Afdragsplan for boliglån: måned for måned

Sådan fungerer beregningen

Afdragsplan for boliglån: sådan fungerer lånet

Når en bank udlåner penge til et boliglån i Danmark, er en af de mest brugte måder at tilbagebetale på annuitetsmetoden. Den bygger på en fast ydelse, der betales hver måned i hele lånets løbetid. Det, der ændrer sig, er fordelingen af ydelsen på renter og afdrag. Denne beregner viser præcis den fordeling for hver enkelt måned og gør det muligt at se, hvordan restgælden udvikler sig fra første til sidste betaling.

Annuitetsmetoden og den faste ydelse

Annuitetsmetoden, også kendt som den franske metode eller tabel Price i den internationale faglitteratur, giver en ydelse, der er ens hver måned. Lånet er ikke i sig selv konstant. Renterne beregnes hver måned af den restgæld, der står tilbage, og da restgælden falder, bliver renterne mindre. For at ydelsen kan forblive den samme, må afdraget modsat vokse tilsvarende. Det er derfor, en annuitet ser ud til at ændre karakter over tid, selvom beløbet i betalingen er uændret.

Mekanismen har en konsekvens, som mange låntagere overrasker sig over. I de første år af et langt lån går langt størstedelen af ydelsen til renter, og afdraget er beskedent. Først i den senere del af løbetiden begynder afdraget at fylde meget. Effekten bliver kraftigere, jo længere løbetiden er, og jo højere den årlige nominelle rente er.

Hvis du i stedet ønsker, at afdraget er ens i hver måned, findes lånetypen serielån. Her falder ydelsen gradvist, fordi renterne falder, mens afdraget er det samme. Denne beregner er bygget til annuitetslån og er ikke egnet til serielån.

Sådan læser du afdragsplanen

Afdragsplanen viser fire tal for hver måned. Ydelsen er det samlede beløb, du betaler i den måned. Renter er den del af ydelsen, der dækker bankens rente af restgælden i måneden. Afdrag er den del, der faktisk nedbringer gælden, og den beregnes som ydelsen minus renterne. Restgælden er det beløb, der står tilbage efter betalingen.

Du bør lægge mærke til to ting. For det første skal renter og afdrag altid give ydelsen, hvis du lægger dem sammen. For det andet skal restgælden i den sidste måned være nul, eller meget tæt på nul, hvis beregningen er korrekt. Hvis restgælden ikke går mod nul, er det et tegn på, at en af de indtastede værdier er forkert.

Tabellen er opdelt i sider, så du kan navigere til en bestemt måned. Brug knapperne forrige og næste til at bladre frem og tilbage, og se på sidetallet for at vide, hvor i lånet du står.

Renten: fra årlig nominel rente til månedlig rentesats

Den årlige nominelle rente er summen af referencesatsen og bankens margin. Referencesatsen er den markedsrente, lånet er bundet til, fx CIBOR eller DESTR. Margin er det tillæg, banken lægger oven på referencesatsen. Summen fremgår af kreditaftalen, og det er den værdi, der skal indtastes i beregneren.

For at få en månedlig rentesats divideres den årlige rente med 1200. Tallet 1200 er 100 gange 12: 100, fordi renten er angivet i procent, og 12, fordi året har tolv måneder. Hvis renten er 4 %, bliver den månedlige rentesats altså 4 divideret med 12, hvilket giver ca. 0,33 % pr. måned, eller 0,0033 som decimaltal. Beregneren benytter denne konvention. Den præcise måde, din bank beregner den periodiske rente på, skal dog fremgå af kreditaftalen, og hvis den afviger, skal tallene justeres.

Det er vigtigt at skelne mellem den nominelle rente og den samlede årlige omkostning i procent, ÅOP. ÅOP tager også højde for gebyrer og andre omkostninger ved lånet og vil ofte være højere end den nominelle rente. Kreditaftaleloven kræver, at ÅOP oplyses, og den er et godt redskab til at sammenligne tilbud.

Hvad den samlede rente fortæller dig

Summen af alle renter over lånets løbetid er den samlede renteudgift. Tallet kan overraske, især i lange lån. Ved lange løbetider og høje renter kan de samlede renter være større end det oprindelige lånebeløb. Det viser, hvorfor renten og løbetiden er afgørende for lånets reelle pris.

