Calculadora de Pré-Aprovação de Crédito à Habitação

Como funciona o cálculo

Pré-aprovação de crédito habitação: os dois critérios que decidem

Quem começa a procurar casa em Angola ouve cedo o termo pré-aprovação, mas poucos sabem exatamente o que a instituição de crédito verifica nessa fase. Não é uma promessa de crédito, é uma primeira leitura da elegibilidade do agregado face a dois rácios que pesam mais do que qualquer outro fator isolado: a taxa de esforço e o rácio de financiamento. Esta calculadora reproduz essa leitura antes de qualquer reunião presencial, com os mesmos tipos de dados que a instituição pedirá mais tarde.

Como a instituição de crédito decide, na prática

O primeiro rácio é a taxa de esforço, também conhecida pela sigla inglesa DSTI. Mede a fração do rendimento mensal líquido do agregado que fica comprometida com prestações de crédito, somando o crédito que se pretende contratar a tudo o que já está ativo. Um agregado com rendimento confortável, mas várias prestações pequenas em curso, pode falhar este critério com mais facilidade do que outro com rendimento mais modesto e nenhum crédito por liquidar. O que pesa é a soma de todas as prestações, e não apenas a dimensão de cada uma isoladamente.

O segundo rácio é o de financiamento, conhecido por LTV, a relação entre o montante emprestado e o valor do imóvel. Quanto maior a poupança usada como entrada, menor a fração financiada e menor o risco que a instituição assume caso o imóvel tenha de ser executado. Uma entrada reduzida empurra o rácio para perto do limite recomendado, mesmo quando a taxa de esforço do agregado está confortável.

As instituições de crédito aplicam limites internos a estes dois rácios e ajustam-nos à evolução do mercado e às suas políticas de risco. Esses limites não funcionam como regras automáticas: ficar acima deles não significa recusa imediata, mas reduz bastante a probabilidade de avançar sem condições adicionais. Por isso convém confirmar junto da instituição os limites que aplica em cada momento.

O que muda entre a pré-aprovação e a aprovação final

A pré-aprovação corre normalmente com poucos documentos: recibos de salário recentes, a declaração de rendimentos mais recente, extratos bancários e o relatório de responsabilidades de crédito obtido junto da central de risco. Com esses elementos, a instituição estima os dois rácios e devolve uma resposta indicativa, válida por um período limitado, que ajuda a definir um orçamento realista antes de visitar imóveis.

A aprovação final exige mais: a avaliação do imóvel concreto por perito, prova da situação laboral e, por vezes, documentação adicional sobre a origem da entrada. É também nesta fase que entram fatores que a pré-aprovação não capta com detalhe, como o histórico de incumprimentos ou a estabilidade do vínculo laboral. Por isso a pré-aprovação orienta a procura, mas não substitui o processo completo.

Erros comuns antes de pedir a pré-aprovação

O erro mais frequente é usar o rendimento bruto em vez do líquido. A diferença entre os dois valores costuma bastar para transformar um resultado confortável num resultado apertado, e a instituição trabalha sempre sobre o líquido. Um cálculo feito com o bruto tende a mostrar uma taxa de esforço mais baixa do que a real, o que cria uma expectativa que o processo depois não confirma.

O segundo erro é esquecer créditos pequenos, como um cartão pago em prestações ou um crédito para equipamento doméstico. Parecem irrelevantes isoladamente, mas somam-se ao numerador da taxa de esforço e aparecem sempre no relatório de responsabilidades que a instituição consulta.

O terceiro erro é subestimar o peso da entrada. Um casal em Luanda com poupança suficiente para uma entrada generosa consegue frequentemente compensar uma taxa de esforço mais apertada, porque o rácio de financiamento desce e dá margem à instituição para aceitar o processo. O inverso também acontece: uma entrada mínima pode inviabilizar um pedido mesmo com rendimento sobrado.

Casos-limite e limitações do método

Duas situações tornam o resultado inválido e devem ser tratadas antes de ler os rácios. Com prazo zero, n é igual a zero, o denominador 1 − (1 + i)⁻ⁿ fica nulo e a prestação P não está definida, pelo que deve ser introduzido um prazo de pelo menos uma prestação. Se a poupança E for igual ou superior ao valor V, o montante M fica nulo ou negativo e o rácio LTV deixa de ter leitura: não há crédito a financiar, e o resultado deve ser ignorado.

