Verbouwen of nieuwbouw: kosten vergelijken
Vergelijk de kosten van verbouwen en nieuwbouw in Nederland. De calculator berekent het totaal per m², het verschil en een aanbeveling.
Bij een woning van 100 m² waarvoor de verbouwing 60% van de nieuwbouwkosten vraagt, is verbouwen volgens de rekenmethode van deze calculator de voordeligste keuze. Ligt de verhouding boven 85%, dan verdient nieuwbouw een serieuze analyse. Tussen die twee grenzen hangt de beslissing af van de staat van de constructie en van de locatie.
Verbouwen of nieuwbouw is in Nederland ook een fiscale vraag. Voor een deel van de werkzaamheden aan woningen die ouder zijn dan twee jaar geldt op grond van de Wet op de omzetbelasting 1968 een verlaagd btw-tarief van 9%, zoals voor schilderwerk, stukadoorswerk en isolatiewerk. Nieuwbouw en onderdelen zoals tegelwerk en plaatwerk vallen onder het algemene tarief van 21%. Dat verschil kan bij grotere projecten flink oplopen. Het voordeel verdampt echter wanneer de constructie versterkt moet worden, wanneer de fundering extra belasting niet aankan of wanneer alle installaties vervangen moeten worden.
De calculator vergelijkt de totalen op basis van de gebruiksoppervlakte, het niveau van de verbouwing en de prijzen per m² uit de ontvangen offertes. Daarna berekent de calculator welk percentage de verbouwing vormt van de nieuwbouwkosten en geeft een aanbeveling op basis van twee drempelwaarden. Die drempels zijn rekenregels van de calculator en geen wettelijke grenzen.
De prijs per m² van nieuwbouw dekt alleen het bouwwerk. Grond, ontwerpkosten, de omgevingsvergunning, aansluitingen op de nutsvoorzieningen, toezicht op de bouw en de overdrachtsbelasting zitten er niet in. Vervang de standaardprijs daarom door de offerte voor de concrete locatie, wanneer een zuivere vergelijking nodig is.
Gebruik de uitkomst als eerste filter en niet als eindoordeel. Bij een verhouding tussen 65% en 85%, of bij twijfel over de constructie, is een bouwkundige inspectie door een erkende adviseur de logische volgende stap.
Het resultaat wordt automatisch bijgewerkt.
Woning met 3 slaapkamers: doorgaans 100–130 m². Met 2 slaapkamers: 70–90 m².
Het niveau bepaalt de standaardprijs — hieronder aan te passen.
Vooraf ingevuld op basis van het gekozen niveau. Pas aan op basis van je offerte.
Alleen het bouwwerk — zonder grond, ontwerp of gemeentelijke vergunningen.
Geschatte verbouwingskosten
Prijs: € 450/m² × 100 m².
- Geschatte nieuwbouwkosten
- ~€ 120.000
- Verbouwing als % van nieuwbouw
- 37,5 %
- Besparing met verbouwen
- € 75.000
Verbouwen is duidelijk voordeliger — het verschil rechtvaardigt die keuze.
Hoe het werkt
Formule
Hoe de berekening werkt
Verbouwen of nieuwbouw: een onderbouwde keuze in Nederland
Er bestaat geen universeel antwoord op de vraag of verbouwen of nieuwbouw de betere keuze is. Wel bestaat een duidelijke werkwijze: de kosten van verbouwen vergelijken met de kosten van nieuwbouw voor dezelfde oppervlakte, en die verhouding lezen in het licht van de constructie, de locatie en de regels van de gemeente. Dit artikel legt uit hoe de calculator tot zijn uitkomst komt, welke kosten buiten de berekening vallen en in welke situaties de uitkomst niet bruikbaar is.
