Kalkylator för månadsbetalning på bolån

Så fungerar beräkningen

Bolån: så beräknar du månadsbetalningen

Att köpa bostad i Sverige innebär för de flesta att ta ett bolån. Månadsbetalningen är det belopp du betalar till banken varje period under löptiden, och dess storlek beror på tre huvudsakliga faktorer: lånebeloppet, löptiden och räntan.

Annuitetsformeln och vad den räknar ut

Kalkylatorn använder formeln P = K × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. Här är K det lånade beloppet, r den månatliga räntesatsen och n antalet månatliga betalningar. P är den månatliga betalningen, som är konstant under hela löptiden. Den här modellen kallas annuitetslån, och den bygger på att varje betalning består av en räntedel och en amorteringsdel. I början av löptiden är räntedelen stor, eftersom skulden fortfarande är hög. Allt eftersom skulden minskar blir räntedelen mindre och amorteringsdelen större, medan den totala betalningen är densamma.

För en löptid på 30 år är n lika med 360, eftersom löptiden i år multipliceras med 12. Den månatliga räntesatsen r är den nominella räntan delad med 1200. Vid en nominell ränta på 4 procent blir r ungefär 0,00333, och det är det värdet som används i formeln.

Formeln har också en särskild egenskap. Om den nominella räntan är noll blir r lika med noll, och då gäller i stället att P är K delat med n, alltså lånebeloppet fördelat jämnt på alla månader. Ett bolån utan ränta är dock mycket ovanligt, så det här fallet är främst en matematisk kontroll.

Från referensränta till nominell ränta

Ett bolån är i de flesta fall kopplat till en referensränta. I Sverige används främst STIBOR, som är en interbankränta, och SWESTR, som bygger på transaktioner mellan banker över natten och som sedan 2021 kan användas i nya avtal. Riksbanken styr den allmänna räntenivån med styrräntan, och den påverkar bankernas kostnader för att låna. Referensräntans nivå visar var marknadsräntorna står just nu, men den säger inget om hur din egen ränta blir.

Marginalen är bankens påslag ovanpå referensräntan. Den speglar bland annat bankens kostnader och bedömningen av din riskprofil, och den varierar mellan långivare och produkter. Summan av referensräntan och marginalen blir den nominella räntan, och det är den ränta som används i kalkylatorn.

Vid rörlig ränta följer räntan referensräntan enligt den bindningstid som avtalet anger. Vid bunden ränta är räntan fast under en bestämd period, och kalkylatorn ger då en bild av månadsbetalningen under just den perioden. När bindningstiden löper ut behöver du räkna om med den räntenivå som då gäller.

Löptidens påverkan på total kostnad

Löptiden har en tydlig dubbelverkan. En längre löptid sänker månadsbetalningen, men den totala räntekostnaden ökar. Med en nominell ränta på 4 procent blir skillnaden i kalkylatorns modell följande. Vid 20 års löptid är månadsbetalningen ungefär 0,61 procent av lånebeloppet och räntekostnaden under hela lånet cirka 45 procent av lånebeloppet. Vid 30 års löptid sjunker månadsbetalningen till ungefär 0,48 procent, medan räntekostnaden stiger till cirka 72 procent.

Månadsbetalningen blir alltså lägre med den längre löptiden, men du betalar betydligt mer ränta över tiden. Vilket alternativ som passar beror på hur din ekonomi ser ut de första åren och på om du planerar att amortera i förtid.

Rak amortering och annuitet: en viktig skillnad

Modellen i kalkylatorn är inte nödvändigtvis densamma som ditt låneavtal. Finansinspektionen har infört amorteringskrav för bolån, och kravens storlek beror på belåningsgraden, alltså hur stor andel av bostadens värde som lånet utgör. Många svenska bolån har en amorteringsplan där en fast del av lånet betalas tillbaka varje period. Det kallas ofta rak amortering. Räntan beräknas då på den kvarvarande skulden, och den totala månadsbetalningen minskar därför över tid i stället för att vara konstant.