A fórmula assume que a prestação do novo crédito é calculada pelo sistema francês, com prestações constantes e taxa de juro fixa durante todo o prazo. Em créditos com taxa variável, a prestação pode mudar ao longo do tempo, e o resultado desta calculadora deve ser lido como uma fotografia do momento. Se a taxa de referência subir, a taxa de esforço sobe com ela, mesmo que o agregado não altere nada na sua situação.

Há também um caso-limite matemático. Com taxa de juro nula, a expressão da tabela Price resolve-se por divisão simples do montante pelo número total de prestações. Este caso surge em créditos sem juros e confirma que a fórmula é coerente nos dois extremos.

O cálculo não considera carência de capital, seguros associados ao crédito, comissões de abertura ou encargos com a escritura. Estes custos não entram no rácio de financiamento tal como foi definido aqui, mas podem pesar na tesouraria do agregado no momento da compra, e convém prevê-los separadamente.

Em agregados com rendimentos variáveis, como trabalhadores por conta própria ou com comissões, o rendimento médio de um período recente tende a ser mais informativo do que um único mês. A calculadora aceita um valor mensal, por isso cabe ao utilizador escolher um rendimento que represente o padrão real e não um mês excecional.

Quando usar e quando não usar

Esta calculadora serve para estimar a probabilidade de pré-aprovação e para comparar cenários antes de visitar imóveis. Não serve para decidir sozinha se um crédito será aprovado, nem para substituir a simulação da instituição, que usa dados completos do agregado e do imóvel. Em operações com regimes específicos, como a construção de raiz ou o financiamento de obras, a instituição pode aplicar critérios próprios, pelo que o resultado deve ser lido com cautela.

Muitas instituições limitam também a idade do mutuário no fim do prazo, um critério que esta calculadora não avalia. Quando o prazo pretendido é longo e o titular está próximo dessa idade, a resposta pode ser mais restritiva do que os rácios sugerem.

Como melhorar o resultado antes de pedir o crédito

Quando os rácios ficam perto do limite, há três alavancas principais, e vale a pena testá-las uma a uma na calculadora. A primeira é aumentar a entrada, o que baixa o montante financiado e, por consequência, o rácio de financiamento. A segunda é reduzir ou liquidar créditos pequenos antes do pedido, o que diminui o total das prestações existentes e alivia a taxa de esforço sem mexer no imóvel. A terceira é alargar o prazo, que reduz a prestação mensal mas aumenta o custo total dos juros, pelo que deve ser tratada como ajuste de último recurso.

Erros de interpretação ao ler o veredito

O veredito é uma leitura indicativa, não uma aprovação. Um resultado favorável significa apenas que os dois rácios estão dentro das margens de referência usadas pela calculadora. Um resultado desfavorável também não significa recusa, porque a instituição pode aceitar exceções, sobretudo quando o histórico é bom e a entrada é sólida. A leitura deve partir sempre dos dois rácios e não apenas da palavra final.

Quando consultar um profissional

Esta calculadora reproduz o método com fidelidade, mas não substitui a análise de uma instituição de crédito. A decisão final pondera ainda o histórico de incumprimentos, a antiguidade e o tipo de vínculo laboral, e a relação entre o montante emprestado e o valor de avaliação do imóvel, que só é conhecido depois de um perito visitar o imóvel.

Quando os rácios calculados aqui ficam perto do limite recomendado, compensa falar com um intermediário de crédito autorizado antes de assinar qualquer contrato-promessa. Um intermediário destes compara propostas de várias instituições e conhece a margem disponível para o perfil em causa nesse momento.

O Banco Nacional de Angola supervisiona as instituições de crédito que concedem crédito à habitação. Os limites concretos aplicados a cada pedido são definidos por cada instituição e variam de caso para caso, pelo que a confirmação final cabe sempre à instituição que analisa o processo. É essa avaliação da capacidade de reembolso que esta calculadora aproxima.