Kalkulátor: felújítás vagy új építés?
Összehasonlítja a felújítás és az új építés becsült költségét, kiszámolja a különbséget és ajánlást ad a referenciaküszöbök alapján.
Egy 100 m²-es lakásnál, ahol a felújítás költsége az új építés költségének 60%-a, az arány a számológép 65%-os referenciaküszöbe alatt marad, és a felújítás általában a kedvezőbb választás. Ha az arány meghaladja a 85%-ot, az új építést is komolyan meg kell vizsgálni.
A számológép ugyanezt a logikát követi. A felújítás és az új építés költségét is a hasznos alapterület és a négyzetméterenkénti ár szorzataként kapjuk meg, majd a két összeg arányát mutatja. Az arány azt mondja meg, hogy a felújítás költsége az új építés költségének hányadrésze, így a két lehetőség közvetlenül összehasonlítható, még akkor is, ha az árak ingadozása miatt az abszolút összegek változnak.
Fontos, hogy a számítás csak a kivitelezési munkát veszi figyelembe. Az új építésnél a telek ára, a tervezés, az engedélyezési eljárás, a közművek bekötése és a műszaki ellenőrzés külön tételek, és együttesen jelentős részt tehetnek ki a teljes beruházásból. A felújításnál pedig az ideiglenes lakhatás, a bútorok tárolása és az építési hulladék elszállítása kerül a költségek közé. Ezeket a tételeket a kalkulátor nem tartalmazza, ezért a végső döntéshez mindkét oldalon hozzá kell adni őket.
A kalkulátor nem helyettesíti a szakmai vizsgálatot. Az arány csak az árak különbségét mutatja, nem az épület állapotát. Ha a szerkezet repedezik, az alapozás süllyed vagy a falak nedvességtől károsodtak, a felújítás költsége nőhet, és az eredeti ajánlat már nem lesz érvényes. Ezért a 65% és 85% közötti tartományban mindig érdemes állapotfelmérést kérni, mielőtt a költségvetés véglegesítésre kerülne.
Az adózás is befolyásolhatja az eredményt. Az új lakóingatlan építésére csökkentett ÁFA-kulcs vonatkozhat, de a felújítási munkák adózása eltérő lehet, és a feltételek változnak. A kulcsot a kivitelezővel egyeztetve és a NAV tájékoztatóját ellenőrizve érdemes véglegesíteni, mert a különbség a költségvetésben számottevő lehet.
Az eredmény automatikusan frissül.
Jellemzően: 3 hálószobás lakás 100–130 m², 2 hálószobás 70–90 m².
A szint adja az alapértelmezett árat — lentebb módosíthatod.
A választott szint alapján előre kitöltve. Igazítsd a kapott árajánlathoz.
Csak az építési munka — telek, tervezés és engedélyek nélkül.
A felújítás becsült költsége
Ár: 450 Ft/m² × 100 m².
- Az új építés becsült költsége
- ~120 000 Ft
- A felújítás az új építés %-ában
- 37,5 %
- Megtakarítás felújítással
- 75 000 Ft
A felújítás egyértelműen gazdaságosabb — a különbség indokolja ezt a választást.
Hogyan működik
Képlet
Hogyan működik a számítás
Felújítás vagy új építés: hogyan hozzuk meg a helyes döntést Magyarországon
Nincs egyetlen általános válasz arra, hogy érdemes-e felújítani egy meglévő ingatlant, vagy új épületet építeni a telken. Van viszont egy világos módszer: összehasonlítjuk a felújítás becsült költségét az új építés becsült költségével, kiszámoljuk a kettő arányát, majd ezt az arányt a konkrét épület állapotával, a telek adottságaival és a helyi szabályozással együtt értelmezzük. A számológép az első két lépést végzi el. A harmadik lépés mindig a szakemberekre és a helyszíni vizsgálatra marad.
A három felújítási szint és mit fed le
A felületi felújítás csak a felső réteget érinti: festést, padlóburkolatok cseréjét, a fürdőszobai és konyhai tartozékok (csapok, világítás, tükrök) és a belső ajtók felújítását. A szerkezet, a víz-, villamos- és gázvezeték, valamint a nyílászárók érintetlenek maradnak. Ez a legolcsóbb és legkevésbé zavaró megoldás, de feltételezi, hogy az épület gépészete jó állapotban van.
