Beregn boliglån med udbetaling og LTV

Sådan fungerer beregningen

Boliglån med udbetaling: lånebeløb, LTV og månedlig ydelse

Når du vurderer et boliglån, er købsprisen kun udgangspunktet. Det beløb, som långiveren faktisk finansierer, afhænger af udbetalingen, altså den egenkapital, køberen betaler uden at låne. Denne beregner tager købsprisen og udbetalingen som input og bestemmer tre størrelser, der er centrale i ethvert låneforslag: lånebeløbet, belåningsgraden (LTV) og den månedlige ydelse. Ud fra de samme tal kan du også se, hvordan en ændring af udbetalingen eller løbetiden påvirker resultatet.

Lånebeløb og belåningsgrad

Lånebeløbet er forskellen mellem købsprisen og udbetalingen. Formlen er C = P − E, hvor P er købsprisen og E er udbetalingen. Långiveren finansierer altså kun det, som køberen ikke dækker selv.

Belåningsgraden, LTV (loan-to-value), udtrykker lånebeløbet som procent af boligens værdi: LTV = (C / P) × 100. Den er en af de første størrelser, en långiver ser på. Jo lavere belåningsgrad, jo mindre er långiverens risiko, og derfor kan en lav LTV give adgang til bedre vilkår.

Der er en vigtig nuance. Belåningen beregnes ud fra den værdi, långiveren lægger til grund. Det kan være købsprisen, men det kan også være en vurdering af boligen. Hvis långiveren bruger den lavere af de to værdier, og vurderingen ligger under købsprisen, bliver lånebeløbet lavere end forventet, og udbetalingen skal derfor være større. Indtast den værdi, som er relevant for din sag, i feltet for købspris, hvis du kender vurderingen, før du tolker LTV-resultatet.

Grænsen for, hvor stor en del af boligens værdi der kan lånes, fastsættes af långiveren og afhænger af lånetype. Den kan også afhænge af, om boligen er til egen beboelse, til udlejning eller til fritidsbrug. De aktuelle krav bør du få oplyst af långiveren, før du lægger en plan, fordi de kan ændre sig.

Hvordan udbetalingen påvirker ydelsen

Den månedlige ydelse beregnes med annuitetsmetoden, hvor ydelsen er den samme hver måned i hele løbetiden. Formlen er Y_m = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], hvor Y_m er den månedlige ydelse, r er den månedlige rente, og n er antallet af ydelser. Renten r fremkommer ved at dividere den nominelle rente NR med 1200, og NR er summen af referencerenten og tillægget: NR = Ref + S. Antallet af ydelser n er løbetiden i år gange 12.

Formlen har to grænser, som det er værd at kende. For det første kræver den en løbetid, der er større end nul, fordi n ellers er nul, og ydelsen ikke kan beregnes. For det andet kræver den en udbetaling, der er mindre end købsprisen. Hvis udbetalingen er lig med eller større end købsprisen, bliver lånebeløbet nul eller negativt, og både ydelse og belåningsgrad mister deres betydning.

Formlen kan heller ikke bruges direkte ved nulrente, altså når renten er nul. Her er nævneren nul, og i stedet fordeles lånebeløbet jævnt over alle ydelser. Det er en matematisk grænse for annuitetsformlen og ikke et særligt valg i beregneren. Ved en almindelig positiv rente er formlen den rigtige at bruge.

Når udbetalingen stiger, falder lånebeløbet C, og ydelsen falder i samme forhold, så længe renten og løbetiden er uændrede. Hvis lånebeløbet er ti procent lavere, er ydelsen ti procent lavere. Sammenhængen er altså proportional. Renten og løbetiden virker derimod på en anden måde, og det er her, valget mellem lav ydelse og lav samlet rentebetaling for alvor betyder noget.

En lang løbetid gør ydelsen lavere, men den samlede rentebetaling højere, fordi lånet står i længere tid. En større udbetaling mindsker lånebeløbet og dermed både ydelsen og de renter, der løber af det. Beregneren viser både den månedlige ydelse og det samlede beløb, så du kan se begge sider af sammenligningen.

Referencerente, tillæg og nominel rente

Boliglån i Danmark består ofte af et realkreditlån, et banklån eller en kombination af begge, og renten på et lån med variabel rente består af to dele. Den første er referencerenten, som følger den indeksrente, der står i kontrakten. Afhængigt af lånetype kan referencen være CIBOR eller DESTR. DESTR offentliggøres af Danmarks Nationalbank. Hvilken indeksrente der gælder for dit lån, står i kontrakten, og den bør du kontrollere, før du bruger tallene i beregneren.

Den anden del er tillægget, den margin långiveren lægger oven på referencerenten. Det fastsættes ud fra låntagerens profil, belåningsgraden og de produkter, der hører til aftalen. Den nominelle rente er summen af de to. Den er ikke det samme som den årlige omkostning i procent, ÅOP, der også medregner gebyrer, og forskellen behandles senere i denne tekst.

Beregneren forudsætter, at referencerenten og tillægget er konstante i hele løbetiden. Ved et lån med variabel rente ændres renten ved de aftalte rentetilpasninger, og ydelsen genberegnes. Resultatet er derfor et øjebliksbillede af den situation, du indtaster tallene for, og ikke en prognose for de kommende år.

