Υπολογιστής κόστους ανακαίνισης κουζίνας

Πώς λειτουργεί ο υπολογισμός

Κόστος ανακαίνισης κουζίνας: τι επηρεάζει τον προϋπολογισμό στην Ελλάδα

Η ανακαίνιση της κουζίνας είναι από τις πιο σύνθετες παρεμβάσεις που μπορεί να γίνουν σε ένα σπίτι. Σε αντίθεση με τη βαφή ενός δωματίου ή την αλλαγή του δαπέδου, η ανακαίνιση κουζίνας εμπλέκει σχεδόν όλες τις ειδικότητες ταυτόχρονα: υδραυλικό, ηλεκτρολόγο, πλακά, ξυλουργό ή τεχνικό συναρμολόγησης επίπλων και, συχνά, τεχνίτη για τον πάγκο εργασίας. Ο συντονισμός πέντε ή έξι ειδικοτήτων σε χώρο δέκα τετραγωνικών είναι ο κύριος λόγος για τον οποίο οι προϋπολογισμοί ανεβαίνουν, και γιατί οι εκπλήξεις κατά τη διάρκεια της εργασίας είναι σχεδόν αναπόφευκτες.

Οι τρεις τύποι ανακαίνισης και τι περιλαμβάνουν

Η καλλωπιστική ανακαίνιση είναι η ταχύτερη και η λιγότερο διαταρακτική. Δεν αγγίζει τα υπάρχοντα πλακάκια ούτε τα έπιπλα. Εστιάζει στην ανανέωση της εμφάνισης με βαφή των τοίχων (με αντιυγρασιακό χρώμα κατάλληλο για χώρους μαγειρέματος), αλλαγή χερουλιών στα ντουλάπια, τοποθέτηση φωτισμού εργασίας κάτω από τα πάνω ντουλάπια και, ενδεχομένως, αντικατάσταση της μπαταρίας του νεροχύτη. Είναι η οικονομικότερη επιλογή και ταιριάζει όταν η διάταξη λειτουργεί και τα πλακάκια είναι άθικτα.

Η ενδιάμεση ανακαίνιση είναι η συνηθέστερη στην πράξη, αυτό που εννοούν οι περισσότεροι όταν λένε ότι ανακαινίζουν την κουζίνα. Περιλαμβάνει πλήρη αποξήλωση των υφιστάμενων πλακιδίων, επισκευή του σοβά όπου χρειάζεται, τσιμεντοκονία ισοπέδωσης, στεγάνωση των επιφανειών που έρχονται σε επαφή με νερό, τοποθέτηση νέων πλακιδίων ή πορσελανάτου και αντικατάσταση των επίπλων. Το κόστος της εξαρτάται κυρίως από την επιφάνεια, από την ποιότητα των υλικών και από το μήκος των επίπλων.

Η πλήρης ανακαίνιση καλύπτει όλα τα παραπάνω και προσθέτει αλλαγές στη διάταξη: μετατόπιση του σημείου νερού και αποχέτευσης, για παράδειγμα μεταφορά του νεροχύτη ή προσθήκη σημείου για πλυντήριο πιάτων, ενίσχυση του ηλεκτρικού πίνακα με αποκλειστικό κύκλωμα για συσκευές υψηλής κατανάλωσης όπως ο φούρνος και η επαγωγική εστία, και ενδεχομένως κατεδάφιση ή κατασκευή τοίχου για άνοιγμα προς το σαλόνι. Είναι η πιο δαπανηρή παρέμβαση, με κόστος αισθητά υψηλότερο από την ενδιάμεση για την ίδια επιφάνεια και ποιότητα φινιρισμάτων.

Έπιπλα κουζίνας: το μεταβλητότερο κονδύλι

Στις περισσότερες ενδιάμεσες και πλήρεις ανακαινίσεις, τα έπιπλα είναι το κονδύλι που βαραίνει περισσότερο τον προϋπολογισμό, και εκεί εμφανίζεται η μεγαλύτερη διαφορά ανάμεσα στις επιλογές.