De drie niveaus van verbouwing
Een cosmetische verbouwing richt zich op de oppervlakkige laag van de woning: schilderwerk aan wanden en plafonds, nieuwe vloerbedekking, nieuwe kranen, verlichting en spiegels in keuken en badkamer, en eventueel nieuwe binnendeuren. De constructie, de leidingen voor water, elektriciteit en gas en de kozijnen blijven ongemoeid. Dit is het goedkoopste niveau met de minste overlast, maar het gaat ervan uit dat de installaties van het gebouw nog goed functioneren.
Een verbouwing op middenniveau gaat verder dan het oppervlak. Keuken en badkamer worden vernieuwd, met het verwijderen en opnieuw aanbrengen van tegelwerk. Een deel van de elektrische installatie en het leidingwerk wordt vervangen, en op prioritaire plekken komen nieuwe kozijnen en eventueel lokaal isolatiewerk. Dit niveau past bij woningen waarvan de installaties verouderd zijn, terwijl de constructie nog in goede staat verkeert.
Een volledige verbouwing omvat het hele gebouw. Dat betekent versterking van de constructie wanneer dat nodig is, bijvoorbeeld in gebieden met aardbevingsrisico of bij oudere gebouwen waarvan de draagconstructie niet meer aan de huidige eisen voldoet. Daarnaast worden alle installaties vervangen (elektriciteit, water, afvoer, gas en telecommunicatie), wordt de isolatie volledig aangebracht en worden alle binnen- en buitenafwerkingen vernieuwd. Omdat de kosten per m² dan dicht bij die van nieuwbouw komen, is een vergelijking in dit geval onontbeerlijk. Ook de energie- en toegankelijkheidseisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) spelen dan een rol.
Hoe de drempels van 65 en 85 procent werken
De calculator gebruikt twee drempelwaarden om de uitkomst te duiden. Ligt de verhouding onder 65%, dan is verbouwen duidelijk voordeliger, ook na afweging van de voordelen van een nieuw gebouw op het gebied van garanties, energieprestatie en verwachte levensduur.
Ligt de verhouding tussen 65% en 85%, dan hangt de beslissing af van zaken die een rekenmodel niet kan vastleggen. De werkelijke staat van fundering en constructie wordt pas duidelijk bij een inspectie. Daarnaast spelen de emotionele of cultuurhistorische waarde van de woning, de lokale ruimtelijke regels en de periode waarin de eigenaar de woning wil gebruiken een rol. In dit gebied is een bouwkundig rapport over de constructie een investering die de moeite waard is voordat het budget wordt vastgelegd.
Ligt de verhouding boven 85%, dan is nieuwbouw in de meeste gevallen de rationeelste keuze. Uitzonderingen zijn ruimtelijke beperkingen, zoals een monumentale status of een beschermd stadsgezicht die de sloop verhinderen, en een locatie met een voordeel dat op een ander perceel niet terug te krijgen is.
Let op dat deze drempels afkomstig zijn uit de rekenmethode van de calculator. Ze vormen geen wettelijke grenzen en vervangen geen technisch advies.
Het btw-voordeel van verbouwen
Het btw-voordeel zit niet in de rekenmodule van de calculator, maar kan de keuze wel beïnvloeden. Op grond van de Wet op de omzetbelasting 1968 (tabel II) geldt voor een deel van de werkzaamheden aan woningen die ouder zijn dan twee jaar het verlaagde tarief van 9%. Schilderwerk, stukadoorswerk, behangwerk en isolatiewerk vallen hieronder. Tegelwerk en plaatwerk vallen onder het algemene tarief van 21%, net als nieuwbouw.
Het verschil geldt dus niet voor alle onderdelen van een verbouwing. Het is verstandig de offerte te laten uitsplitsen naar soort werk, zodat het tarief per onderdeel zichtbaar wordt en het voordeel correct wordt berekend. Voor de voorwaarden is de Belastingdienst het aangewezen aanspreekpunt, omdat de toepassing per situatie kan verschillen.
