Kalkulator for terminbeløp ved renteendring

Slik fungerer beregningen

Renteendring og terminbeløp på boliglån

Når renten på et flytende boliglån endres, endres også terminbeløpet, men ikke alltid med samme størrelse og ikke samtidig for alle lån. Denne kalkulatoren viser hvor mye terminbeløpet kan endre seg når referanserenten endres, slik at du kan planlegge budsjettet og vurdere om det er grunn til å se etter andre lånevilkår. Teksten under forklarer hva beregningen gjør, hvorfor formelen ser ut som den gjør, og hvilke forutsetninger som ligger bak tallene.

Hva kalkulatoren beregner

Kalkulatoren sammenligner to scenarier for samme lån. Det første scenarioet bruker den nåværende nominelle renten, altså referanserenten pluss marginen. Det andre scenarioet bruker den nye referanserenten du legger inn, med samme margin. For begge scenarioene beregnes et terminbeløp med annuitetsmetoden, basert på restgjelden og den gjenstående løpetiden. Differansen mellom de to terminbeløpene gir endringen per måned, og denne differansen multiplisert med tolv gir endringen per år.

Kalkulatoren tar ikke hensyn til andre kostnader som kan følge med lånet, og den regner heller ikke ut endringen i totale renteutgifter over hele løpetiden. Den viser kun den månedlige belastningen i det øyeblikket renten endres.

Annuitetsmetoden og formelen

Flytende boliglån i Norge er ofte annuitetslån, der terminbeløpet er likt fra termin til termin så lenge renten ikke endres. Terminbeløpet består av en renteandel og en avdragsandel, og fordelingen mellom dem endres over tid. I begynnelsen er renteandelen størst. Etter hvert som lånet nedbetales, blir restgjelden mindre, og da blir også renteandelen mindre.

Formelen som brukes er P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. P er anslått månedlig terminbeløp, C er restgjelden, r er månedlig rentesats og n er antall gjenstående terminer. Den nominelle renten Nominell_rente er summen av referanserenten Ref og marginen S, og den månedlige renten er Nominell_rente delt på 1200, fordi renten oppgis i prosent per år. Antall terminer er løpetiden i år multiplisert med 12.

Med de samme tallene gir formelen samme resultat uansett hvilken bank som har gitt lånet. Det er også derfor den egner seg godt til å sammenligne scenarier. Det som endrer seg mellom scenarioene er bare referanserenten.

Hvordan renteendringen slår inn i Norge

Flytende boliglån i Norge er normalt knyttet til styringsrenten til Norges Bank, pluss bankens margin. Norges Bank forklarer at styringsrenten påvirker andre renter i økonomien, deriblant renter på boliglån. Det betyr ikke at endringen slår inn fullt ut og samtidig for alle lån. Bankene tar også hensyn til sine finansieringskostnader, konkurransen og kundens risiko, og låneavtalen beskriver hvordan og når renten justeres.

For lån med fastrente er situasjonen en annen. Renten er fast i en avtalt periode, og endringer i styringsrenten gir ikke utslag på terminbeløpet før perioden er over. Hva som skjer når fastrenteperioden er slutt, står i låneavtalen.

Hvis du er usikker på hvilken rentetype du har, står det i låneavtalen og i den årlige oversikten fra banken. Bruk derfor avtalen som grunnlag for simuleringen, ikke en generell regel om hvordan renten endrer seg.

Restgjeld og løpetid gir ulik effekt

Den prosentvise endringen i terminbeløpet avhenger av renten og av løpetiden, ikke av hvor stort lånet opprinnelig var. Terminbeløpet er proporsjonalt med restgjelden, så prosentandelen blir den samme om restgjelden er stor eller liten. Beløpet i norske kroner blir derimot større jo mer du skylder.