Den samlede renteudgift er også et nyttigt udgangspunkt, når du vurderer effekten af en ekstra indbetaling, en renteomlægning eller en overdragelse af lånet. Enhver reduktion af løbetiden eller renten fjerner renter, der endnu ikke er betalt, og effekten er derfor større, end den første måned umiddelbart antyder.

Løbetid og renteudgift

Løbetiden er en af de faktorer, der har størst betydning for den samlede pris. En kortere løbetid giver en højere ydelse, men de samlede renter bliver betydeligt mindre. En længere løbetid sænker den månedlige ydelse og gør lånet lettere at betale i dag, men gælden holdes længere, og renterne løber i flere år. Beregneren gør det muligt at sammenligne løbetider ved at ændre et enkelt felt og se effekten på ydelsen og de samlede renter.

Det er vigtigt at vælge en løbetid ud fra den samlede økonomi og ikke kun ud fra den månedlige ydelse. En lavere ydelse kan være en fordel i en periode med usikker indkomst, men den koster i form af højere samlede renter.

Variabel rente og rentejusteringer

Hvis lånet har en variabel rente, følger renten en referencesats, og den justeres med faste mellemrum. Ved hver justering genberegnes ydelsen med den nye rente og den resterende løbetid. Det betyder, at tabellen i denne beregner kun er et øjebliksbillede, der antager en konstant rente. I praksis vil de faktiske tal efter hver justering afvige.

Det er en fordel at kende lånets justeringsrytme, så du ved, hvornår ydelsen kan ændre sig. Spørg din bank, hvilken referencesats der gælder, hvor ofte den justeres, og hvordan den nye ydelse beregnes. Hvis du bruger beregneren til at få et overblik over en fremtidig situation, kan du gentage beregningen med en forventet rente for at se, hvor følsom ydelsen er.

Når beregneren er nyttig, og når den ikke er det

Beregneren er nyttig, når du vil have overblik over, hvordan et annuitetslån fungerer, hvor meget af lånet der er afdraget på et bestemt tidspunkt, eller hvordan en ekstra indbetaling eller en ændret løbetid påvirker gælden. Den er også god til at forstå, hvorfor renterne er højest i begyndelsen.

Beregneren er ikke egnet som grundlag for en endelig beslutning. Den tager ikke højde for gebyrer, forsikringer eller andre omkostninger, som kan være knyttet til lånet. Den kan heller ikke erstatte en konkret låneoffert, der angiver de faktiske vilkår. Hvis lånet er et serielån eller har en afdragsfri periode, følger tabellen ikke de faktiske betalinger.

Typiske fejl

Den hyppigste fejl er at indtaste det oprindelige lånebeløb i stedet for den aktuelle restgæld. Restgælden findes i kreditaftalen eller i netbanken, og den ændrer sig hver måned. En anden fejl er at indtaste løbetiden i måneder, når feltet forventer år. En tredje er at glemme, at den årlige rente skal divideres med 1200, når den er angivet i procent. Endelig er det en fejl at tro, at tabellen gælder uændret, når renten justeres.

Hvis renten er 0 %, giver formlen en division med nul. I så tilfælde er den månedlige ydelse lig restgælden divideret med antallet af ydelser, og afdraget svarer til hele ydelsen.

Beregneren afviser en løbetid på nul og en restgæld på nul eller derunder. Ved nul ydelser er nævneren i formlen lig nul, så ydelsen ikke er defineret. En restgæld på nul eller et negativt beløb har ingen afdragsplan, fordi der ikke er noget at afdrage. Med en løbetid på én ydelse betales hele restgælden med den ene ydelse, og formlen giver en ydelse lig restgælden plus renterne for den måned. Tabellen får derfor kun én række, og restgælden er nul efter den række.

Kilder og tilsyn

Finansielle virksomheder i Danmark står under tilsyn af Finanstilsynet. Danmarks Nationalbank er landets centralbank og offentliggør blandt andet referencesatsen DESTR. Kreditaftaleloven fastlægger de oplysninger, en kreditaftale skal indeholde, herunder ÅOP. Hvis du er i tvivl om vilkårene i dit lån, er det den underskrevne kreditaftale, der er den bindende kilde, og din bank kan forklare den nærmere.