Calcolatore rapporto rata/reddito (DSTI)

Come funziona il calcolo

Rapporto rata/reddito: come si valuta la capacità di indebitamento

Prima di firmare un mutuo, le banche verificano che il richiedente possa sostenere le rate per tutta la durata del finanziamento. Il rapporto rata/reddito misura proprio questo: quanta parte del reddito netto mensile del nucleo familiare è già impegnata nel pagamento dei debiti. Conoscere il valore prima di presentare una domanda permette di capire come sarà letta la pratica e, se necessario, di intervenire sugli impegni esistenti.

Come si calcola il rapporto

Il rapporto, indicato con la sigla DSTI (Debt Service to Income) nella terminologia europea, si ottiene dividendo la somma delle rate mensili per il reddito netto mensile del nucleo familiare e moltiplicando per 100. Nella formula riportata nella legenda, il simbolo TE indica questo stesso rapporto. Al numeratore si sommano tutte le rate mensili dei finanziamenti attivi: mutuo, prestito auto, prestito personale, rate di carte di credito e qualsiasi altro debito rateizzato. Al denominatore c'è il reddito netto mensile complessivo del nucleo, cioè la somma di quanto arriva effettivamente sul conto dopo IRPEF e contributi previdenziali, e non il reddito lordo.

Il risultato è una percentuale. Se le rate assorbono un quarto del reddito netto, il rapporto è 25%. Non servono altri dati per applicare la formula, ma le due grandezze devono essere espresse nella stessa base temporale, cioè su base mensile. Gli errori più frequenti sono confrontare rate mensili con redditi annuali oppure usare il reddito lordo: in entrambi i casi il risultato non è affidabile. Se il reddito netto mensile è zero, il rapporto non è definito, perché non si può dividere per zero: in quel caso va verificato il dato inserito.

Il ruolo dei co-intestatari

Quando i titolari del mutuo sono due, si sommano i redditi netti di entrambi. Un nucleo in cui lavorano entrambi i componenti può avere un rapporto contenuto anche con una rata che, con un solo reddito, sarebbe difficile da sostenere. Per questo la valutazione consolidata del nucleo è più rappresentativa dell'analisi separata dei singoli finanziamenti.

La banca valuta però anche la stabilità di ciascun reddito. Un contratto a tempo determinato pesa diversamente da un contratto a tempo indeterminato, e i redditi di chi è in periodo di prova o ha avviato da poco un'attività autonoma possono essere considerati solo in parte. Il calcolo del rapporto è quindi una stima aritmetica, mentre il peso attribuito a ciascun reddito dipende dalle politiche dell'istituto.

Il quadro normativo e la vigilanza

In Italia non esiste un limite legale unico al rapporto rata/reddito valido per tutti i finanziamenti. Il riferimento generale è il Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993), che impone agli intermediari di valutare il merito creditizio del cliente prima di concedere un prestito. Per il credito immobiliare ai consumatori, il D.Lgs. 72/2016 recepisce la direttiva europea 2014/17/UE e richiede un'analisi della capacità del consumatore di rimborsare il finanziamento nel tempo.

La Banca d'Italia stabilisce le modalità di calcolo del TAEG, il tasso annuo effettivo globale che deve comparire nelle offerte di credito. Il TAEG misura il costo complessivo del finanziamento, mentre il rapporto rata/reddito misura la sostenibilità delle rate. Sono due grandezze diverse: un mutuo con un TAEG contenuto può avere un rapporto elevato se la durata è breve, e viceversa.

Nei mutui a tasso variabile la rata è spesso indicizzata all'Euribor e può cambiare nel tempo. Per questo conviene simulare il rapporto anche con una rata più alta di quella iniziale, per verificare se il bilancio familiare regge in uno scenario di rialzo dei tassi.

Come interpretare il risultato

Un rapporto più basso indica più margine e minore rischio di difficoltà nei pagamenti. Il calcolatore raggruppa il risultato in quattro livelli: confortevole, accettabile, elevato e molto elevato. La classificazione è indicativa e non corrisponde a una soglia di legge: ogni istituto applica le proprie politiche interne.

Il numero, però, dice solo una parte della storia. Conta anche la composizione delle rate. Un rapporto vicino al limite, formato soprattutto da un mutuo a lunga scadenza con tasso fisso, pesa in modo diverso da uno uguale costituito da prestiti personali a breve termine con tassi più elevati. Nel primo caso il debito è prevedibile; nel secondo si estingue prima, ma con una pressione immediata sul bilancio mensile.

Nella pratica molti nuclei hanno un rapporto accettabile se si considera solo il mutuo, ma lo superano quando si aggiungono il prestito auto e la carta rateizzata. Per questo il calcolo consolidato, con tutte le rate attive, è il modo più affidabile per anticipare la valutazione della banca. Anche la rata del nuovo finanziamento va inclusa, perché la banca valuta il rapporto tra i debiti attuali e la rata richiesta, non solo i debiti esistenti.

Come ridurre il rapporto prima di chiedere un finanziamento

Quando il valore è più alto del desiderato, ci sono interventi concreti. Estinguere i debiti più costosi, come i saldi di carte rateizzate e i prestiti personali a breve termine, riduce direttamente il numeratore. Aumentare l'anticipo sul mutuo diminuisce il capitale da finanziare e, di conseguenza, la rata mensile. Includere un co-intestatario con un reddito dichiarato aumenta il denominatore.

Anche la rinegoziazione o il consolidamento di più debiti in un unico finanziamento possono abbassare la rata complessiva. Va però valutato il costo totale: una rata più bassa spesso significa una durata più lunga e interessi complessivi più alti. Il rapporto migliora, ma il costo del credito cresce, e le due cose vanno considerate insieme.

Errori comuni

• Usare il reddito lordo invece del reddito netto.
• Dimenticare le rate di carte rateizzate o di prestiti finalizzati all'acquisto di beni, che entrano nel numeratore.
• Includere la rata di un finanziamento già estinto, oppure escludere uno ancora attivo.
• Non considerare il possibile aumento della rata nei mutui a tasso variabile.
• Calcolare il rapporto solo per il mutuo, senza il quadro complessivo degli impegni.

Quando usare il calcolatore e quando non basta

Il calcolatore è utile prima di avviare una trattativa, per capire la posizione di partenza, e ogni volta che cambiano le rate o il reddito del nucleo. Non sostituisce però l'istruttoria della banca, che considera anche lo storico creditizio, la stabilità del lavoro, il tipo di contratto, l'età del richiedente rispetto alla durata del mutuo e il rapporto tra importo finanziato e valore dell'immobile.

Per una valutazione completa, prima di firmare una proposta, conviene rivolgersi a un mediatore creditizio regolarmente iscritto. Il mediatore può confrontare le offerte di più istituti e individuare condizioni più adatte al profilo del richiedente. La stima ottenuta con il calcolatore resta uno strumento di orientamento: la decisione finale spetta sempre al richiedente, dopo aver letto con attenzione il contratto e il TAEG indicato.