Kamatfelár, NK és THM lakáshitelnél

Hogyan működik a számítás

Kamatfelár, NK és THM: mit jelentenek és hogyan számolják

Amikor egy hitelintézet lakáshitel-ajánlatot tesz, három mutató jelenik meg, amelyeket gyakran összekevernek: a kamatfelár, a névleges kamat (NK) és a teljes hiteldíj mutató (THM). Ezek különbségének megértése azért fontos, mert csak így lehet az ajánlatokat tisztességesen összehasonlítani, és csak így derül ki a hitel tényleges költsége a futamidő végéig.

A kamatfelár és az NK

A kamatfelár az a fix felár, amelyet a bank a referenciakamatra számít fel. Magyarországon a változó kamatozású lakáshitelek jellemzően a BUBOR (Budapest Interbank Offered Rate) referenciakamathoz kötődnek. A szerződés határozza meg, hogy a referenciakamatot milyen időközönként kell újra megállapítani. A kamatfelár a szerződésben rögzített ideig változatlan, kivéve, ha a feleknek külön megállapodásuk van a módosításáról.

A névleges kamat (NK) a referenciakamat és a kamatfelár összege:

NK = BUBOR + kamatfelár

Az NK határozza meg a havi törlesztőrészletet annuitásos törlesztés mellett, amely a lakáshiteleknél általános módszer. A törlesztőrészlet képlete:

P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

Itt C a kölcsön összege, r a havi kamatláb (az NK elosztva 1200-zal), n pedig a törlesztőrészletek száma, vagyis a futamidő években szorozva 12-vel. Az annuitásos rendszerben a havi törlesztőrészlet állandó, de a kamatrész és a tőkerész aránya a futamidő során változik. Az elején a kamat teszi ki a törlesztés nagyobb részét, a végén a tőketörlesztés.

Változó kamatozás esetén a BUBOR változásával az NK, és ezzel a törlesztőrészlet is változik. Fix kamatozású időszakban a referenciakamat a rögzített ideig nem módosul, ezért az NK állandó.

A THM és miért különbözik az NK-tól

A THM, vagyis a teljes hiteldíj mutató, a magyar gyakorlatban az európai TAEG-nek megfelelő mutató. Az uniós jelzáloghitel-irányelv (2014/17/EU) harmonizálja a lakóingatlannal fedezett fogyasztói hitelek költségének kiszámítását és feltüntetését. Az irányelv magyar jogba való átültetése után a THM-et a hitelintézeteknek kötelező feltüntetniük, a felügyeletet pedig a Magyar Nemzeti Bank (MNB) látja el. A mutató a hitel tényleges éves költségét fejezi ki, mert nemcsak a kamatot veszi figyelembe, hanem a kölcsön folyósításához és fenntartásához kapcsolódó díjakat és a kötelező biztosítások költségét is.

A THM számítása az internális megtérülési ráta, az IRR módszerén alapul. A THM az a éves kamatláb, amely a nettó kölcsönösszeget egyenlővé teszi a fizetendő pénzáramok jelenértékével. A nettó összeg a kölcsön összege a kezdeti díjak levonása után:

C_nettó = C − díjak

A fizetendő pénzáramok a törlesztőrészlet és a biztosítás havi hányada. Ezek alapján az egyenlet:

C_nettó = (P + biztosítás/12) × [1 − (1+r_THM)^-n] / r_THM

Az egyenletnek nincs zárt alakú megoldása, ezért numerikus módszerrel, például Newton-Raphson-iterációval oldják meg. A havi kamatlábból az éves THM kamatos kamatozással adódik:

THM = ((1+r_THM)^12 − 1) × 100

Mivel a díjak csökkentik a nettó összeget, a biztosítási költség pedig a fizetendő pénzáramot növeli, a THM ugyanazon NK mellett legalább akkora, mint az NK. Díjak és biztosítás nélkül is magasabb marad, mert a THM éves kamatos kamatozással számított éves mutató, az NK viszont havi kamatozású névleges érték. Például 8%-os NK mellett, díjak nélkül a THM nagyjából 8,30%.

Miért fontos a különbség

A THM és az NK különbsége azt mutatja meg, mekkora a díjak és a biztosítások hatása a hitel költségére. Ha a kezdeti díjak és az éves biztosítási díj a kölcsön összegéhez képest magas, a THM érdemben meghaladhatja az NK-t, még akkor is, ha az NK kedvező.

Példaként: egy 20 éves futamidejű lakáshitel, 8%-os NK és a kölcsön összegének 2%-át kitevő díjak esetén, biztosítás nélkül, a THM nagyjából 8,6%. Ez azt jelenti, hogy a díjak és a havi kamatozás együtt körülbelül 0,6 százalékponttal emelik az éves költséget. A példa a számítás működését szemlélteti, nem piaci kamatszintet tükröz.

