Beregn belåningsgrad (LTV) på dit boligkøb

Sådan fungerer beregningen

Belåningsgrad (LTV): forholdet mellem lån og bolig

Før et kreditinstitut godkender et boliglån, udregner det et tal, der vejer tungere end næsten alt andet i beslutningen: forholdet mellem det beløb, du vil låne, og den bolig, der stiller sikkerhed for lånet. Forholdet kaldes LTV, som står for Loan-to-Value, og på dansk taler man om belåningsgrad. Den afgør ikke kun, om lånet bliver bevilget, men også på hvilke vilkår.

At kende sin belåningsgrad, før du går i gang med at søge om lån, giver dig tid til at planlægge udbetalingen. Så undgår du de ubehagelige overraskelser, der ofte dukker op midt i et købsforløb, fordi bankens vurdering er lavere end forventet.

Hvad belåningsgraden måler, og hvordan den beregnes

Belåningsgraden er forholdet mellem lånebeløbet og pantets værdi, udtrykt i procent. Den viser, hvilken del af boligens værdi långiveren finansierer, og hvilken del du selv skal dække med egne midler.

Den del, der overrasker de fleste, der beregner belåningsgraden første gang, er definitionen af pantets værdi. Det er ikke altid købsprisen. Det er den laveste af to værdier: købsprisen, altså den pris du har aftalt med sælgeren, og bankens vurdering, altså den værdi, en vurderingsmand hos långiveren tillægger boligen. Hvis vurderingsmanden mener, at boligen er værd mindre end den pris, du betaler, er det den lavere værdi, der indgår i beregningen. Købsprisen i kontrakten ændrer ikke på det.

Lad os tage et konkret eksempel med tal uden enhed. En bolig købes til 100, men bankens vurdering lander på 95. Pantets værdi bliver så 95, fordi det er den laveste værdi. Hvis lånet er 76, er belåningsgraden:

LTV = (M / G) × 100 = (76 / 95) × 100 = 80

Lånet svarer i dette tilfælde til 76 % af købsprisen, men banken måler risikoen i forhold til 95, og det giver en belåningsgrad på 80 %. Havde man regnet med købsprisen alene, ville man have fået 76 %, og det ville være et forkert billede af långiverens risiko.

Hvad sker der, hvis pantets værdi er nul? Så kan belåningsgraden ikke beregnes, fordi der ikke findes et resultat, når man dividerer med nul. Pantets værdi bliver nul, hvis enten købsprisen eller bankens vurdering er sat til nul, fordi det er den laveste af de to værdier. Det er ikke et realistisk udfald for en bolig, men det kan skyldes en indtastningsfejl. I så fald skal fejlen rettes, før beregningen bruges til noget. Beregneren viser derfor ingen belåningsgrad, før pantets værdi er et tal større end nul.

Bankens vurdering og den lavere værdi

Bankens vurdering gennemføres typisk, før lånet bevilges. Den er ikke en garanti for, hvad boligen kan sælges for, men et skøn over værdien i det konkrete tilfælde. Derfor kan den afvige fra købsprisen i begge retninger, selvom det i praksis oftest er en vurdering under købsprisen, der giver problemer.

Når vurderingen ligger under købsprisen, skal du typisk dække forskellen med egne midler ud over den udbetaling, du allerede havde planlagt. Långivere fastsætter nemlig normalt en øvre grænse for belåningsgraden i forhold til den lavere værdi, og lånet kan derfor ikke regnes ud fra købsprisen alene. Hvor grænsen ligger, afhænger af lånetype og långiverens egen politik, og den skal bekræftes hos långiveren, før du regner med et bestemt lånebeløb.

Det er derfor en god idé at afklare, hvad du gør, hvis vurderingen kommer under købsprisen. Det kan være at forhandle prisen ned, at øge udbetalingen eller at vælge en anden bolig. Beregneren hjælper dig med at se præcis, hvor meget der mangler, så du kan vurdere mulighederne, før du forpligter dig.