Στην οικονομική κατηγορία, τα τυποποιημένα ντουλάπια με βασικά υλικά και απλός πάγκος εργασίας είναι το κύριο σημείο αναφοράς. Διατίθενται σε μεγάλα καταστήματα οικοδομικών υλικών και σε εξειδικευμένα καταστήματα επίπλων. Για μια κουζίνα τριών έως τεσσάρων γραμμικών μέτρων κάτω και πάνω ντουλαπιών, η κατηγορία αυτή αντιστοιχεί στη βασική γραμμή προϊόντων.

Στην ενδιάμεση κατηγορία, οι γραμμές επίπλων των κατασκευαστών προσφέρουν καλύτερα φινιρίσματα, μεγαλύτερη αντοχή στην υγρασία και περισσότερες επιλογές διαστάσεων. Το κόστος είναι αισθητά υψηλότερο από το οικονομικό για τον ίδιο χώρο.

Στην κατηγορία premium, τα έπιπλα κατασκευάζονται κατά παραγγελία από ξυλουργό ή μαραγκό με εξειδίκευση, με πάγκους από τεχνητό χαλαζία, μάρμαρο ή φυσική πέτρα και ενσωματωμένα συστήματα αποθήκευσης. Είναι η κατηγορία με το υψηλότερο κόστος, αλλά και με τη μεγαλύτερη ελευθερία σχεδιασμού και υλικών.

Οικιακές συσκευές: αγορά μαζί με την ανακαίνιση ή χωριστά;

Συνηθίζεται να αγοράζονται οι συσκευές μαζί με την ανακαίνιση, ώστε οι διαστάσεις του εντοιχιζόμενου φούρνου και της εστίας να ταιριάζουν ακριβώς με τα ανοίγματα των νέων επίπλων. Ένα πλήρες σετ πέντε συσκευών (φούρνος, εστία, απορροφητήρας, ψυγείο και πλυντήριο πιάτων) διατίθεται σε τρεις γενικές κατηγορίες: βασική, ενδιάμεση και premium. Η βασική προσφέρει τις απαραίτητες λειτουργίες, η ενδιάμεση συνήθως καλύτερο φινίρισμα και ενεργειακή απόδοση, και η premium υψηλές προδιαγραφές για ιδιαίτερα έργα.

Μια λεπτομέρεια που συχνά παραβλέπεται: ο όρος E του υπολογισμού περιλαμβάνει την τοποθέτηση των εντοιχιζόμενων συσκευών και τις ηλεκτρικές και υδραυλικές συνδέσεις τους, καθώς και τη σύνδεση αερίου όπου υπάρχει (δίκτυο ή φιάλη υγραερίου). Ο όρος M καλύπτει μόνο τα έπιπλα. Οι συνδέσεις αυτές απαιτούν εργασία ηλεκτρολόγου και υδραυλικού, γι' αυτό πρέπει να αναφέρονται ρητά σε κάθε προσφορά που συγκρίνεται με την εκτίμηση.

Τι συνήθως δεν μπαίνει στον αρχικό προϋπολογισμό

Τρεις κατηγορίες κόστους εμφανίζονται συστηματικά σε ανακαινίσεις κουζίνας και σπάνια περιλαμβάνονται στον αρχικό προϋπολογισμό.

Πρώτον, τα τελειώματα: προφίλ μετάβασης μεταξύ δαπέδων, σιλικόνη στις αρμούς του πάγκου με τον τοίχο, σοβατεπί, ενσωματωμένος φωτισμός οροφής σε αντικατάσταση του κεντρικού φωτιστικού και η επισκευή ή κάλυψη των ορατών σωληνώσεων. Μαζί μπορούν να αθροίσουν σημαντικό κόστος, αν δεν έχουν προβλεφθεί από την αρχή.

