Kalkulačka DSTI pro hypotéku a úvěry

Jak výpočet funguje

Podíl splátek k příjmu (DSTI): jak posoudit zadluženost domácnosti

Před podáním žádosti o úvěr posuzují instituce, zda budou měsíční závazky domácnosti udržitelné. Jedním z nejdůležitějších ukazatelů je podíl splátek k příjmu, v angličtině Debt Service to Income (DSTI). Tento poměr dává do souvislosti součet všech měsíčních splátek úvěrů se čistým příjmem celé domácnosti. Znalost tohoto čísla dopředu pomáhá připravit se na jednání s bankou a případně upravit finanční profil ještě před podáním žádosti.

Co ukazatel DSTI měří a jak se počítá

DSTI je poměr mezi měsíčními splátkami všech aktivních úvěrů a čistým měsíčním příjmem domácnosti, vyjádřený v procentech. Výsledek ukazuje, jaká část příjmu je každý měsíc vázána na splácení dluhů. Čím vyšší hodnota, tím menší zbytek příjmu zůstává na běžné výdaje, úspory a nečekané situace.

Čitatel zahrnuje všechny aktivní úvěrové závazky: hypotéku, úvěr na automobil, spotřebitelský úvěr, splátky z kreditních karet a jiné půjčky. Jmenovatel je čistý příjem celé domácnosti, tedy částka, která skutečně přijde na účet po odvodu daně z příjmů a pojistného na sociální a zdravotní pojištění. Hrubá mzda se do výpočtu nezahrnuje, protože nevyjadřuje to, co je k dispozici na úhradu závazků.

Pokud je čistý příjem nulový nebo záporný, podíl nelze spočítat, protože dělení nulou není definováno. Kalkulačka v takovém případě zobrazí upozornění místo výsledku.

Pokud žádají dva lidé, sečtou se jejich čisté příjmy. Domácnost, ve které oba partneři pracují, může mít příznivé DSTI i při hypotéce, která by u jednoho příjmu působila jako příliš vysoká. Proto je konsolidovaný pohled na celou domácnost vždy výpovědnější než posuzování jednotlivého úvěru samostatně.

Rámec České národní banky

Česká národní banka zavedla ukazatel DSTI ve svých doporučeních pro poskytování úvěrů na bydlení. Doporučení omezují zadlužování domácností a pracují s několika ukazateli, například s poměrem výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti (LTV). Nastavení jednotlivých ukazatelů se v čase mění, a proto je nutné ověřit aktuální znění doporučení, včetně toho, zda a s jakou hodnotou se DSTI v něm uplatňuje, přímo na webu České národní banky.

Při posuzování žádosti banky běžně zkoumají, jak by se splátka změnila při vyšší úrokové sazbě, než je aktuální. Tato rezerva chrání dlužníka před situací, kdy by po skončení fixace nebo po růstu referenční sazby splátka výrazně vzrostla. U úvěru s krátkou fixací nebo s úrokovou sazbou navázanou na PRIBOR je tento test pro domácnost obzvlášť důležitý. Konkrétní způsob simulace stanoví pravidla banky a doporučení ČNB, která je nutné ověřit na webu ČNB.

Překročení referenční hodnoty proto není automatické odmítnutí žádosti, ale zvyšuje pravděpodobnost přísnějších podmínek nebo odmítnutí. Konkrétní pravidla jednotlivé instituce určují její interní zásady, které mohou být přísnější než doporučení.

Co se do výpočtu nezapočítává a kde vznikají chyby

Kalkulačka počítá jen s údaji, které uživatel zadá. Banka navíc zohledňuje věci, které nástroj nevidí: historii splácení v registrech dlužníků, druh pracovního poměru a jeho délku, výši vlastních zdrojů a způsob zajištění úvěru. Výsledek kalkulačky proto nelze brát jako rozhodnutí banky, ale jako odhad, který je užitečný pro přípravu.

Časté chyby jsou tyto: použití hrubé mzdy místo čistého příjmu, opomenutí kreditní karty nebo úvěru na automobil, zapomenutí na příjem partnera, který bude žádat společně, a použití splátky, která už zanikla. Pozor je také na nevyčerpané limity kontokorentu a kreditních karet. Některé instituce je zohledňují jako možný závazek, jiné ne, a proto je vhodné zeptat se přímo banky, jak s nimi počítá.