Udgifter ud over udbetalingen

Udbetalingen er ikke det eneste beløb, køberen skal have klar. Ved overdragelsen af en bolig opstår der omkostninger til offentlige afgifter og til tinglysning. Dertil kommer eventuelle udgifter til vurdering og rådgivning, og honorar til ejendomsmægleren, hvis man bruger en mægler. Hvilke afgifter der gælder, og hvor høje de er, fremgår af de gældende regler. Satserne kan kontrolleres på skat.dk og tinglysning.dk, og købsaftalen bør beskrive, hvem der betaler hvad.

Disse udgifter indgår ikke i belåningsgraden, men de skal finansieres med opsparing eller andre midler. Hvis hele opsparingen bruges som udbetaling, mangler der penge til omkostningerne ved overdragelsen. Det er en fejl, der let sker ved planlægningen af et køb: lånebeløbet bliver beregnet korrekt, men de øvrige udgifter bliver overset. Afsæt derfor et beløb til omkostningerne, før du bestemmer, hvor stor udbetalingen kan blive.

Ekstraordinære afdrag: simuler med beregneren

Mange låntagere overvejer at betale en del af lånet af før tid. Det kan ske som ekstraordinært afdrag, og vilkårene afhænger af lånetype og kontrakt. Der kan være gebyrer, og nogle lån har særlige regler for, hvornår afdraget må ske. Beregneren kan bruges til at simulere effekten. Indtast den resterende gæld efter afdraget som købspris, sæt udbetalingen til nul, og angiv den resterende løbetid. Den nye månedlige ydelse viser, hvad afdraget betyder for ydelsen.

Der er to hovedveje. Den ene er at beholde løbetiden og få en lavere ydelse, som frigør likviditet hver måned. Den anden er at beholde den nuværende ydelse og afkorte løbetiden, hvilket reducerer den samlede rentebetaling mere. Med beregneren kan du afprøve forskellige løbetider og se, hvilken der giver en ydelse, du kan leve med. Hvilken løsning der passer til dig, afhænger af din økonomi og dine mål.

ÅOP og nominel rente: to forskellige tal

Den månedlige ydelse er det mest direkte tal, når du vurderer, om budgettet kan bære et lån. Til sammenligning af tilbud fra forskellige långivere er ÅOP, Årlige Omkostninger i Procent, det relevante tal. ÅOP angiver den samlede årlige omkostning ved et lån, og den medregner renter, gebyrer og andre omkostninger. ÅOP skal fremgå af kreditaftalen, jf. kreditaftaleloven, og af det standardiserede oplysningsblad ESIS (European Standardised Information Sheet), der er fastsat i EU-direktiv 2014/17/EU om kreditaftaler for forbrugere, der er sikret ved fast ejendom.

Denne beregner udregner ikke ÅOP, fordi den ikke kender gebyrerne i et konkret tilbud. Når du har fået tilbud, bør du sammenligne ÅOP direkte, også i de tilfælde hvor den nominelle rente ser lavere ud i det ene tilbud. Et lån med lav rente og høje gebyrer kan være dyrere end et lån med en lidt højere rente og færre gebyrer.

Hvornår beregneren ikke er nok

Beregneren er et værktøj til at forstå mekanismen i lånet. Den er ikke et lånetilbud, og den vurderer ikke din låneværdighed. Den tager ikke højde for din kreditprofil, stabiliteten i din indkomst, husstandens sammensætning eller de vilkår, der gælder for den konkrete bolig. Gebyrer, forsikringer og andre obligatoriske omkostninger indgår heller ikke i beregningen.

Beregneren er heller ikke egnet, hvis lånet har afdragsfrihed i en periode. I en afdragsfri periode betaler låntageren kun renter, og ydelsen beregnes på en anden måde end med annuitetsmetoden. Tilsvarende gælder, hvis lånet består af flere lån med forskellige rentetyper, fordi hvert lån skal beregnes for sig. I de tilfælde bør du bruge tallene fra tilbuddet eller få hjælp fra en kreditformidler.

Typiske fejl

Der er tre fejl, der går igen. Den første er at bruge den nominelle rente, som om den var den samlede omkostning, og dermed sammenligne tilbud uden at tage gebyrer med. Den anden er at forveksle årlig og månedlig rente, eller at glemme, at renten skal indtastes i procent og ikke som et decimaltal. Den tredje er at tro, at en ydelse, der virker sikker i dag, forbliver den samme. Ved en rentetilpasning ændres den, og en beregning, der tager udgangspunkt i dagens rente, er derfor kun et estimat.

Det er også en fejl at glemme udgifterne til overdragelsen, som er omtalt ovenfor. Lånebeløbet og ydelsen kan være korrekte, men budgettet holder ikke, hvis der ikke er penge til omkostningerne.

Hvornår du bør søge rådgivning

Hvis din situation er atypisk, hvis din kreditprofil har uregelmæssigheder, eller hvis du vil sammenligne mange tilbud, kan en kreditformidler være en god hjælp. Kreditformidlere skal være registrerede efter lov om finansiel virksomhed, og registreringen kan kontrolleres hos Finanstilsynet på finanstilsynet.dk. En kreditformidler kan indhente tilbud fra flere långivere og følge sagen fra start til slut. Spørg dog altid, hvordan formidleren bliver betalt, så du ved, om der er provision involveret, før du indgår en aftale.

Beregneren giver dig et godt udgangspunkt for samtalen. Har du tallene for købsprisen, udbetalingen, løbetiden og renten klar, kan du hurtigt vurdere de tilbud, du får, og stille de rigtige spørgsmål om ÅOP, gebyrer og rentetilpasning.