Rechner: Sanierung oder Neubau? Kosten vergleichen

So wird gerechnet

Sanierung oder Neubau: So trifft man die Entscheidung

Es gibt keine allgemeingültige Antwort auf die Frage, ob ein bestehendes Gebäude saniert oder durch einen Neubau ersetzt werden sollte. Es gibt jedoch eine nachvollziehbare Methode: Man setzt die Kosten der Sanierung ins Verhältnis zu den Kosten eines Neubaus derselben Fläche und deutet diesen Anteil vor dem Hintergrund des konkreten Gebäudes. Genau diesen Schritt führt der Rechner aus. Er ersetzt keine Bestandsaufnahme und kein Gutachten, sondern ordnet die Angebote, die bereits vorliegen, in einen einheitlichen Vergleich ein.

Die drei Sanierungsstufen

Die kosmetische Sanierung beschränkt sich auf die Oberflächen. Dazu gehören Anstriche an Wänden und Decken, neue Bodenbeläge, der Austausch von Armaturen, Leuchten und Spiegeln in Küche und Bad sowie gegebenenfalls neue Innentüren. Tragwerk, Leitungen für Wasser, Strom und Gas sowie Fenster bleiben unverändert. Dies ist die kostengünstigste und am wenigsten belastende Variante, setzt aber voraus, dass die Installationen des Gebäudes einwandfrei funktionieren.

Die mittlere Sanierung geht darüber hinaus. Küche und Bad werden mit Entfernen und Neuverlegen der Wand- und Bodenfliesen erneuert, die Elektroinstallation und die Trinkwasser- und Abwasserleitungen werden teilweise ersetzt, besonders beanspruchte Fenster werden erneuert, und eine lokal begrenzte Dämmung ist möglich. Diese Stufe passt häufig zu Wohnungen, deren Installationen veraltet sind, deren Tragwerk aber in gutem Zustand ist.

Die vollständige Sanierung umfasst das gesamte Gebäude. Dazu gehören die Prüfung und gegebenenfalls Verstärkung des Tragwerks, die Erneuerung aller Installationen für Elektro, Wasser, Abwasser, Heizung und Telekommunikation, eine umfassende Dämmung der Gebäudehülle und des Daches sowie der Austausch sämtlicher Innen- und Außenbauteile. Gebäude, die vor den heutigen Lastannahmen und Anforderungen errichtet wurden, benötigen in dieser Stufe eine statische Prüfung, bevor die Kosten belastbar sind. Bei Eingriffen in die Gebäudehülle oder die Heizung sind die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu beachten. Der Kostenaufwand je Quadratmeter nähert sich in dieser Stufe den Neubaukosten an, weshalb der Vergleich unverzichtbar ist.

Die Richtwerte 65 % und 85 % und ihre Deutung

Der Rechner stützt seine Empfehlung auf zwei Richtwerte, die sich auf den Anteil der Sanierungskosten an den Neubaukosten beziehen. Es handelt sich um Orientierungswerte dieser Berechnung, nicht um gesetzliche oder normative Grenzen. Sie ersetzen keine Bewertung des konkreten Gebäudes.

Liegt der Sanierungsanteil unter 65 % der Neubaukosten, spricht die Berechnung klar für die Sanierung. Dieser Vorteil bleibt in der Regel bestehen, selbst wenn man die Vorzüge eines Neubaus bei Gewährleistung, energetischer Bilanz und Nutzungsdauer berücksichtigt.

Zwischen 65 % und 85 % hängt die Entscheidung von Faktoren ab, die ein Rechner nicht erfassen kann: dem tatsächlichen Zustand von Fundament und Tragwerk, den planungsrechtlichen Vorgaben des Standorts, dem ideellen Wert des Gebäudes und dem geplanten Nutzungszeitraum. In diesem Bereich lohnt sich ein Bauschadensgutachten oder eine Tragwerksprüfung durch einen Sachverständigen, bevor man sich auf einen Kostenrahmen festlegt.

Ab 85 % ist ein Neubau in der Regel die sinnvollere Option. Ausnahmen bestehen, wenn Denkmalschutz oder eine Erhaltungssatzung nach § 172 des Baugesetzbuchs (BauGB) einen Abriss ausschließen, oder wenn der Standort einen Wert besitzt, der sich bei einem Neubau nicht wiederholen lässt.

Steuerliche Aspekte in Deutschland

Die steuerliche Ausgangslage unterscheidet sich von anderen Ländern. Bei der Umsatzsteuer gilt für Bauleistungen im Regelfall der Satz von 19 %. Der ermäßigte Satz von 7 % kommt für die meisten Bauleistungen nicht in Betracht, sodass ein pauschaler Umsatzsteuervorteil für Sanierungen nicht besteht.

Eine relevante Entlastung ergibt sich dagegen über die Einkommensteuer. Nach § 35a des Einkommensteuergesetzes (EStG) können Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in bestehenden Wohnungen und Häusern als Steuerermäßigung geltend gemacht werden. Die Ermäßigung beträgt 20 % der Arbeitskosten und ist durch einen jährlichen Höchstbetrag begrenzt. Neubauleistungen fallen nicht darunter. Ob und in welcher Höhe sich das auswirkt, hängt von der persönlichen Steuersituation ab und sollte mit einer Steuerberatung geklärt werden. Der Rechner berücksichtigt diese Entlastung nicht. Die Gesetzestexte sind kostenlos unter gesetze-im-internet.de abrufbar.