Wat niet in de prijs per m² zit
De standaardprijs voor nieuwbouw dekt alleen het aannemingswerk: constructie, installaties en afwerking. Grond, ontwerpkosten voor architect en installatieadviseurs, coördinatie van veiligheid en gezondheid op de bouwplaats, de omgevingsvergunning en gemeentelijke leges, aansluitingen op water, riolering, elektriciteit en gas, toezicht op de bouw en de overdrachtsbelasting vallen daarbuiten. Bij een nieuwbouwproject vormen deze kosten vaak een substantieel deel van het totaal, en ze verschillen sterk per gemeente.
Bij een verbouwing komen andere kosten bij. Als de woning tijdens de werkzaamheden niet bewoonbaar is, zijn er kosten voor tijdelijke woonruimte. Meubels moeten misschien worden opgeslagen, en bouw- en sloopafval moet volgens de afvalregels van de Omgevingswet worden afgevoerd en verwerkt. Ook deze kosten zitten niet in de prijs per m² en moeten apart in het totaalbudget worden opgenomen.
Wanneer nieuwbouw de betere keuze is
Er zijn situaties waarin nieuwbouw objectief de betere optie is, ongeacht de verhouding. Ten eerste wanneer de bestaande woning ernstige constructieve gebreken heeft, zoals ongelijkmatige zetting van de fundering, wijdverbreide corrosie van de wapening in gewapend beton of vergevorderde aantasting van metselwerk zonder versterking. Het herstel van de constructie komt bovenop de verbouwkosten en kan de oplossing onbetaalbaar maken.
Ten tweede wanneer het gewenste ruimteprogramma niet past bij de geometrie van het bestaande gebouw. Als de nieuwe indeling het slopen van dragende wanden vraagt in een omvang die de constructie niet meer toelaat, is nieuwbouw meestal de logischere weg.
Ten derde wanneer de woning geen bijzondere cultuurhistorische waarde heeft en het perceel een nieuwbouw toelaat met een betere energieprestatie, betere toegankelijkheid en een langere verwachte levensduur.
Wanneer verbouwen de betere keuze is
Verbouwen is duidelijk de betere optie wanneer de woning een rijksmonument of gemeentelijk monument is, of wanneer zij in een beschermd stadsgezicht ligt. Rijksmonumenten en beschermde stadsgezichten vallen onder de Erfgoedwet, en voor de sloop of een wezenlijke wijziging van een rijksmonument is een vergunning nodig. Gemeentelijke monumenten worden door de gemeente aangewezen en de lokale regels staan in het omgevingsplan. In grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven komt dit regelmatig voor in delen van de binnenstad en in oudere wijken. Als de sloop van het gebouw is verboden of sterk beperkt, blijft verbouwen vaak de enige optie.
Verbouwen is ook voordeliger wanneer het gebouw architectonische of historische waarde heeft die een nieuwbouw niet kan vervangen. Bij een korte gebruiksduur, bijvoorbeeld wanneer de woning binnen enkele jaren wordt verkocht, weegt de lagere investering zwaarder dan het kwaliteitsverschil dat een nieuwbouw op lange termijn oplevert.
Veelgemaakte fouten
Een veelgemaakte fout is de vooraf ingevulde prijs per m² ongewijzigd laten. Die waarden zijn referentiewaarden en moeten worden vervangen door de offertes voor de concrete woning en regio. Een tweede fout is het btw-voordeel als vaststaand beschouwen zonder de voorwaarden te controleren. Een derde is een verbouwing vergelijken met de kale bouwkosten van nieuwbouw, terwijl de verbouwing wel de kosten van tijdelijk wonen en afvoer bevat. Ten slotte worden de bijkomende kosten van nieuwbouw, zoals grond en vergunningen, vaak vergeten, waardoor nieuwbouw er goedkoper uitziet dan het in werkelijkheid is.
De calculator geeft een orde van grootte en vervangt geen constructief advies, geen offerte en geen fiscaal advies.
Veelgestelde vragen
Wat is de vuistregel om te kiezen tussen verbouwen en nieuwbouw?
