Calculadora de Tasación Bancaria vs Valor de Mercado

Cómo funciona el cálculo

Por qué la tasación bancaria puede quedar por debajo del precio de compra

Comprar vivienda con un préstamo hipotecario implica casi siempre una tasación, encargada por la entidad de crédito a un tasador que no trabaja para el comprador ni para el vendedor. Ese valor, y no el precio pactado en el contrato de arras, es el que la entidad toma como referencia para decidir cuánto está dispuesta a prestar. Cuando ambos coinciden, la operación avanza sin cambios. Cuando divergen, la diferencia recae sobre la entrada.

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a las entidades a evaluar la solvencia del solicitante antes de conceder el préstamo. Esa evaluación no fija el valor del inmueble, pero forma parte del mismo proceso. Por eso conviene asumir desde el principio que la financiación finalmente aprobada puede ser distinta de la que se imaginaba al reservar la vivienda.

Cómo calcula la entidad la base del préstamo

La entidad no financia sobre el precio de compra sin más. Compara el precio acordado con el valor de la tasación y utiliza el más bajo de los dos como base de cálculo. Sobre esa base aplica el porcentaje de financiación aprobado para el perfil del solicitante. Ese porcentaje, conocido como ratio LTV (relación entre el préstamo y el valor de tasación), depende de cada entidad y de cada caso, así que no existe un límite único válido para todas las operaciones.

Esta lógica tiene una consecuencia directa. Si la tasación queda por debajo del precio, el importe máximo del préstamo baja aunque el vendedor no modifique el precio pedido. La diferencia entre el precio de compra y la financiación concedida pasa a ser entrada obligatoria, que se cubre con ahorro propio y se suma a cualquier entrada adicional que ya se hubiera previsto por decisión propia.

La fórmula de esta calculadora reproduce esa secuencia en tres pasos. Primero toma el mínimo entre el precio y la tasación, después aplica el porcentaje de financiación a esa base y, por último, resta el préstamo al precio para obtener la entrada mínima. El resultado depende del valor más bajo y no del precio de compra por sí solo.

Tasación frente a precio negociado: por qué divergen

El tasador trabaja con métodos de comparación de mercado, con las características constructivas del edificio y de la vivienda y con su localización. No conoce el precio que comprador y vendedor han acordado en una negociación privada. Las normas de valoración de bienes inmuebles con finalidad financiera, recogidas en la Orden ECO/805/2003, fijan el método que debe seguirse, pero el resultado sigue siendo una estimación profesional y no un precio observado en el mercado.

En mercados donde los precios suben deprisa, la tasación tiende a quedar desfasada, porque refleja operaciones ya cerradas y no el precio del momento. Esto se nota especialmente en zonas de fuerte demanda como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol, donde los precios de venta pueden subir más rápido que las valoraciones. En una localidad del interior, con un mercado más estable, la divergencia suele ser menor. El Índice de Precios de Vivienda que publica el Instituto Nacional de Estadística permite comprobar si el precio de una zona se ha movido mucho en los últimos trimestres.

Lo contrario también ocurre. Un vendedor puede fijar un precio por debajo de lo que el mercado admitiría, por urgencia o por desconocimiento de las condiciones locales. En ese caso la tasación queda por encima del precio de compra, y el comprador no sufre ningún impacto negativo, porque la base de cálculo sigue siendo el precio.

Qué hacer cuando la tasación queda por debajo del precio

La opción más directa es aumentar la entrada para cubrir la diferencia, sin alterar el plazo ni el porcentaje de financiación solicitado. Si el ahorro no alcanza, puede intentarse renegociar el precio con el vendedor, presentando la tasación como argumento objetivo para justificar un importe menor. Otra vía es reducir el préstamo solicitado o aplazar la compra para reunir más ahorro, aunque conviene valorar si el precio de la zona puede subir durante esa espera.

El solicitante puede pedir a la entidad una copia del informe de tasación. Si no está de acuerdo con el valor atribuido, puede presentar una reclamación por escrito y solicitar una nueva valoración. Si la entidad no responde de forma satisfactoria, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Conviene comparar propuestas de más de una entidad antes de decidir, porque cada una encarga su propio tasador, y las valoraciones del mismo inmueble pueden diferir de forma relevante, al igual que el porcentaje de financiación que cada una está dispuesta a aprobar.

Errores frecuentes y casos límite

Un error habitual es aplicar el porcentaje de financiación al precio de compra en lugar de a la base. Con una tasación inferior, esa confusión sobrestima el préstamo y deja una entrada insuficiente en el momento de firmar. Otro error es confundir la tasación con el valor catastral. Este valor sirve de base para el IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, según el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004). No sirve como referencia para el préstamo ni debe usarse como estimación del valor de mercado, porque no está concebido para reflejar el precio del momento.

Hay además casos límite que conviene conocer. Si la tasación iguala o supera el precio, la base es el precio y la calculadora muestra que no hay diferencia. Si el porcentaje de financiación es del 0 %, toda la compra debe pagarse con ahorro propio y la entrada coincide con el precio. Si la tasación es muy baja, la entrada necesaria puede superar el ahorro disponible, y entonces la operación solo resulta viable reforzando el ahorro, renegociando el precio o cambiando de entidad.

La calculadora tampoco incluye los gastos asociados a la compraventa ni a la formalización del préstamo, que deben cubrirse también con ahorro y pueden aumentar de forma notable la cantidad total necesaria. Tampoco modela la TAE, que expresa el coste anual del préstamo, ni el efecto del Euríbor sobre las cuotas.

Cuándo no basta con la calculadora y cuándo consultar a un profesional

Esta calculadora muestra el impacto aritmético de la diferencia entre la tasación y el precio de compra. No sustituye el asesoramiento de un intermediario de crédito, de un asesor financiero o de la propia entidad, sobre todo cuando la diferencia es elevada o cuando se comparan ofertas con condiciones distintas. Un profesional también ayuda a decidir si conviene renegociar el precio, reforzar la entrada o buscar otra entidad, y a evaluar el efecto de cada opción en el coste total del crédito.

La Ley 5/2019 y la supervisión del Banco de España forman el marco en que se conceden los préstamos hipotecarios para vivienda en España. Ninguna de estas referencias fija el valor de un inmueble concreto, tarea que corresponde al tasador designado. Lo que definen es el marco de concesión dentro del cual la tasación pesa en la decisión de la entidad, y por eso conviene revisar la oferta vinculante con calma antes de firmar.