A közepes felújítás túlmegy a felületeken. Ide tartozik a konyha és a fürdőszoba teljes felújítása a csempék és burkolatok bontásával és cseréjével, az elektromos hálózat és a vízvezeték részleges cseréje, a kiemelt helyiségek nyílászáróinak cseréje, szükség esetén pedig a helyi hőszigetelés. Ez a szint jellemzően olyan lakásoknál jöhet szóba, amelyek gépészete elöregedett, de a szerkezetük megfelelő.
A teljes felújítás az egész ingatlanra kiterjed: a szerkezet megerősítését, ahol szükséges (ez gyakori a régebbi épületeknél, amelyeket a mai szeizmikus előírások előtt terveztek), minden gépészeti rendszer cseréjét (villamos, víz, szennyvíz, gáz és távközlés), teljes hő- és hangszigetelést, valamint a belső és külső burkolatok cseréjét. Egy ilyen felújítás négyzetméterenkénti költsége közel járhat az új építéséhez, ezért ebben az esetben a két költség összehasonlítása különösen fontos.
A 65 és 85 százalékos küszöbök értelmezése
A számológép két tájékoztató küszöböt használ, 65 és 85 százalékot. Ezek nem jogszabályi határok és nem is szabványértékek, hanem a számológép saját referenciapontjai, amelyek a két lehetőség gyors összevetését segítik. Ha a felújítás költsége az új építés költségének 65 százaléka alatt marad, a számológép ezt egyértelműen kedvezőnek jelzi, még akkor is, ha az új épület garanciái, energetikai teljesítménye és várható élettartama előnyösebb.
Ha az arány 65 és 85 százalék között van, a döntés már nem csak a költségen múlik. Ebben a tartományban az állapotfelmérés a legfontosabb lépés, mert az alapozás és a szerkezet valódi állapotát csak szakember tudja megállapítani. Érdemes olyan műszaki véleményt kérni, amely a szerkezeti hibákat, a nedvesség okát és az infrastruktúra állapotát is rögzíti, mielőtt a költségvetés véglegesülne.
Ha az arány meghaladja a 85 százalékot, az új építés komoly alternatíva. Ilyenkor a felújítás csak akkor lehet a jobb választás, ha helyi korlátozás (védett környezet, műemlékvédelem) vagy a telek értékét meghatározó helyzeti előny indokolja. A küszöbök a számológép működésének alapját adják, a végső ítéletet azonban az adott ingatlan körülményei döntik el.
Adózás: az általános ÁFA-kulcs és ami tisztázandó
Magyarországon az általános ÁFA-kulcs 27 százalék, amelyet az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) állapít meg. Csökkentett kulcs több termékre és szolgáltatásra vonatkozik. Új lakóingatlan építésére és értékesítésére az Áfa tv. kedvezményes kulcsot írhat elő bizonyos méretkorlátok és feltételek mellett, ennek érvényessége azonban időben korlátozott, és a szabályok idővel változhatnak.
A felújítási munkák ÁFA-kulcsa más logika szerint dől el, ezért nem vethető össze automatikusan az új építés kulcsával. Ezt a kérdést minden esetben tisztázni kell a kivitelezővel, aki a számlát kiállítja, valamint a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) tájékoztatói alapján. A kedvezményes tételeket és feltételeket az Áfa tv. szövege tartalmazza, amely a Nemzeti Jogszabálytárban érhető el. A különbség a teljes beruházás költségében jelentős lehet, ezért a kalkulátor eredményét ezzel a tétellel együtt kell értelmezni.
Ami nem látszik a négyzetméterárban
A kalkulátor új építési ára csak a kivitelezési munkát fedi le. A teljes beruházásban külön tételként jelennek meg a telek ára, a tervezés (építészeti és szakági tervek, a kivitelezési munkák koordinálása és a biztonsági koordinátor), az építési engedélyezési eljárás költségei, a közművek bekötése (víz, szennyvíz, villamos energia, gáz), valamint a műszaki ellenőrzés. Ezek együtt jelentős részét tehetik ki a kivitelezési költségnek, ezért az új építés teljes költségvetésében mindezt külön kell felvenni.
A felújításnál is van néhány rejtett tétel. Ha az ingatlan nem lakható a munka ideje alatt, ideiglenes lakhatásra van szükség. A bútorok és a holmik tárolása szintén költség. Az építési és bontási hulladék elszállítása és kezelése a hulladékgazdálkodási szabályok szerint kötelező, és külön díjjal járhat. Ezek a tételek a végső összeget a négyzetméterár mellett jelentősen befolyásolják, ezért a költségvetésbe előre be kell építeni őket.