Was der Quadratmeterpreis nicht enthält

Der Neubaupreis im Rechner deckt nur die Bauleistung ab, also Rohbau, Ausbau und technische Anlagen im Sinne der Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276. Nicht enthalten sind das Grundstück, die Honorare für Architektur und Fachplanung, Gebühren für die Baugenehmigung, die Anschlüsse an die öffentlichen Netze für Wasser, Abwasser, Strom und Gas, die Bauüberwachung sowie die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf. Je nach Projekt und Standort können diese Nebenkosten einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Deshalb sollten sie in jeden Vergleich einbezogen werden, der über den reinen Bauausführungspreis hinausgeht.

Auch der Sanierungspreis je Quadratmeter erfasst nicht alles. Während der Bauzeit kann eine Ersatzwohnung nötig sein, Möbel müssen eingelagert werden, und der Bauschutt muss fachgerecht getrennt und entsorgt werden. Diese Kosten sind im Rechner nicht enthalten und sollten als gesonderter Posten eingeplant werden.

Wann ein Neubau eindeutig die bessere Wahl ist

Schwere Schäden am Tragwerk können eine Sanierung unwirtschaftlich machen. Dazu zählen Setzungen des Fundaments, flächige Korrosion der Bewehrung im Stahlbeton und stark geschädigtes Mauerwerk ohne geeignete Verstärkung. Die Kosten der Instandsetzung kommen zu den Sanierungskosten hinzu und können die Kosten eines Neubaus erreichen oder übersteigen.

Ebenso spricht viel für einen Neubau, wenn der gewünschte Grundriss mit dem bestehenden Gebäude nicht zu erreichen ist. Erfordert die Neuaufteilung den Rückbau tragender Wände in einem Umfang, der die Standsicherheit gefährdet, ist die Sanierung keine realistische Option. Auch Anforderungen an Barrierefreiheit oder an die Energieeffizienz lassen sich im Bestand oft nur mit hohem Aufwand erfüllen.

Wann die Sanierung eindeutig vorzuziehen ist

Die Sanierung ist vorzuziehen, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder in einem Gebiet liegt, in dem ein Abriss genehmigungspflichtig oder ausgeschlossen ist. Die Denkmalbehörden der Bundesländer entscheiden über Abriss und wesentliche Änderungen denkmalgeschützter Gebäude. Gemeinden können über eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB den Abriss und die Umwandlung von Gebäuden an eine Genehmigung binden. Auch architektonischer oder historischer Wert sowie ein Standort, der sich bei einem Neubau auf demselben Grundstück nicht wiederholen ließe, sprechen für den Erhalt.

Bei einem kurzen Nutzungszeitraum amortisiert sich der Qualitätsvorsprung eines Neubaus oft nicht. In diesem Fall kann eine gut geplante Sanierung auch bei höherem Kostenanteil die rationalere Lösung sein.

Typische Fehler beim Vergleich

Der häufigste Fehler ist der direkte Vergleich von Angeboten, die unterschiedliche Leistungen umfassen. Ein Angebot kann Malerarbeiten und Bodenbeläge enthalten, während das andere die Elektroinstallation einschließt. Man sollte die Leistungsverzeichnisse nebeneinanderlegen und die Positionen vergleichen, bevor man die Quadratmeterpreise gegenüberstellt.

Ein zweiter Fehler ist die zu niedrige Wahl der Sanierungsstufe. Schäden an Leitungen und in der Bausubstanz zeigen sich oft erst, wenn Wände und Böden geöffnet sind. Deshalb sollte man für unvorhergesehene Arbeiten einen Puffer einplanen und die Stufe eher höher ansetzen, wenn der Zustand des Gebäudes nicht genau bekannt ist.

Ein dritter Fehler besteht darin, nur den Quadratmeterpreis zu betrachten. Lage, Grundstückskosten, Erschließung, Förderbedingungen und Finanzierung verändern das Ergebnis erheblich. Der Rechner bildet nur den Bauausführungspreis ab.

Grenzen des Rechners

Der Rechner arbeitet mit den Preisen, die man selbst eingibt. Die vorbelegten Werte sind Orientierungswerte für eine Wohnung mit mittlerer Ausstattung und dienen nur als Ausgangspunkt. Der Rechner berücksichtigt keine Finanzierung, keine staatlichen Förderprogramme, keine steuerlichen Effekte und keine Bewertung der Bausubstanz. Ebenso wenig prüft er, ob ein Vorhaben baurechtlich zulässig ist. Diese Fragen klärt die zuständige Bauaufsicht der Gemeinde oder des Landkreises.

So nutzt man den Rechner sinnvoll

Ein sinnvoller Ablauf beginnt mit der Bewertung des Gebäudes, also mit der Frage, welche Stufe der Zustand verlangt. Danach werden Angebote für die Sanierung eingeholt und in den Rechner übertragen. Den Neubaupreis prüft man anhand eines konkreten Angebots oder einer Kostenschätzung für das eigene Grundstück. Das Ergebnis dient als Grundlage für ein Gespräch mit Planern und Sachverständigen, nicht als endgültige Entscheidung.