Grænser for belåning og hvor man finder de gældende regler

Kreditinstitutter i Danmark arbejder med grænser for, hvor stor en del af boligens værdi de finansierer. Hvor grænserne ligger, afhænger af lånetype, boligtype og formål, og de kan ændres over tid. Beregneren fastsætter ingen grænse. Den viser kun din egen belåningsgrad ud fra de værdier, du indtaster.

Finanstilsynet er den danske myndighed, der fører tilsyn med finansielle virksomheder, herunder kreditinstitutter. Myndighedens hjemmeside findes på finanstilsynet.dk. Danmarks Nationalbank udgiver blandt andet analyser af den finansielle stabilitet i landet.

Hvis du vil vide, hvilke krav der gælder på det tidspunkt, du søger, så spørg långiveren direkte eller se på Finanstilsynets hjemmeside.

Sammenhængen mellem udbetaling og belåningsgrad

Udbetalingen og belåningsgraden er to sider af samme sag. Når pantets værdi er lig med købsprisen, er belåningsgraden lig med 100 procent minus udbetalingen i procent. Med en udbetaling på 20 % af boligens værdi er belåningsgraden altså 80 %. Med en udbetaling på en tredjedel, altså cirka 33,3 %, bliver belåningsgraden cirka 66,7 %.

Jo lavere belåningsgrad, jo mindre er den andel af boligen, som långiveren skal finansiere, og jo mindre er risikoen for långiveren, hvis du en dag ikke kan betale. Långivere forbinder generelt lavere belåningsgrader med mindre risiko, og det kan i praksis give bedre vilkår. Hvilken rente du tilbydes, afhænger dog altid af långiverens samlede vurdering af din økonomi, og den bør ikke antages på forhånd.

En lav belåningsgrad er altså ikke kun en fordel for godkendelsen. Den kan også bidrage til lavere omkostninger over lånets løbetid, fordi du skylder mindre af boligens værdi.

Almindelige fejl

Den hyppigste fejl er at regne belåningsgraden ud fra købsprisen alene. Det giver et pænere tal end det, banken ser, hvis vurderingen er lavere. En anden typisk fejl er at glemme, at belåningsgraden ikke omfatter de omkostninger, der er forbundet med købet. Tinglysning af skødet, advokatomkostninger, ejendomsmæglerens honorar og andre gebyrer skal betales med egne midler, uanset hvilken belåningsgrad banken har godkendt for lånet. Det bør du medregne i din samlede plan for udbetalingen.

Den tredje fejl er at forveksle belåningsgraden med gældsfaktoren, som ofte drøftes sammen med den. Belåningsgraden måler lånet i forhold til boligen, mens gældsfaktoren måler den samlede gæld i forhold til husstandens indkomst. De to tal besvarer forskellige spørgsmål. Begge indgår i bankens vurdering af din låneansøgning, og en lav belåningsgrad garanterer ikke, at lånet bevilges, hvis gældsfaktoren er høj.

Hvornår du bør tale med en kreditformidler

Denne beregner giver et estimat ud fra de værdier, du selv indtaster. Den tager ikke højde for din risikoprofil, din kreditvurdering eller den enkelte långivers politik. Hvilken belåningsgrad der er realistisk i din situation, og hvilke vilkår der hører til, kan kun afklares i en konkret dialog med långiveren.

En kreditformidler kan sammenligne tilbud fra flere långivere og hjælpe dig med at forstå, hvordan belåningsgraden påvirker de tilbud, du får. Det er særligt nyttigt, når din belåningsgrad ligger tæt på de grænser, som långivere praktiserer, når bankens vurdering er kommet under forventningerne, eller når du vil sammenligne flere tilbud, før du indsender en formel ansøgning. Før du bruger en formidler, bør du kontrollere, at virksomheden er autoriseret til at formidle lån, for eksempel via Finanstilsynets hjemmeside.

Finanstilsynets hjemmeside, finanstilsynet.dk, er et godt sted at starte, hvis du vil vide mere om reglerne for boliglån og for kreditformidlere, før du træffer en beslutning.