Δεύτερον, οι δομικές εκπλήξεις. Όταν αφαιρούνται παλιά πλακάκια, ιδιαίτερα σε κτίρια των δεκαετιών 1970 έως 1990, είναι συχνό να εμφανιστεί φθαρμένος σοβάς, υγρασία από κακώς σφραγισμένο αρμό διαστολής ή παλιές χάλκινες σωληνώσεις που συμφέρει να αντικατασταθούν όσο είναι προσβάσιμες. Ένας συνετός προϋπολογισμός προβλέπει περιθώριο για απρόβλεπτα, ανάλογο με την έκταση της αποξήλωσης.

Τρίτον, το κόστος διαμονής κατά τη διάρκεια της εργασίας. Μια πλήρης ανακαίνιση μπορεί να δεσμεύει τον χώρο για αρκετές εβδομάδες. Σε διαμέρισμα χωρίς δεύτερη διαθέσιμη κουζίνα, τα γεύματα εκτός σπιτιού είναι πραγματικό κονδύλι που πρέπει να προβλεφθεί από την αρχή.

Πότε χρειάζεται μελέτη και αδειοδότηση

Για ανακαινίσεις που δεν αλλάζουν τη φέρουσα δομή και δεν μετακινούν την κατακόρυφη αποχέτευση του κτιρίου, συνήθως δεν απαιτείται μελέτη. Ο δήμος ή η αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία καθορίζει αν χρειάζεται άδεια ή γνωστοποίηση εργασιών, και οι κανόνες διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή. Όταν η εργασία περιλαμβάνει κατεδάφιση ή κατασκευή τοίχου, μεταβολή της κατακόρυφης αποχέτευσης ή αλλαγή των αεραγωγών εξαερισμού, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ν. 4067/2012) προβλέπει μελέτη υπογεγραμμένη από αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό, και ο δήμος μπορεί να ζητήσει πρόσθετα στοιχεία.

Σε πολυκατοικία, όπως είναι συχνά τα διαμερίσματα στην Αθήνα ή στη Θεσσαλονίκη, οι εργασίες που αγγίζουν κοινούς τοίχους ή κοινές σωληνώσεις απαιτούν συνήθως απόφαση της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών, σύμφωνα με τον νόμο για την ιδιοκτησία κατ' ορόφους (ν. 3741/1929). Η παράλειψη αυτού του βήματος μπορεί να οδηγήσει σε διακοπή των εργασιών ή σε υποχρέωση επαναφοράς της προηγούμενης κατάστασης.

Οι εργασίες σε ηλεκτρολογικές, υδραυλικές και αεριοφόρες εγκαταστάσεις ανατίθενται σε τεχνίτες με τα κατάλληλα προσόντα. Πριν ξεκινήσει η εργασία, συνιστάται να ζητείται από τον τεχνίτη γραπτή περιγραφή των εργασιών και να επαληθεύεται στον δήμο η διαδικασία που ισχύει για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Μέθοδος υπολογισμού και όρια της εκτίμησης

Ο υπολογισμός βασίζεται στον τύπο C = A × b + M + E. Ο πρώτος όρος, A × b, καλύπτει τις εργασίες ανά τετραγωνικό: αποξήλωση, στεγάνωση, πλακάκια, βασική υδραυλική και ηλεκτρολογική υποστήριξη, καθώς και τα οικοδομικά υλικά. Ο συντελεστής b αλλάζει με τον τύπο της ανακαίνισης και την ποιότητα των φινιρισμάτων. Οι όροι M και E προστίθενται μόνο όταν τα έπιπλα ή οι συσκευές αντικαθίστανται. Αν τα υπάρχοντα έπιπλα ή συσκευές παραμένουν, ο αντίστοιχος όρος είναι μηδέν.

Η διάκριση αυτή έχει πρακτική σημασία. Επειδή ο συντελεστής b δεν περιλαμβάνει τα έπιπλα ούτε τις συσκευές, η αλλαγή της επιλογής «περιλαμβάνει έπιπλα» ή «περιλαμβάνει συσκευές» δεν μεταβάλλει τον όρο A × b. Μεγαλύτερο εμβαδόν αυξάνει το κόστος αναλογικά, ενώ η αλλαγή της κατηγορίας ποιότητας αλλάζει τον συντελεστή b.

