Poměr splátky k příjmu: kalkulačka úvěru

Jak výpočet funguje

Poměr splátky k příjmu: jak poznat, zda se úvěr vejde do rozpočtu

Před podpisem smlouvy nebo před jednáním s bankou stojí za to spočítat jedno jednoduché číslo: kolik procent čistého měsíčního příjmu domácnosti zabere splátka úvěru. Tento poměr není jen matematická zajímavost. Je to v podstatě stejný výpočet, se kterým věřitel pracuje při posuzování žádosti, a proto dobře ukazuje, jak bude žádost pravděpodobně přijata.

Znalost poměru ještě před návštěvou banky umožňuje upravit podmínky včas. Lze prodloužit dobu splácení, navýšit vlastní vklad nebo požádat o zapojení spoluzadlužitele s vlastním příjmem. Každá z těchto úprav se v kalkulaci projeví jinak, proto je užitečné je nejdřív vyzkoušet a teprve potom se rozhodnout.

Co poměr měří a jak se čte

Poměr splátky k příjmu vyjadřuje vztah mezi splátkou jednoho konkrétního úvěru a čistým měsíčním příjmem domácnosti. Výsledek v procentech ukazuje, jaká část příjmu je tímto závazkem trvale vázána. Zbylá část zůstává na běžné výdaje, spoření a nečekané události.

Kalkulačka rozlišuje čtyři úrovně hodnocení, a pásma jsou přesně tato. Poměr pod 30 % je pohodlný, protože splátka zabírá méně než třetinu příjmu a domácnost má dostatečnou rezervu. Poměr od 30 % do pod 40 % je přijatelný, ale vyžaduje pečlivé řízení rozpočtu. Poměr od 40 % do pod 50 % je zvýšený: splátka zabírá téměř polovinu příjmu a při poklesu příjmu nebo růstu úrokové sazby se rozpočet rychle napne. Poměr 50 % a více je velmi vysoký, a splátka je pak bez zásadní úpravy podmínek těžko udržitelná. Tato pásma jsou orientační vodítko, nejde o pravidlo platné pro každou instituci.

Pro ověření postupu lze použít jednoduchý příklad. Pokud splátka zabírá přesně polovinu čistého příjmu, poměr je 50 %, tedy spadá do velmi vysokého pásma. Pokud splátka zabírá třetinu příjmu, poměr vychází na 33,3 %, což spadá do přijatelného pásma. Zbývající podíl příjmu, tedy rozdíl mezi sto procenty a výsledným poměrem, je k dispozici pro ostatní výdaje, pokud nemáte další úvěry.

Rozdíl mezi poměrem jednoho úvěru a celkovou zadlužeností

Ukazatel DSTI (debt service to income) sčítá splátky všech aktivních úvěrů domácnosti, tedy hypotéky, úvěru na automobil, spotřebitelských úvěrů i splátek u kreditních karet, a výsledný součet vztahuje k čistému příjmu. Česká národní banka sleduje ukazatele DSTI a DTI, který porovnává celkovou zadluženost s ročním příjmem, a pro hypoteční úvěry stanovuje jejich limity. Konkrétní hodnoty limitů se v čase mění, proto je vhodné ověřit aktuální znění na stránkách České národní banky a nepřebírat je z dřívějších materiálů.

Tato kalkulačka hodnotí jednu splátku. Pokud už máte jiné úvěry, celkové zatížení bude vyšší než poměr zobrazený zde. Pokud už jednotlivý poměr přesahuje hodnoty kolem 40 %, je pravděpodobné, že celkový ukazatel limity překročí. V takovém případě je vhodnější použít kalkulačku celkové zadluženosti, která zohlední všechny závazky najednou.

Mnoho žadatelů o hypotéku se diví, když banka požadovanou částku sníží nebo úvěr zamítne, přestože jejich vlastní výpočet vypadal dobře. Častou příčinou bývá, že celkový ukazatel DSTI s ostatními závazky překročí limit stanovený pro hypoteční úvěry. Spočítat poměr jednotlivého úvěru předem pomůže předpovědět, co banka při posuzování zohlední.