Et eksempel viser forskjellen. Med 15 år igjen gir en økning i nominell rente fra 5 % til 6 % et terminbeløp som er omtrent 6,7 % høyere. Med 25 år igjen er utslaget omtrent 10,2 % for samme renteendring. Lengre gjenstående løpetid betyr altså at en renteendring slår hardere ut i prosent. I kroner blir effekten også større når restgjelden er høy, slik at et lån med lang gjenstående løpetid og stor restgjeld gir det største utslaget.

Eksemplene er beregnet med formelen over og viser ikke hva som gjelder for et bestemt lån. Hvis du legger inn din egen restgjeld og løpetid i kalkulatoren, får du tallet som er relevant for deg.

Grensetilfeller i beregningen

Formelen forutsetter at restgjelden er positiv, at det gjenstår minst én termin, og at renten er større enn null. Ved null rente blir nevneren (1+r)^n − 1 lik null, og formelen gir da ingen verdi. Terminbeløpet blir i stedet restgjelden delt på antall terminer, som er det tallet formelen nærmer seg når renten går mot null.

Ved én gjenstående termin (n = 1) gir formelen restgjelden pluss én måneds rente, og tilfellet er gyldig. Ved n = 0 finnes ingen terminer igjen, og formelen gir divisjon med null. En restgjeld lik null gir et terminbeløp lik null. En negativ restgjeld har ingen økonomisk betydning og bør ikke legges inn. Kontroller derfor at tallene du legger inn for restgjeld, løpetid og rente stemmer med låneoversikten før du leser resultatet.

Vanlige feil ved simulering

Den vanligste feilen er å bruke opprinnelig lånebeløp i stedet for restgjeld. Resultatet blir et anslag for lånets første år, ikke for situasjonen i dag, og effekten av en renteendring kan da overdrives kraftig. Hent derfor restgjelden fra banken før du simulerer.

En annen feil er å glemme marginen. Hvis du bare legger inn referanserenten, får du et terminbeløp som er for lavt, siden banken legger marginen oppå referanserenten. Det samme gjelder hvis du tror at marginen endres når referanserenten gjør det. Marginen står i låneavtalen og endres normalt ikke av seg selv.

Den tredje feilen er å anta at endringen skjer med en gang. Tidspunktet for endringen avhenger av rentetype og låneavtale. Kalkulatoren viser hva terminbeløpet blir etter endringen, men sier ikke når den inntreffer.

Når kalkulatoren ikke bør brukes alene

Kalkulatoren gir et godt utgangspunkt for planlegging, men den erstatter ikke banken. Den bruker en enkel annuitetsberegning med de tallene du legger inn. Banker kan bruke andre avrundingsregler, ha særlige vilkår for enkelte lån, eller gi rabatt på marginen for kunder som har bestemte produkter. Slike forhold kan endre det faktiske terminbeløpet.

Har du avdragsfrihet, serielån eller flere lån med ulike rentetyper, bør du be banken om en oppgave som viser beløpene. Kalkulatoren er laget for ett lån med ett rentegrunnlag og et annuitetsoppsett.

Tiltak hvis terminbeløpet øker mye

Hvis en renteendring gir et terminbeløp du ikke kan bære, finnes det flere veier å gå. Du kan gjøre ekstra avdrag for å redusere restgjelden, noe som senker renteandelen i de påfølgende terminene. Det kan også være aktuelt å be banken om en gjennomgang av marginen, særlig hvis du har hatt lånet lenge eller har nedbetalt mye. Du kan vurdere fastrente for en del av lånet, eller se på tilbud fra andre långivere. Hvis du bruker en kredittformidler til å sammenligne vilkårene og beregne den totale kostnaden for hvert alternativ, kan du før du går videre sjekke hos Finanstilsynet at formidleren er registrert.

Uansett hvilket valg du gjør, er det nyttig å regne gjennom flere scenarier før du bestemmer deg. Prøv for eksempel en renteøkning på ett, to og tre prosentpoeng, og se hvilket terminbeløp du kan leve med i hvert tilfelle. Da får du et bedre grunnlag enn om du bare regner med ett scenario.