mezőbe az előtörlesztés utáni, még fennálló tőketartozást kell beírni, az önerő mezőbe nullát, a futamidő mezőbe pedig a szerződés hátralévő futamidejét. Az eredményben megjelenő havi törlesztőrészlet az új helyzetet mutatja, ha a kamatfeltétel változatlan marad. Ez segít eldönteni, hogy az előtörlesztés a törlesztőrészlet csökkentésére vagy a futamidő lerövidítésére fordítódjon. A ténylegesen alkalmazandó díjakat és feltételeket a hitelszerződés tartalmazza.
Mikor érdemes hitelközvetítőhöz fordulni?
Hitelközvetítő akkor lehet hasznos, ha több hitelintézet ajánlatát szeretnénk összehasonlítani anélkül, hogy minden banknál külön eljárnánk, ha a hitelezési előzmények nem egyértelműek, vagy ha a jövedelem szerkezete nem szokványos, például vállalkozói bevételek esetén. A megbízás előtt érdemes tisztázni a közvetítő díjazását és azt, hogy mely hitelintézetek ajánlatait hasonlítja össze.
Mit jelent a THM, és miért fontosabb az NKL-nél az ajánlatok összehasonlításakor?
A THM (teljes hiteldíj mutató) a hitel teljes költségét mutatja: a kamatokon kívül a díjakat és a költségeket is tartalmazza, és a hitelajánlatban szerepel. Az NKL (névleges kamatláb) csak a BUBOR és a bankfelár összege, ezért két ajánlatnál az alacsonyabb NKL nem jelent automatikusan olcsóbb hitelt. A kalkulátor a THM-et nem számolja, az ajánlatban szereplő értéket kell figyelembe venni a döntés előtt.
Kapcsolódó kalkulátorok
A RivoCalc csapatától · A szerkesztőségi módszertan szerint ellenőrizve · Frissítve: 2026. július 6.
Ez a kalkulátor tájékoztató jellegű becslést ad, és nem minősül pénzügyi tanácsadásnak. A tényleges feltételek hitelintézetenként, az ingatlan jellegétől és a hitelkérelmező helyzetétől függően eltérhetnek. Pénzügyi döntés előtt szakember segítségét érdemes kérni, vagy részletes tájékoztatást érdemes kérni a hitelintézettől.