De calculator gebruikt de verhouding tussen de kosten van verbouwen en die van nieuwbouw voor dezelfde oppervlakte. Onder 65% is verbouwen doorgaans duidelijk voordeliger. Tussen 65% en 85% hangt de keuze af van de staat van de constructie, de lokale regels en de gebruiksduur, en is een bouwkundig onderzoek de logische stap. Boven 85% verdient nieuwbouw serieuze overweging, tenzij ruimtelijke beperkingen of de waarde van het gebouw verbouwen aantrekkelijker maken. Deze drempels zijn rekenregels van de calculator en geen wettelijke grenzen.
Is het btw-tarief bij een verbouwing lager dan bij nieuwbouw?
Op grond van de Wet op de omzetbelasting 1968 (tabel II) geldt voor een deel van de werkzaamheden aan woningen die ouder zijn dan twee jaar een verlaagd btw-tarief van 9%, bijvoorbeeld voor schilderwerk, stukadoorswerk, behangwerk en isolatiewerk. Nieuwbouw en onderdelen zoals tegelwerk en plaatwerk vallen onder het algemene tarief van 21%. Vraag de aannemer de offerte uit te splitsen naar soort werk, zodat het tarief per onderdeel zichtbaar wordt. De Belastingdienst geeft de officiële voorwaarden.
Bevat de prijs per m² voor nieuwbouw de grond en de vergunningen?
Nee. De standaardprijs per m² dekt alleen het aannemingswerk: constructie, installaties en afwerking. Grond, ontwerpkosten, de omgevingsvergunning en gemeentelijke leges, aansluitingen op de nutsvoorzieningen, toezicht op de bouw en de overdrachtsbelasting zitten er niet in. Samen kunnen deze kosten een substantieel deel van het totaal vormen en ze verschillen sterk per gemeente. Voor een zuivere vergelijking wordt de standaardprijs daarom vervangen door de offerte voor de concrete locatie.
Wanneer is een volledige verbouwing niet meer voordelig ten opzichte van nieuwbouw?
Dat is het geval wanneer de constructie ernstige gebreken heeft, zoals ongelijkmatige zetting van de fundering, corrosie van wapening in gewapend beton of vergevorderde aantasting van metselwerk. Het herstel komt bovenop de verbouwkosten. Ook wanneer het gewenste ruimteprogramma alleen haalbaar is door dragende wanden te slopen, kan de totale kostprijs van een verbouwing die van nieuwbouw van betere kwaliteit benaderen of overtreffen. Een constructief onderzoek door een adviseur geeft de zekerheid die een calculator niet kan geven.
Welke locaties beperken sloop en nieuwbouw?
Rijksmonumenten en beschermde stadsgezichten vallen onder de Erfgoedwet, en voor de sloop of een wezenlijke wijziging van een rijksmonument is een vergunning nodig. Gemeentelijke monumenten worden door de gemeente aangewezen. Welke regels voor een specifieke locatie gelden, staat in het omgevingsplan van de gemeente. In grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven komt dit regelmatig voor. Die informatie gaat altijd voor de uitkomst van de calculator.
Welke prijs per m² hoort in de calculator?
Gebruik voor de verbouwing het bedrag per m² uit de ontvangen offerte, en voor nieuwbouw de offerte voor het aannemingswerk op de betreffende locatie. De vooraf ingevulde waarden zijn referentiewaarden voor het gekozen niveau en geven alleen een eerste richting. Let bij de vergelijking op dezelfde afbakening: uitsluitend het bouwwerk, zonder grond, ontwerp of vergunningen.
Gerelateerde calculators
Bekijk alle calculators voor Verbouwing en Installaties →
Door RivoCalc · Gecontroleerd volgens onze redactionele methodologie · Bijgewerkt op 22 juli 2026
Deze calculator geeft een schatting op basis van de ingevoerde referentiewaarden. De uitkomst is geen offerte en geen fiscaal of constructief advies. De werkelijke kosten en het btw-tarief hangen af van het werk, de aannemer en de staat van de woning. Controleer het btw-tarief bij de Belastingdienst en de vergunningsplicht bij de gemeente.