Jak používat referenční tabulku

Výsledková část kalkulačky zobrazuje tabulku s maximální splátkou pro zadaný příjem při poměrech 30 %, 35 %, 40 % a 45 %. Tyto hodnoty slouží jako orientační kotvy. Tabulka ukazuje, jaká splátka odpovídá každému poměru, takže stačí porovnat splátku, kterou plánujete, s řádkem, který se k ní nejvíce blíží.

Pokud splátka přesahuje hodnotu odpovídající poměru 35 %, zvažte zvýšení vlastního vkladu u hypotéky nebo snížení financované částky. Každé snížení výše úvěru se ve splátce projeví úměrně, takže menší úvěr znamená nižší měsíční zátěž. Vliv má i délka splácení: delší doba obvykle snižuje splátku, ale zvyšuje celkově zaplacený úrok, a to je třeba zvážit spolu s poměrem.

Který příjem zadat

Do výpočtu patří čistý příjem, tedy částka, která domácnosti skutečně zůstane po zdanění a odvodech na sociální a zdravotní pojištění. U zaměstnance jde o čistou mzdu, kterou uvádí výplatní páska. U osob samostatně výdělečně činných, tedy OSVČ, příjem mezi měsíci kolísá, a proto je rozumné počítat s průměrem za delší období, nikoli s nejlepším měsícem. Ostatní pravidelné příjmy, například z pronájmu, se do výpočtu zahrnou jen tehdy, pokud jsou pravidelné a doložené.

Při žádosti o úvěr se příjmy obvykle dokládají za delší časové období, a proto je průměr vhodnější volbou než jediný měsíc. Příklad: rodina z Brna, v níž jeden z partnerů pracuje jako OSVČ, by měla do kalkulačky zadat průměr čistého příjmu za poslední rok. Pokud příjem kolísá výrazně, stojí za to spočítat poměr i pro horší měsíc a zjistit, zda by splátka obstála i tehdy.

Pokud je čistý příjem nulový nebo záporný, poměr nelze spočítat, protože dělení nulou ani záporným příjmem nedává smysl pro posouzení splátky. Zadejte proto kladnou částku.

Co kalkulačka nezohledňuje

Kalkulačka nepracuje s historií úvěrů, typem pracovního poměru, poměrem výše úvěru k hodnotě nemovitosti ani s pojištěním a poplatky, které vstupují do výpočtu RPSN. Roční procentní sazba nákladů, zkráceně RPSN, je ukazatel stanovený zákonem č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, a zahrnuje úrok spolu s poplatky a pojištěním, které instituce považuje za povinné. Je to základní údaj pro porovnání nabídek různých institucí. Pokud se ve smlouvě objeví další položky, může být splátka vyšší než ta, kterou zadáte do kalkulačky.

Časté chyby

Nejčastější chybou je použití hrubého příjmu. Hrubý příjem nadhodnocuje částku, která zbývá na splácení a na výdaje, a výsledek proto vychází příliš optimisticky.

Druhou chybou je počítat jen s první splátkou. Hypotéky se často fixují na několik let a po skončení fixace se úroková sazba může změnit. Pokud plánujete úvěr na dlouhou dobu, zjistěte v jiné kalkulačce splátku při vyšší sazbě a teprve tu zadejte do této kalkulačky. Tak zjistíte, zda by poměr zůstal v pohodlném nebo přijatelném pásmu i po změně sazby.

Třetí chybou je zapomenout na závazky, které domácnost už platí. Pokud jsou splátky jiných úvěrů vysoké, celkové zatížení se může blížit limitům, i když jednotlivý poměr vypadá v pořádku.

Kdy se obrátit na zprostředkovatele úvěrů

Zprostředkovatel úvěrů zapsaný v registru, který vede Česká národní banka, se hodí tehdy, když je poměr blízko limitů, když má domácnost více aktivních úvěrů nebo když chcete porovnat nabídky různých institucí. Zprostředkovatel posoudí celý profil včetně historie úvěrů a smluvních podmínek a může pomoci vyjednat výhodnější podmínky. Než mu předáte osobní doklady, ověřte si, že je v registru skutečně zapsaný.

Česká národní banka na svých stránkách zveřejňuje informace pro spotřebitele o úvěrech a o pravidlech, která instituce při posuzování žádostí dodržují. Vyplatí se je prostudovat dříve, než podepíšete smlouvu.