Calculadora de Preaprobación de Crédito Hipotecario

Cómo funciona el cálculo

Preaprobación de crédito hipotecario: los dos criterios que deciden

Quien empieza a buscar casa en Argentina escucha con frecuencia el término preaprobación, pero pocas personas saben con precisión qué verifica la entidad financiera en esa etapa. No es una promesa de préstamo ni una aprobación definitiva. Es una primera lectura de la capacidad de pago del hogar frente a dos indicadores que pesan más que cualquier otro factor aislado: la relación cuota-ingreso y la relación préstamo-valor. Esta calculadora reproduce esa lectura antes de cualquier reunión presencial, con las mismas magnitudes que la entidad va a utilizar.

Cómo decide la entidad financiera

El primer indicador es la relación cuota-ingreso, que en la literatura bancaria en inglés se conoce como DSTI (debt service to income). Mide la proporción del ingreso neto mensual del hogar que queda comprometida con cuotas de crédito, sumando el préstamo que se quiere tomar a todas las obligaciones que ya están vigentes. Un hogar con ingresos altos pero varias cuotas pequeñas en curso puede tener más dificultades con este criterio que otro con ingresos más modestos y ninguna deuda abierta. Por eso la calculadora separa las cuotas existentes de la nueva cuota, para que se vea cuál de los dos componentes es el que empuja el resultado.

El segundo indicador es la relación préstamo-valor, conocida como LTV por sus siglas en inglés (loan to value). Compara el monto que se financia con el valor del inmueble. Cuanto mayor es el anticipo, menor es la fracción financiada y menor es el riesgo que asume la entidad si el inmueble tuviera que ejecutarse. Un anticipo reducido lleva el indicador hacia el límite de la entidad, aunque la relación cuota-ingreso del hogar sea cómoda.

Las entidades financieras aplican criterios de referencia para ambos indicadores. El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es el organismo que regula el sistema financiero y supervisa a las entidades, pero cada una define su política de otorgamiento dentro de ese marco y la ajusta según el perfil del cliente y las condiciones del mercado. Por eso un mismo hogar puede recibir respuestas distintas en dos bancos. Superar el criterio habitual de una entidad no implica un rechazo automático, pero sí reduce con claridad la probabilidad de avanzar sin condiciones adicionales.

Qué cambia entre la preaprobación y la aprobación final

La preaprobación suele hacerse con pocos documentos: recibos de sueldo recientes, la declaración jurada del impuesto a las ganancias presentada ante ARCA, resúmenes de cuenta y el informe de la Central de Deudores del Sistema Financiero. Con esa información, la entidad estima ambos indicadores y devuelve una respuesta indicativa, válida durante un período limitado. Esa respuesta sirve para definir un presupuesto realista antes de visitar inmuebles.

La aprobación final exige más. La entidad encarga la tasación del inmueble concreto, pide la documentación laboral completa y, en algunos casos, detalla el origen de los fondos del anticipo. También analiza factores que la preaprobación no capta con detalle, como el historial de pagos, la antigüedad en el empleo y, para trabajadores independientes, la regularidad de sus aportes. Por eso la preaprobación orienta la búsqueda, pero no reemplaza el proceso completo.

Errores frecuentes antes de pedir la preaprobación

El error más común es usar el ingreso bruto en lugar del neto. La diferencia entre ambos valores puede convertir un resultado cómodo en uno ajustado, porque la entidad trabaja siempre sobre lo que efectivamente se cobra. Conviene usar el promedio de los últimos meses cuando el ingreso varía, como ocurre con comisiones o trabajo independiente, y no el mejor mes.

El segundo error es olvidar deudas pequeñas. Una tarjeta de crédito con compras en cuotas o un préstamo prendario de pocas cuotas parecen irrelevantes por separado, pero se suman a la cuota del nuevo crédito y aparecen en el informe de deudores que la entidad consulta. Un descubierto o una cuota impaga también pueden pesar más que su monto.

