Delvis nedbetaling av boliglån: kalkulator

Slik fungerer beregningen

Delvis nedbetaling av boliglån: lavere terminbeløp eller kortere løpetid?

Mange har fått et ekstra beløp, for eksempel fra arv, bonus eller salg av bil, og står overfor to spørsmål. Skal pengene settes på sparekonto, eller skal de brukes til å betale ned boliglånet? Og hvis lånet nedbetales, er det lurest å senke terminbeløpet eller å korte ned løpetiden?

Svaret avhenger av hva du prioriterer, men beregningen er entydig. Når restgjelden, gjenstående løpetid, nominell rente og beløpet som skal betales ned er kjent, er effekten av nedbetalingen fastlagt.

Hva en delvis nedbetaling er

En delvis nedbetaling er et ekstra beløp du betaler til banken i tillegg til de ordinære terminbeløpene. Hele beløpet går til avdrag på hovedstolen, og restgjelden blir lavere. Lånet fortsetter likevel å løpe med de vanlige terminene, til restgjelden er nedbetalt.

Det ordinære terminbeløpet fordeles mellom renter og avdrag. Ved et annuitetslån er terminbeløpet likt hver måned, men andelen renter er stor i begynnelsen av løpetiden og blir mindre etter hvert som restgjelden synker. Derfor gir en ekstra nedbetaling tidlig i løpetiden større besparelse i renter enn samme beløp betalt mot slutten. Et beløp som fjerner en stor restgjeld med lang gjenstående løpetid, fjerner også renter for mange år fremover.

Hvorfor annuitetslån er utgangspunktet

Kalkulatoren bygger på et annuitetslån, der terminbeløpet er likt gjennom hele løpetiden. Formelen for terminbeløpet er:

TB = G × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

Her er G restgjelden, r den månedlige renten og n antall gjenstående terminer. Uttrykket r × G er renten for én måned på hele restgjelden. Brøken med (1+r)^n fordeler denne kostnaden over alle terminene, slik at beløpet blir likt hver gang.

Den månedlige renten r er den nominelle renten delt på 1200, altså årsrenten i prosent gjort om til en månedlig størrelse. Har lånet flytende rente, gjelder beregningen den renten som er gjeldende nå. Ved en renteendring justerer banken normalt terminbeløpet eller løpetiden, og da bør du regne på nytt.

Ved 0 % rente gir formelen 0 delt på 0, fordi nevneren (1+r)^n − 1 og ln(1 + r) da blir null. I stedet beregnes terminbeløpet som G / n, og antall terminer etter nedbetalingen blir n' = G' / TB.

Gyldige verdier er at restgjeld G og gjenstående løpetid n er større enn null, og at beløpet som betales ned er større enn null og mindre enn G. Hvis beløpet er lik hele restgjelden, blir G' lik null, og både TB' og n' blir da null. Lånet er da innfridd, og det er ikke lenger en delvis nedbetaling.

Hvis lånet i stedet er et serielån, der avdraget er likt hver måned og renten synker, blir både terminbeløpet og nedbetalingsforløpet annerledes enn det kalkulatoren viser. Kontroller hvilken låneform du har før du bruker tallene.

Alternativ A: lavere terminbeløp med samme løpetid

I alternativ A er løpetiden uendret, og terminbeløpet beregnes på nytt for den lavere restgjelden:

TB' = G' × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

Her er G' restgjelden etter nedbetalingen, og resten av formelen er den samme som før. Fordi formelen er proporsjonal med restgjelden, blir nytt terminbeløp lik det gamle multiplisert med G' delt på G. Betaler du ned 10 % av restgjelden, faller terminbeløpet med nøyaktig 10 %. Dette er en matematisk konsekvens av modellen, ikke en egenskap ved en bestemt bank.

Alternativ A passer deg som vil ha mer rom i den månedlige økonomien. Hvis du vil ha et lavere terminbeløp som buffer mot høyere utgifter, er dette det mest direkte alternativet. Besparelsen i renter blir likevel mindre, fordi lånet varer like lenge som før.

Alternativ B: samme terminbeløp med kortere løpetid

I alternativ B beholdes terminbeløpet, og det er antall terminer som endres. Antall måneder n' som trengs for å nedbetale den lavere restgjelden med samme terminbeløp, følger av:

n' = −ln(1 − G' × r / TB) / ln(1 + r)

Her er ln den naturlige logaritmen. Ligningen har alltid en løsning når restgjelden er redusert, fordi terminbeløpet alltid er større enn renten på den nye restgjelden. Uttrykket inne i logaritmen er derfor positivt.

Alternativ B gir normalt en større samlet besparelse i renter. Terminbeløpet forblir uendret, så en større andel av hver betaling går til avdrag fra første dag, og renten beregnes deretter på en stadig lavere restgjeld. Alternativ A reduserer derimot rentekostnaden i samme forhold som restgjelden, slik at besparelsen blir lik den nedbetalte andelen av samlet rentekostnad.