Rövidebb futamidőnél a díjak súlya jobban látszik. Ugyanazok a díjak kevesebb törlesztőrészlet alatt oszlanak el, ezért a THM és az NK közötti különbség nagyobb lesz. Fordítva is igaz lehet a kép: két ajánlat közül az alacsonyabb díjú, magasabb NK-jú hitel THM-je alacsonyabb lehet, mint a másiké. Ezért az ajánlatok sorrendje nem mindig az NK alapján állapítható meg.

Kamatfelár-kedvezmények és feltételek

Sok szerződésben a kamatfelár kedvezményekhez kötött. Ilyen lehet a fizetési számla vezetése, a bankkártya használata, a hitelintézeten keresztül kötött élet- vagy lakásbiztosítás, illetve bizonyos megtakarítási termékek. A kedvezmények csökkentik az alkalmazott felárat, amíg a feltételek teljesülnek. Ha a feltételek megszűnnek, a felár az alapfelárra emelkedhet.

Ezért két értéket érdemes vizsgálni: a kedvezménnyel csökkentett, tényleges felárat és a kedvezmények nélküli alapfelárat. A kalkulátorban ugyanaz a számítás végezhető el mindkét felárral, így a különbség azonnal látszik. A tájékoztató lapon érdemes ellenőrizni, hogy a feltüntetett THM a kedvezményes vagy az alapfelárral számolt változatra vonatkozik-e.

Ajánlatok összehasonlítása

Összehasonlításkor minden ajánlathoz külön számítást érdemes elvégezni, azonos kölcsönösszeggel, azonos futamidővel és azonos referenciakamat-értékkel. Így a THM-ek közvetlenül összevethetők. Az azonos feltételek mellett legalacsonyabb THM általában a legkisebb tényleges költségű ajánlatot jelzi. A havi költségek összehasonlításakor a teljes havi költség, vagyis a törlesztőrészlet és a biztosítás havi hányada, adja a teljes képet.

Ha az ajánlatok más futamidővel vagy eltérő kölcsönösszeggel készülnek, a közvetlen összevetés félrevezető lehet. Ilyenkor azonos paraméterekkel kell újraszámolni őket.

Mit nem mutat a kalkulátor

A számítás a megadott referenciakamatot állandónak tekinti, így a változó kamatozású hitel jövőbeli törlesztőrészleteit nem vetíti előre. A biztosítási díjat évente állandónak veszi, holott a valóságban módosulhat. Nem tartalmazza a késedelmi kamatot, az előtörlesztési díjat, a szerződésmódosítás költségeit és az adózási hatásokat sem. Ezek a tételek a szerződésben és a tájékoztató lapon szerepelnek, ezért a végső döntés előtt érdemes őket ellenőrizni.

Szélső esetek: ha az NK nulla, a törlesztőrészlet képletének nevezője is nullává válik (0/0 alak), ezért ilyenkor a havi törlesztőrészlet a kölcsön összegének és a törlesztőrészletek számának hányadosa (C / n). Ugyanez igaz a THM-egyenlet annuitási tényezőjére: nulla kamatnál az értéke n. A futamidőnek legalább egy évnek, a kölcsön összegének pedig pozitívnak kell lennie, mert más értékek nem adnak értelmes eredményt.

Gyakori hibák

• Csak az NK-t összehasonlítani, a díjakat és a biztosításokat figyelmen kívül hagyva.
• A futamidőt hónapban megadni év helyett, ami a törlesztőrészletek számát torzítja.
• Az aktuális referenciakamatot a jövőbeli értékekkel összekeverni.
• Feltételezni, hogy a kamatfelár-kedvezmény tartós, holott az a feltételekhez kötött.
• Elfelejteni, hogy az éves biztosítási díjat a futamidő alatt évente kell megfizetni.

Mikor érdemes szakemberhez fordulni

Ha a kölcsön összege magas, a futamidő hosszú, vagy több ajánlat nehezen összehasonlítható, érdemes hitelközvetítő segítségét kérni. A hitelközvetítő több hitelintézet ajánlatát is összevetheti, és képes a feltételekről tárgyalni. Igénybevétel előtt érdemes ellenőrizni, hogy a közvetítő rendelkezik-e a szükséges engedéllyel, és szerepel-e a hatósági nyilvántartásban.

A szerződés aláírása előtt az európai szabványosított tájékoztató lapot (ESIS) be kell szerezni. Ebben szerepel a THM és a főbb feltételek, így a kalkulátor eredménye ezzel ellenőrizhető.