Calculer le montant maximum d'un crédit immobilier

Comment fonctionne le calcul

Montant maximum de crédit immobilier : comment calculer le capital

Avant de visiter des logements ou de rencontrer un établissement prêteur, il est utile de connaître le capital maximum que le foyer peut emprunter. Ce montant dépend de deux blocs de variables : la situation financière du foyer (revenus et charges existantes) et les conditions du prêt (taux et durée). Le simulateur combine ces deux blocs dans une seule simulation, en appliquant la formule inverse de l'amortissement à mensualités constantes, méthode couramment utilisée pour les crédits immobiliers en France.

Comment on obtient le montant maximum

Le point de départ est la mensualité maximale disponible pour le nouveau crédit. Elle se calcule en multipliant le revenu net mensuel total par le taux d'endettement retenu, puis en retranchant le total des mensualités des crédits déjà en cours. Si le résultat est négatif, les charges actuelles dépassent déjà le taux d'endettement choisi, et aucun capital supplémentaire ne peut être simulé dans ce scénario.

Cette mensualité maximale est ensuite convertie en capital. La formule appliquée est C_max = P_max × [(1+r)^n − 1] / [r × (1+r)^n], où r représente le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Le raisonnement est l'inverse du calcul habituel : au lieu de déterminer la mensualité d'un capital donné, on cherche le capital qui produit exactement cette mensualité, pour le taux et la durée indiqués.

Prenons un exemple. Un foyer consacre 30 % de son revenu net au remboursement et ne rembourse aucun autre crédit. Pour un TAN de 3,5 % sur 25 ans, le facteur [(1+r)^n − 1] / [r × (1+r)^n] vaut environ 200 : le capital maximum représente donc environ 200 fois la mensualité disponible. À taux identique, ce même facteur vaut environ 172 pour 20 ans et environ 223 pour 30 ans. À mensualité constante, la durée a donc un effet direct sur le capital.

Lorsque le taux est nul, la formule n'est plus directement applicable, car la division par r n'est pas définie. Le capital s'obtient alors en multipliant la mensualité par le nombre de mensualités, qui correspond à la limite de la formule quand r tend vers zéro.

De même, une durée nulle (n = 0) donne un numérateur égal à zéro, donc un capital nul. Une mensualité maximale nulle donne aussi un capital nul. Une durée supérieure à zéro est donc nécessaire pour que la simulation ait un sens.

Le rôle du taux d'endettement

Le taux d'endettement correspond au rapport, exprimé en pourcentage, entre le total des mensualités de crédit et le revenu net du foyer. Il est l'équivalent du ratio DSTI (Debt Service to Income) de la terminologie européenne. Il mesure la part du revenu déjà engagée et sert de critère central dans l'octroi des crédits immobiliers.

Les établissements prêteurs sont soumis à des recommandations macroprudentielles qui encadrent l'octroi des crédits immobiliers. Ces recommandations visent à limiter le risque de surendettement des ménages. Elles comportent notamment des limites sur le taux d'endettement et sur la durée des prêts, qui peuvent évoluer dans le temps.

Les établissements appliquent aussi leurs propres règles internes, qui peuvent être plus strictes. Ce simulateur ne reproduit pas ces règles : il calcule le montant à partir du taux d'endettement choisi. Pour consulter le cadre en vigueur à la date de la simulation, il convient de se référer aux publications de la Banque de France et de l'ACPR, car ces règles évoluent.

Taux, durée et équilibre entre mensualité et capital

Un taux plus bas augmente le capital possible, car une plus grande partie de la mensualité sert à rembourser le capital et une plus petite part sert à payer les intérêts. Une durée plus longue produit un effet comparable, puisque les intérêts sont répartis sur davantage de mensualités. Ces deux leviers ont donc un effet direct sur le montant maximum.

Cette augmentation a un coût. Sur une durée longue, le montant total des intérêts devient nettement plus élevé, même si la mensualité est plus faible. Un prêt sur 30 ans rembourse un capital identique avec des intérêts bien supérieurs à ceux d'un prêt sur 20 ans. Le simulateur permet de comparer ces scénarios en quelques secondes, avant toute discussion avec un établissement prêteur.

Euribor, marge et TAN

Le taux utilisé dans le calcul est le taux annuel nominal (TAN), égal à la somme de l'Euribor et de la marge de l'établissement prêteur. Un prêt à taux variable suit un index, ici l'Euribor, auquel s'ajoute la marge négociée dans l'offre. Un prêt à taux fixe retient un taux constant sur toute la durée. Le simulateur suppose un taux constant : si le taux varie, le capital calculé ne reflète que la période au taux initial.

Le TAN ne doit pas être confondu avec le taux annuel effectif global (TAEG), qui figure dans l'offre de prêt. Le TAEG inclut en plus les frais de dossier, les garanties et l'assurance emprunteur, il est donc supérieur au TAN. Le TAEG est encadré par le taux d'usure, plafond légal publié chaque trimestre par la Banque de France. Pour évaluer le coût réel d'une offre, il est donc préférable de se référer au TAEG indiqué par l'établissement.

Ce que l'établissement analyse en plus

Le montant calculé est une estimation de capacité d'emprunt, et non une offre de prêt. L'établissement prêteur analyse aussi le rapport entre le capital demandé et la valeur du bien, souvent désigné par l'acronyme LTV (loan-to-value), car la valeur de la garantie influence le montant accordé. Un bien évalué sous le prix d'achat peut donc réduire le capital accordé.

L'établissement examine également la stabilité des revenus. Le type de contrat de travail, l'ancienneté dans l'emploi et la nature des revenus pèsent sur le montant retenu. Les revenus variables, comme les primes ou les bénéfices d'une activité indépendante, peuvent n'être retenus qu'en partie. Les charges à venir, comme la fin d'un différé d'amortissement sur un autre crédit, peuvent aussi être prises en compte. Enfin, l'historique de crédit et les relevés bancaires entrent dans l'analyse.

Quand le simulateur ne s'applique pas

Ce simulateur suppose un amortissement à mensualités constantes et une durée unique. Il ne convient pas pour un prêt relais, un crédit in fine, un prêt avec différé total ou partiel, ni pour un échéancier à paliers, dont la structure de remboursement est différente. Il n'est pas non plus adapté à l'évaluation d'un crédit à la consommation sans garantie immobilière.

Erreurs fréquentes

Plusieurs erreurs faussent le résultat. La première consiste à oublier un crédit en cours, qu'il soit automobile, personnel ou renouvelable, ou une carte de crédit dont l'utilisation génère des mensualités. La deuxième est de confondre TAN et TAEG. La troisième consiste à saisir le revenu brut à la place du revenu net, ce qui surestime fortement la capacité d'emprunt. La quatrième est de ne pas tester de hausse de taux, alors que la simulation d'un taux plus élevé donne une marge de sécurité utile.

Quand consulter un intermédiaire

Un courtier en crédit immobilier immatriculé peut comparer les offres de plusieurs établissements, négocier la marge et examiner les conditions d'assurance emprunteur. Il est particulièrement utile lorsque le taux d'endettement simulé se rapproche du plafond recommandé, lorsque les revenus sont variables, ou lorsqu'un accord de principe est nécessaire avant de faire une offre d'achat. Un intermédiaire ne remplace pas une analyse personnelle du budget, mais il apporte une comparaison que le simulateur ne fournit pas.

L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), adossée à la Banque de France, supervise les établissements de crédit. Pour un usage utile, il vaut la peine de refaire la simulation avec plusieurs hypothèses de taux, de durée et de charges avant toute démarche auprès d'un établissement prêteur.