Η μέτρηση της επιφάνειας πρέπει να γίνεται στο εσωτερικό του χώρου, από τοίχο σε τοίχο. Η μέτρηση με εξωτερικές διαστάσεις ή με την επιφάνεια ολόκληρου του διαμερίσματος είναι το συνηθέστερο σφάλμα εισαγωγής. Η εκτίμηση προϋποθέτει ότι ανακαινίζεται ολόκληρη η κουζίνα. Σε μερική ανακαίνιση εισάγεται μόνο το τμήμα που αλλάζει, αλλά τα σταθερά κόστη, όπως η κινητοποίηση του συνεργείου, δεν μειώνονται ανάλογα με την επιφάνεια.

Η εκτίμηση δεν είναι κατάλληλη για κτίρια με ειδικό καθεστώς προστασίας, για εργασίες που αλλάζουν τη φέρουσα δομή ή για κουζίνες που απαιτούν αναδιάταξη ολόκληρης της εγκατάστασης ύδρευσης και αποχέτευσης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η τελική τιμή εξαρτάται από στοιχεία που ο υπολογιστής δεν μπορεί να εκτιμήσει, και απαιτείται αυτοψία.

Συνηθισμένα λάθη είναι η σύγκριση προσφορών με διαφορετικό αντικείμενο, η παράλειψη της ηλεκτρολογικής αναβάθμισης για τις νέες συσκευές και η μη πρόβλεψη περιθωρίου για απρόβλεπτα.

Η εκτίμηση χρησιμεύει ως σημείο αναφοράς πριν ζητηθούν προσφορές, και όχι ως υποκατάστατό τους. Όταν συγκρίνονται προσφορές, πρέπει να ελέγχεται αν περιλαμβάνουν τα ίδια στοιχεία: αποξήλωση, στεγάνωση, πλακάκια, έπιπλα, συσκευές, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές συνδέσεις, τελειώματα και μεταφορά υλικών. Η διαφορά μεταξύ δύο προσφορών οφείλεται συχνά σε αυτά τα κονδύλια.

Τεχνικά στοιχεία για τον ηλεκτρολογικό σχεδιασμό

Η ονομαστική τάση της μονοφασικής παροχής στην Ελλάδα είναι 230 V, όπως ορίζει το ΕΛΟΤ EN 50160 για τα χαρακτηριστικά της τάσης στα δημόσια δίκτυα διανομής. Οι ηλεκτρικές συσκευές υψηλής κατανάλωσης, όπως ο φούρνος και η επαγωγική εστία, απαιτούν συνήθως δικό τους κύκλωμα με κατάλληλη διατομή αγωγών και προστασία. Όταν ο υπάρχων πίνακας είναι παλιός ή δεν έχει χώρο για νέες γραμμές, η αναβάθμισή του αυξάνει το κόστος της ηλεκτρολογικής εργασίας. Ο ηλεκτρολόγος πρέπει να εκτιμά τα απαιτούμενα κυκλώματα πριν από την αγορά των συσκευών, ώστε η επιλογή τους να είναι συμβατή με την εγκατάσταση.

Πότε χρησιμοποιείται η εκτίμηση

Η εκτίμηση είναι χρήσιμη στο αρχικό στάδιο: όταν εξετάζεται αν η ανακαίνιση είναι εφικτή με τον διαθέσιμο προϋπολογισμό, όταν συγκρίνονται επίπεδα ποιότητας ή όταν αποφασίζεται αν αξίζει να αλλάξει η διάταξη. Δεν αρκεί από μόνη της για την έγκριση μιας δαπάνης. Αν ο προϋπολογισμός πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για τραπεζική χρηματοδότηση ή για ανάθεση σε εργολάβο, απαιτείται αναλυτικός προϋπολογισμός από τον εργολάβο.