Vid samma nominella ränta och löptid blir den totala räntekostnaden lägre med rak amortering än med annuitet, eftersom skulden sjunker snabbare i början. Kalkylatorn ger därför en uppskattning med konstant månadsbetalning, och den kan skilja sig från det verkliga betalningsschemat. Be långivaren om en betalningsplan som visar räntedel och amorteringsdel för varje period, så att du kan jämföra med resultatet.

Effektiv ränta och jämförelse av erbjudanden

Den nominella räntan är bara en del av den totala kostnaden. Avgifter vid uppläggning, avgifter för kontoföring och kostnader för försäkringar som långivaren ställer som villkor kan göra att den totala kostnaden blir högre än vad den nominella räntan antyder. Begreppet effektiv ränta samlar dessa kostnader i ett mått på låneavtalets totala kostnad, och det är det begrepp som ska anges i reklam för krediter i Sverige.

För att jämföra erbjudanden från olika långivare bör du därför använda den effektiva räntan och inte bara den nominella. Kalkylatorn beräknar inte den effektiva räntan, eftersom den kräver uppgifter om avgifter som inte finns i verktyget. När du har den effektiva räntan från två erbjudanden kan du använda kalkylatorn för att se hur de nominella räntorna påverkar månadsbetalningen, och sedan väga in avgifterna.

Amortering i förtid och nya scenarier

Ett vanligt sätt att minska den totala kostnaden är att amortera extra när det finns utrymme i hushållsekonomin. Varje extra amortering minskar det kapital som räntan beräknas på, och därmed de räntor som tillkommer framöver. Vill du simulera läget efter en sådan amortering anger du det kapital som återstår och den återstående löptiden i år. Kalkylatorn visar då en ny månadsbetalning och en ny uppskattning av räntekostnaden.

Det finns två vanliga val efter en amortering. Antingen kan du låta löptiden vara kvar, och då sjunker månadsbetalningen. Eller så kan du behålla den gamla månadsbetalningen, och då blir lånet i stället kortare. Det andra alternativet sparar normalt mer ränta, eftersom skulden betalas tillbaka snabbare.

Vanliga misstag

Några fel gör att resultatet blir missvisande. Det första är att blanda ihop bostadens pris med lånebeloppet. Mata in det belopp du faktiskt lånar, alltså priset minus kontantinsatsen och andra egna medel som används i köpet.

Det andra är att glömma att referensräntan kan ändras. En simulering med en låg referensränta ger en låg månadsbetalning, som kan bli betydligt högre när bindningstiden löper ut. Det tredje är att jämföra erbjudanden enbart på nominell ränta, vilket gör att avgifter inte syns. Det fjärde är att inte testa en högre ränta. Bankerna prövar betalningsförmågan med en kalkylränta som ligger över den aktuella räntan, och det är en bra idé att göra samma test själv innan du bestämmer dig.

När kalkylatorn inte räcker

Kalkylatorn ger en uppskattning av hur lånet kan se ut, men den ersätter inte kreditprövningen. Den tar inte hänsyn till din kreditupplysning, bostadens värde, belåningsgraden, de specifika villkoren i låneavtalet eller din övriga ekonomi. Den tar inte heller hänsyn till eventuellt ränteavdrag, vars regler Skatteverket beskriver och som beror på din egen skattesituation.

Om du vill veta hur mycket du kan låna behöver du en kreditprövning hos långivaren.

Källor och tillsyn

Reglerna för bolån och kreditgivning övervakas av Finansinspektionen, som är tillsynsmyndighet för banker och andra kreditgivare. Myndigheten publicerar även regler om amorteringskrav. Riksbanken ansvarar för penningpolitiken och publicerar styrräntan och referensräntan SWESTR. Skatteverket beskriver reglerna för ränteavdrag, och Konsumentverket ger allmän information till konsumenter om krediter.

Eftersom reglerna ändras över tid är det klokt att kontrollera aktuella föreskrifter och räntenivåer på myndigheternas webbplatser innan du fattar ett beslut.