Calculadora de Pré-Aprovação de Crédito Habitação

Como funciona o cálculo

Pré-aprovação de crédito habitação: os dois critérios que decidem

Quem começa a procurar casa em Moçambique ouve falar de pré-aprovação, mas nem sempre sabe o que a instituição de crédito verifica nesta fase. Não é uma promessa de crédito. É uma primeira leitura da elegibilidade do agregado face a dois rácios que pesam mais do que qualquer outro factor isolado: a taxa de esforço e o rácio de financiamento. Esta calculadora reproduz essa leitura antes de qualquer reunião presencial, para que o orçamento de compra parta de números e não de estimativas soltas.

Como a instituição de crédito decide, na prática

A taxa de esforço, conhecida pela sigla inglesa DSTI, mede a fracção do rendimento mensal líquido do agregado que fica comprometida com prestações. Soma-se o crédito que se pretende contratar a tudo o que já está activo e divide-se o total pelo rendimento. Um agregado com rendimento confortável mas várias prestações pequenas em curso pode falhar este critério com mais facilidade do que outro com rendimento mais modesto e nenhuma dívida por liquidar.

O rácio de financiamento, conhecido por LTV, relaciona o montante emprestado com o valor do imóvel. Quanto maior a poupança usada como entrada, menor a fracção financiada e menor o risco que a instituição assume caso o imóvel tenha de ser executado. Uma entrada reduzida empurra o rácio para cima, mesmo quando a taxa de esforço está folgada.

Os limites de referência que a calculadora apresenta são orientações de prudência e não substituem a política de concessão de cada instituição de crédito. Cada uma aplica os seus próprios critérios, e os valores aqui usados são referências gerais. Na prática, ficar acima da margem de referência não significa recusa automática, mas reduz a probabilidade de avançar sem condições adicionais.

Um exemplo de leitura dos dois rácios

Imagine-se um imóvel de valor V cuja entrada E cobre 20% desse valor. O montante necessário é M = V − E, ou seja, 80% do valor, e o rácio de financiamento é LTV = (M / V) × 100, que resulta em 80%. Se o agregado já paga créditos cujas prestações somam Pa e o novo crédito tem uma prestação P, a taxa de esforço resulta de ((Pa + P) / R) × 100, em que R é o rendimento mensal líquido. Quando Pa e P juntos ficam em 40% desse rendimento, o DSTI é 40.

Se a entrada subir para 30%, o LTV desce para 70% e o montante a pedir diminui, o que alivia o rácio de financiamento. A prestação P também desce, pelo que a taxa de esforço melhora ao mesmo tempo. Pelo contrário, encurtar o prazo aumenta P e pode empurrar a taxa de esforço para cima, mesmo com a entrada inalterada.

O que muda entre a pré-aprovação e a aprovação final

A pré-aprovação corre normalmente com poucos documentos: recibos de salário recentes, declaração de IRPS, extractos bancários e a informação sobre as responsabilidades de crédito existentes. Com estes elementos, a instituição estima os dois rácios e devolve uma resposta indicativa, válida por um período limitado, que ajuda a definir um orçamento realista antes de visitar imóveis.

A aprovação final exige mais: a avaliação do imóvel concreto, feita por um avaliador independente, a prova da situação laboral e, por vezes, documentação sobre a origem da entrada. É também nesta fase que entram factores que a pré-aprovação não capta com detalhe, como o historial de incumprimentos ou a estabilidade do vínculo laboral. Por isso a pré-aprovação orienta a procura, mas não substitui o processo completo.

Erros comuns antes de pedir a pré-aprovação

O erro mais frequente é usar o rendimento bruto em vez do líquido. A distância entre os dois valores costuma bastar para transformar um resultado confortável num resultado apertado, e a instituição trabalha sempre sobre o líquido, depois de descontos obrigatórios e de impostos sobre o rendimento.

O segundo erro é esquecer créditos pequenos, como um cartão pago em prestações ou um crédito para equipamento doméstico. Parecem irrelevantes isoladamente, mas somam-se ao numerador da taxa de esforço e costumam aparecer na informação sobre responsabilidades de crédito que a instituição consulta.