Mikor érdemes új építésen gondolkodni
Vannak helyzetek, amikor az új építés objektíve jobb, függetlenül az aránytól. Az első a súlyos szerkezeti sérülés: az alapozás egyenetlen süllyedése, a vasbeton elemek erősítő acélbetétjeinek kiterjedt korróziója, vagy a kőfalak előrehaladott károsodása megerősítés nélkül. Ezek javítási költsége hozzáadódik a felújítási árhoz, és gyakran gazdaságtalanná teszi a megoldást.
A második eset, amikor a kívánt funkcionális program nem fér bele a meglévő épület alaprajzába. Ha a telken nem férnek el a szükséges helyiségek, vagy a falak átrendezése teherhordó elemek bontását igényelné olyan mértékben, hogy a szerkezet már nem tartható meg, az új építés a tisztább megoldás.
A harmadik eset, amikor az ingatlannak nincs különös épített vagy érzelmi értéke, a telek pedig olyan új épület építését engedi meg, amelynek energetikai teljesítménye, akadálymentessége és várható élettartama lényegesen jobb. Ilyenkor a különbség az új épület előnyeiben is megjelenik.
Mikor a felújítás a jobb választás
A felújítás akkor jár előnnyel, ha az ingatlan védett környezetben áll, vagy műemléki védelem alatt van. Ilyenkor a bontás és az új építés az illetékes hatóság engedélyéhez kötött, és el is utasítható. A helyi önkormányzat városrehabilitációs övezetekben is korlátozhatja az új építést, és inkább a meglévő állomány megújítását támogatja.
A felújítás jobb választás akkor is, ha az épület építészeti vagy történeti értéke indokolja a megőrzést, vagy ha a helyszín olyan előnyt jelent, amelyet egy új épület ugyanazon a telken nem tudna biztosítani. Rövid használati időtáv esetén, amikor az ingatlan csak néhány évig marad a tulajdonban, a felújítás gyakran racionálisabb, mert a minőségi különbség megtérülése nem várható.
Szeizmikus és energetikai előírások
A szerkezeti megerősítés tervezésének alapja a magyar szabványok között az MSZ EN 1998 szabvány, amely az Eurocode 8 szeizmikus előírásait adja vissza. A kivitelezési és általános építési követelményeket az OTÉK, azaz a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet rögzíti, amely az akadálymentességre vonatkozó előírásokat is tartalmazza. A rendeletek szövege a Magyar Közlönyben és a Nemzeti Jogszabálytárban érhető el: Magyar Közlöny, Nemzeti Jogszabálytár.
Az energetikai teljesítményt a 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet szabályozza, amely a 2023. október 31. után benyújtott engedélyezési kérelmekre alkalmazandó. Régebbi tervek esetén ezért érdemes ellenőrizni, melyik szabály az irányadó. A felújítás után kiállított energetikai tanúsítvány igazolja a teljesítményt, és az új épület is ugyanezt a dokumentumot kapja meg.
Gyakori hibák
Az első hiba, hogy csak a négyzetméterárakat hasonlítjuk össze. Két ajánlat akkor is eltérhet, ha a munka terjedelme nem azonos, például az egyik a teljes gépészetet tartalmazza, a másik nem. Mindig azonos szintű és terjedelmű ajánlatot kell kérni mindkét oldalra.
A második hiba, hogy a felújítás költségét túl alacsonyra becsüljük, mert a rejtett állapotot nem vizsgáljuk meg. A falak, a födém és a vezetékek csak a bontás után látszanak, ezért tartalékot érdemes tervezni.
A harmadik hiba a régi ajánlatok használata. Az építőipari árak változnak, ezért a kalkulátorba mindig az aktuális ajánlat értéke kerüljön.
A negyedik hiba, hogy az arányt önmagában döntési alapnak tekintjük. A számológép csak a pénzügyi összevetést adja, a szerkezeti és jogi kérdéseket nem értékeli.
Gyakori kérdések
Mi a számológép ajánlásának alapja a felújítás és az új építés között?
A számológép a két költség arányán alapuló tájékoztató küszöböket használ. Ha a felújítás költsége az új építés költségének 65 százaléka alatt marad, a számológép a felújítást egyértelműen kedvezőnek jelzi. Ha az arány 65 és 85 százalék között van, a döntéshez kiegészítő vizsgálat szükséges: a szerkezet állapota, a helyi szabályozás és a tervezett használati idő. Ha az arány meghaladja a 85 százalékot, az új építés komoly alternatíva, kivéve ha védelmi vagy helyi korlátozás indokolja a megőrzést. A küszöbök nem jogszabályi vagy szabványos értékek, a végső választ az adott ingatlan körülményei adják meg.