Jak interpretovat výsledek

Kalkulačka zařazuje výsledek do čtyř úrovní: komfortní, přijatelné, vysoké a velmi vysoké. Tyto úrovně jsou orientační členění pro přehled, nikoli zákonné kategorie. Hranice mezi nimi jsou orientační referenční hodnoty, nikoli limit stanovený předpisem. Komfortní úroveň znamená, že zbývá dostatečná rezerva na nečekané výdaje, například na opravu nebo výpadek příjmu. Přijatelná úroveň znamená menší rezervu. Vysoká a velmi vysoká úroveň znamenají, že je pravděpodobné omezení při schvalování nového úvěru.

Samotné číslo nestačí, záleží i na složení závazků. Stejné DSTI může znamenat zcela jiné riziko podle toho, zda většinu tvoří hypotéka s dlouhou splatností a nízkou sazbou, nebo spotřebitelský úvěr s krátkou splatností a vyšší sazbou. Krátkodobé závazky s vysokou sazbou obvykle splácí domácnost rychleji, ale každá splátka zabírá větší část rozpočtu.

V praxi bývá častý případ, kdy domácnost ukazatel splňuje jen s hypotékou, ale po přičtení úvěru na automobil a kreditních karet se dostane nad doporučené hodnoty. Proto je užitečné spočítat ukazatel s celým zatížením, ne jen s jedním závazkem.

Ukazatel má smysl sledovat opakovaně, například při každé změně příjmu nebo při skončení fixace úrokové sazby. Pokud se příjem nebo splátky mění, mění se i DSTI, a sledování vývoje ukáže, zda se domácnost posouvá k vyšší zátěži. Jednorázové příjmy, například odměny nebo prodej majetku, banky obvykle do pravidelného příjmu nezahrnují, a proto je pro výpočet vhodnější použít trvalý čistý příjem.

Jak snížit DSTI před žádostí

Pokud výsledek vychází vysoko, existují konkrétní kroky. Nejrychleji působí splacení drahých závazků, zejména kreditních karet a spotřebitelských úvěrů s krátkou dobou splatnosti, protože se tím sníží čitatel. U hypotéky vede k nižší splátce vyšší vlastní podíl, protože se financuje menší částka.

Další možností je zapojit spolužadatele s prokazatelným příjmem, který zvýší jmenovatel. Pár, v němž je jen jeden žadatel, má obvykle horší ukazatel než pár, kde oba žadatelé mají příjem, i když příjem druhého je nižší.

Konsolidace více úvěrů do jednoho může splátky snížit, ale prodlouží splatnost a zvýší celkovou částku zaplacených úroků. Takový krok má smysl jen tehdy, když se celkové náklady zhodnotí dopředu. Roční procentní sazba nákladů (RPSN), která je podle zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, povinně uváděna v nabídkách spotřebitelských úvěrů, pomůže porovnat celkové náklady různých variant.

Kdy se obrátit na zprostředkovatele úvěrů

Zprostředkovatel úvěrů, který je zapsán v seznamech a evidencích, jež Česká národní banka zveřejňuje na svém webu, může porovnat nabídky více institucí a upozornit na podmínky, které nejsou na první pohled zřejmé, například na poplatky, pojištění nebo podmínky fixace. Je to užitečné zejména tehdy, když DSTI vychází blízko nebo nad hranicí doporučených hodnot, anebo když není jasné, které závazky nejvíce omezují schválení nového úvěru. Zápis zprostředkovatele je vhodné ověřit v části Seznamy a evidence na webu České národní banky ještě před podpisem jakékoli smlouvy.

Kdy kalkulačku nepoužít

Kalkulačka je určena pro běžné spotřebitelské a hypoteční úvěry domácností. Nepočítá podnikatelské úvěry, leasing, faktoring ani úvěry, u nichž se posuzuje jiné zajištění. Také nenahrazuje detailní posouzení banky, které zohledňuje individuální rizikovost žadatele. U úvěrů s nestandardním splátkovým kalendářem, například s jednorázovou splátkou na konci splatnosti, je nutné údaje upravit podle skutečného splátkového plánu.

Shrnutí

DSTI je praktický nástroj pro přípravu na žádost o úvěr. Výpočet vyžaduje čistý příjem celé domácnosti a všechny měsíční splátky, a výsledek je nejužitečnější tehdy, když se spočítá před podáním žádosti. Pokud se ukazatel pohybuje blízko hranice, je vhodné upravit závazky nebo konzultovat možnosti s odborníkem.