O terceiro erro é subestimar o peso da entrada. Um casal na Matola com poupança suficiente para uma entrada maior consegue muitas vezes compensar uma taxa de esforço mais apertada, porque o rácio de financiamento desce e dá margem à instituição para aceitar o processo. O inverso também acontece: uma entrada mínima pode inviabilizar um pedido mesmo com rendimento sobrante.

O quarto erro, que a calculadora não capta, é tratar a pré-aprovação como garantia de compra. Um valor indicativo pode perder validade se o rendimento mudar, se surgirem novos créditos ou se a avaliação do imóvel ficar abaixo do preço pedido.

Quando esta calculadora não deve ser usada como referência

Não serve para rendimentos variáveis, comissões ou actividade sazonal, situações em que a instituição costuma aplicar médias de vários anos e critérios próprios. Também não reflecte financiamentos que não sejam crédito habitação com garantia sobre o imóvel. Nestes casos, os dois rácios calculados aqui dão apenas uma primeira ideia e devem ser confirmados com a instituição.

Quando consultar um profissional

Esta calculadora reproduz o método com fidelidade, mas não substitui a análise de uma instituição de crédito. A decisão final pondera ainda o historial de incumprimentos, a antiguidade e o tipo de vínculo laboral, e a relação entre o montante emprestado e o valor de avaliação do imóvel, que só é conhecido depois de um avaliador visitar o local.

Quando os rácios ficam perto do limite de referência, compensa falar com um consultor ou intermediário de crédito independente antes de assinar um contrato de promessa de compra e venda. Comparar propostas de várias instituições ajuda a perceber qual delas tem margem disponível para o perfil em causa nesse momento. Na proposta, convém também confirmar a TAEG indicada, porque o custo total do crédito depende dela tanto quanto da prestação.

Porque é que a fórmula funciona assim

A prestação P segue o sistema francês, em que cada mensalidade é constante e engloba juros e capital. A taxa mensal i é a taxa anual dividida por doze, e n é o número de prestações, igual ao prazo em anos multiplicado por doze. Com prazos mais longos, a prestação baixa, mas o total de juros pagos sobe, pelo que um prazo maior alivia o rácio de esforço sem tornar o crédito mais barato.

A taxa de esforço soma as prestações já existentes, Pa, à prestação do novo crédito, P, e divide o total pelo rendimento líquido R. É esta soma que a instituição tem em conta, e é por isso que um crédito pequeno, aparentemente irrelevante, pode fazer diferença no resultado final.

Casos-limite do cálculo

Há valores de entrada que tornam o cálculo sem sentido e que devem ser evitados. Com taxa de juro zero, a fórmula da prestação fica indeterminada, porque o numerador e o denominador ficam ambos em zero, e a prestação passa a ser o montante a financiar dividido pelo número de prestações, ou seja, M / n. O prazo tem de ser de pelo menos um mês, já que com zero prestações o denominador também se anula. A entrada tem de ser inferior ao valor do imóvel, porque um montante de crédito igual ou inferior a zero não corresponde a um pedido de crédito, e o valor do imóvel tem de ser superior a zero, porque é o divisor do rácio de financiamento. Fora destes limites, o resultado não deve ser lido como indicação de pré-aprovação.

Limitações do cálculo

O modelo assume uma taxa fixa durante todo o prazo, uma prestação constante e um rendimento estável. Em créditos com taxa variável, a prestação muda com o índice de referência e os rácios podem subir ou descer ao longo do tempo. Seguros associados ao crédito, comissões e despesas de escritura não entram no cálculo e podem alterar o valor total a financiar, pelo que convém considerá-los à parte.

Como ler o veredito sem o sobrevalorizar

Um veredito favorável não significa que o imóvel seja acessível, apenas que o perfil financeiro cabe nos limites de referência para o valor introduzido. Se o preço do imóvel subir, o montante e a prestação sobem com ele, e o veredito pode mudar sem qualquer alteração do rendimento. Vale a pena testar vários cenários, com entrada maior, prazo menor ou liquidação de um crédito pequeno antes do pedido, para perceber que ajustes têm mais efeito na situação concreta.