Regneeksempel

Formelen er proporsjonal, så forholdstallene nedenfor gjelder for alle lånestørrelser. Vi bruker en restgjeld på 100 enheter, 20 års gjenstående løpetid, 5 % nominell rente og en nedbetaling på 10 enheter.

Før nedbetalingen er terminbeløpet omtrent 0,66 prosent av restgjelden per måned, og lånet har 240 terminer igjen. Under alternativ A faller terminbeløpet til omtrent 0,59, altså 10 % lavere, med de samme 240 terminene. Samlet rentekostnad etter nedbetalingen blir omtrent 52,5, mot omtrent 58,4 før. Besparelsen er dermed omtrent 5,8, eller omtrent 6 % av restgjelden før nedbetalingen.

Under alternativ B beholdes terminbeløpet på omtrent 0,66, og lånet blir nedbetalt på omtrent 202 terminer, altså omtrent 38 måneder tidligere. Samlet rentekostnad etter nedbetalingen blir da omtrent 43,3. Besparelsen er omtrent 15,1, eller omtrent 15 % av restgjelden før nedbetalingen. I dette eksemplet gir alternativ B omtrent 2,6 ganger så stor rentebesparelse som alternativ A.

Tallene er et eksempel med forutsetningene som er oppgitt over. Din låneavtale, gebyrer og eventuelle renteendringer vil gi andre tall.

Når er det mest lønnsomt å betale ned

Besparelsen øker med tre forhold. Den øker med lengre gjenstående løpetid, fordi det er flere terminer med renter å fjerne. Den øker med høyere rente, fordi hver termin da inneholder en større rentedel. Og den øker jo tidligere i løpetiden nedbetalingen skjer.

Når du vurderer nedbetaling mot sparing, bør du sammenligne lånerenten med hva sparepengene gir etter skatt. Renter på boliglån gir rentefradrag etter skatteloven, så den reelle kostnaden av lånet er lavere enn den nominelle renten. Renten på sparing er derimot skattepliktig. Sammenligningen må derfor gjøres etter skatt på begge sider.

Ved fastrente må du også vurdere bruddkostnader. Beregningsmetoden står i låneavtalen, og bruddkostnaden kan til en viss grad spise opp besparelsen. Be banken om å oppgi beregningen skriftlig før du bestemmer deg.

Gebyrer og vilkår

Vilkårene i låneavtalen avgjør om banken tar gebyr eller krever bruddkostnader ved delvis nedbetaling. Kalkulatoren kjenner ikke disse vilkårene, og resultatene viser derfor besparelsen før eventuelle gebyrer. Legg eventuelle kostnader til før du sammenligner alternativene.

Finanstilsynet fører tilsyn med finansinstitusjonene og gir informasjon til forbrukere. Hvis du er usikker på hva som gjelder for ditt lån, er det en god start å be banken om skriftlige svar.

Rentefradrag og skatt

Renter på boliglån gir fradrag i skatten etter skatteloven, og en nedbetaling reduserer rentekostnaden også for fradragets del. Så lenge fradragssatsen er den samme for begge alternativene, endrer ikke fradraget rangeringen mellom dem. Forskjellen i besparelse blir bare mindre etter skatt, ikke omvendt. Skatteetaten har generell informasjon om reglene for rentefradrag, og en rådgiver kan beregne effekten for din egen situasjon.

Hva kalkulatoren ikke inkluderer

Kalkulatoren tar ikke med effektiv rente, som viser samlet kostnad av lånet inkludert gebyrer. Den tar heller ikke med låneforsikring eller andre forsikringer knyttet til lånet, avdragsfrihet, blandet rente, serielån, rentefradrag eller framtidige renteendringer. Resultatene er estimater basert på annuitetsformelen og de opplysningene du legger inn.

Vanlige feil

Det er flere feil som ofte gir feil resultat. Den første er å bruke startrenten i stedet for renten som gjelder i dag. Den andre er å bruke gammel restgjeld fra kontrakten i stedet for oppdatert restgjeld, siden restgjelden er lavere etter hver innbetaling. Den tredje er å blande sammen nominell rente og effektiv rente, som ikke er det samme. Den fjerde er å sammenligne lavere terminbeløp og kortere løpetid uten å se på hvor mange terminer som faktisk gjenstår.

En femte feil er å glemme at banken kan ha egne regler om varsel eller minstebeløp for delvis nedbetaling. Sjekk dette før du overfører pengene.

Før du bestemmer deg

Start med å få bekreftet restgjelden for den dagen du betaler. Be deretter banken om en oversikt over eventuelle gebyrer og bruddkostnader, og kontroller om lånet har flytende rente eller fastrente. Kjør kalkulatoren for begge alternativene, og legg resultatene ved siden av andre bruksområder for pengene, for eksempel en økonomisk buffer eller andre lån med høyere rente.

Er lånet spesielt komplisert, med avdragsfrihet, blandet rente eller flere lån, bør du vurdere å få hjelp av en uavhengig finansrådgiver. Gjør du det, får du en helhetlig vurdering som tar med alle kostnadene og alle alternativene.