El tercer error es subestimar el anticipo. Una pareja en Córdoba con ahorro suficiente para un anticipo generoso puede compensar una relación cuota-ingreso más ajustada, porque el LTV baja y la entidad gana margen para aceptar la solicitud. El efecto contrario también existe: un anticipo mínimo puede frenar un pedido aunque el ingreso del hogar sea holgado.

Un cuarto error, menos evidente, es comparar cuotas sin mirar el costo total. Alargar el plazo reduce la cuota mensual, pero aumenta los intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo. Cuando la tasa es variable, como ocurre en algunos créditos atados a un índice de referencia del mercado, la cuota puede cambiar durante el plazo, por lo que conviene simular escenarios con tasas distintas.

Tasa de interés, costo financiero total y plazo

En la oferta de cada entidad, la tasa suele aparecer junto al costo financiero total (CFT), que incorpora gastos y seguros además de los intereses. Esta calculadora trabaja solo con la tasa de interés anual, porque el objetivo es estimar la cuota y la relación cuota-ingreso. Para comparar ofertas completas conviene usar el CFT informado en cada propuesta. Con la tasa, la cuota se calcula con el sistema francés, en el que la cuota es fija durante todo el plazo y se compone de una parte de intereses y otra de capital que varían mes a mes. Al principio predominan los intereses, por lo que el saldo baja despacio.

Este método tiene una consecuencia práctica: con el mismo monto, una tasa más alta o un plazo más largo elevan el total pagado, aunque la cuota mensual pueda parecer más accesible. La calculadora muestra la cuota, pero no el total de intereses, por lo que conviene revisarlo aparte antes de decidir.

Casos límite del cálculo

Hay tres situaciones en las que la fórmula no describe una cuota útil, y conviene entenderlas antes de interpretar el resultado.

Con una tasa de interés cero, la cuota no se obtiene con la fórmula del sistema francés, porque el numerador y el denominador se anulan y la expresión queda indeterminada. En ese caso el monto se reparte en partes iguales, de modo que la cuota equivale a M / n, que es también el valor al que tiende la fórmula cuando la tasa se acerca a cero.

El plazo tiene que ser mayor que cero. Con n igual a cero, el denominador 1 − (1 + i)⁻ⁿ vale cero y la cuota no está definida, porque no existe un número de cuotas sobre el que repartir el monto.

Si el anticipo iguala o supera el valor del inmueble, el monto a financiar es cero o negativo. En ese caso no hay crédito que calcular, y tanto el LTV como la cuota pierden sentido. El anticipo tiene que ser menor que el valor del inmueble para que el resultado sea interpretable.

Cuándo no usar esta calculadora como referencia única

La herramienta no sirve para hogares con ingresos variables sin historial suficiente, para trabajadores independientes que necesitan certificar ingresos por otros medios, ni para operaciones con financiación en moneda extranjera o con esquemas de ajuste por índice, porque cada una tiene reglas propias que el modelo no contempla. Tampoco sustituye el análisis del historial crediticio, que solo puede hacer la entidad con acceso a los registros completos.

Si el hogar tiene ingresos de distintos tipos de relación laboral, o si se combina un crédito hipotecario con un préstamo para refacciones, conviene calcular cada operación por separado y luego sumar las cuotas que se proyectan.

Cuándo consultar a un profesional

Esta calculadora reproduce el método con fidelidad, pero no reemplaza la evaluación de una entidad financiera. La decisión final pondera la antigüedad laboral, el historial de pagos, el tipo de vínculo laboral y la tasación del inmueble, que solo se conoce después de que un tasador visite la propiedad.

Cuando los indicadores quedan cerca del límite que aplica la entidad, conviene consultar a un asesor financiero independiente antes de firmar un boleto de compraventa o una reserva. Un asesor puede comparar ofertas de varias entidades y orientar sobre qué margen tiene cada una para un perfil concreto en un momento dado.

El BCRA supervisa a las entidades financieras argentinas y publica información sobre el sistema. Antes de iniciar la búsqueda conviene conocer el propio historial registrado en la Central de Deudores del Sistema Financiero, porque ese registro es uno de los datos que la entidad consulta durante la evaluación.