Kevesebb ÁFA-t kell fizetni felújításnál, mint új építésnél?
Általánosan nem lehet egyértelműen igennel vagy nemmel válaszolni. Az általános ÁFA-kulcs 27 százalék, az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) szerint. Új lakóingatlan építése és értékesítése bizonyos méretkorlátok és feltételek mellett csökkentett kulcs alá eshet, ennek érvényessége azonban időben korlátozott. A felújítási munkák ÁFA-kulcsa a munka jellegétől függ, ezért nem vethető össze automatikusan az új építéssel. Döntés előtt az ajánlat ÁFA-bontását a kivitelezőtől kell kérni, a feltételeket pedig az Áfa tv. és a NAV aktuális tájékoztatói alapján érdemes ellenőrizni.
A négyzetméterár tartalmazza a telket és az engedélyeket?
Nem. Az új építési négyzetméterár csak a kivitelezési munkát fedi le: a szerkezetet, a gépészetet és a befejező munkákat. Nincs benne a telek ára, a tervezési díjak, az építési engedélyezés költségei, a közművek bekötése és a műszaki ellenőrzés. Ezek a tételek az összes beruházási költség jelentős részét adhatják, ezért az új építés teljes költségvetését ezekkel együtt kell összeállítani. A számológépben a kivitelezési árat a kapott ajánlat szerint kell megadni, a többi tételt pedig külön kell számba venni.
Mikor nem éri meg a teljes felújítás?
A teljes felújítás akkor válik gazdaságtalanná, ha az épület szerkezete súlyosan sérült, például az alapozás egyenetlenül süllyed, az acélbetétek erősen korrodáltak, vagy a kőfalak előrehaladottan károsodtak. A szerkezeti javítás költsége hozzáadódik a felújítási árhoz, ezért az arány alacsonynak látszhat, miközben a valós költség magas. Ugyanez igaz, ha a kívánt alaprajz csak olyan falak bontásával érhető el, amelyek teherhordók. Ilyen esetekben szakértői állapotfelmérés szükséges, és csak annak eredménye alapján szabad végleges döntést hozni.
Milyen korlátozások vonatkozhatnak a bontásra és az új építésre?
Védett környezetben, műemléki védelem alatt álló épületnél, illetve városrehabilitációs övezetben a bontás és az új építés az illetékes hatóság engedélyéhez kötött, és el is utasítható. A helyi önkormányzat építési szabályzata a telken megengedett beépítést is korlátozhatja. A műemlékvédelmi kérdésekben az illetékes műemlékvédelmi hatóság dönt. Érdemes a telekkönyvi bejegyzéseket és a helyi településrendezési tervet is ellenőrizni, mielőtt döntés születik. A szabályok helyenként eltérnek, ezért a helyi építési hatóságnál kell tájékozódni.
Milyen négyzetméterárat kell megadni a kalkulátorban?
A számológép alapértelmezett árai csak kiindulópontot adnak. A legpontosabb eredményhez a konkrét ajánlatokból számított négyzetméterárat kell megadni, mindkét oldalon azonos terjedelemre vonatkozóan. A felújítási árat a tervezett szint szerint, az új építési árat pedig csak a kivitelezésre vonatkozó tételek alapján érdemes megadni. Ha csak egy ajánlat áll rendelkezésre, összehasonlításként még egyet célszerű kérni. A helyi árak a térségtől, az építési időszaktól és a munka összetettségétől függően változnak, ezért az értéket mindig az ajánlathoz kell igazítani.
Kapcsolódó kalkulátorok
Építési költség kalkulátor négyzetméterenként
Az építés költségét becsüli meg négyzetméterenként — új építés, teljes felújítás vagy belsőépítészeti korszerűsítés az építés típusa és regionális tényezők alapján.
Konyha Felújítás Költségkalkulátora
Becsülje meg a konyha felújítás költségét: terület, felújítás típusa, végzettség szintje és gépek alapján. Azonnali költségbecslés.
Az összes Felújítás és gépészet kalkulátor megtekintése →
A RivoCalc csapatától · A szerkesztőségi módszertan szerint ellenőrizve · Frissítve: 2026. július 22.
Az eredmények becslések. A tényleges költség a kivitelezőtől, az épület állapotától, a helyszíntől és a munka részleteitől függ. Az adózással, az engedélyezéssel és a szerkezeti kérdésekkel kapcsolatban építész, mérnök vagy a NAV tájékoztatója az irányadó.