Calculadora de Comissão de Corretagem Imobiliária

Como funciona o cálculo

Quanto custa, na prática, a comissão de corretagem de um imóvel

Vender um imóvel com a ajuda de uma corretora tem sempre um custo associado: a comissão de corretagem. Ao contrário do que muita gente imagina, a lei brasileira não fixa um percentual para este serviço. O valor resulta de uma negociação entre o proprietário e a corretora, registrada no contrato antes de o imóvel começar a ser divulgado. Esta calculadora ajuda a estimar o custo total dessa comissão, já com o ISS calculado sobre ela, quando for o caso, a partir dos termos concretos acordados.

Como se calcula a comissão de corretagem

O ponto de partida é sempre o preço efetivo da venda, e não o preço inicialmente anunciado no portal ou na vitrine da corretora. O percentual acordado no contrato se aplica a esse valor final, depois de qualquer negociação com o comprador. O resultado é a comissão base, antes de impostos.

Alguns contratos fixam também um valor mínimo de comissão, independente do percentual. Essa cláusula protege a corretora em vendas de valor mais baixo, em que o percentual isolado poderia não cobrir a divulgação do imóvel, as visitas realizadas e o acompanhamento de toda a negociação. Quando o mínimo existe e é superior ao valor calculado pelo percentual, prevalece o mínimo. Na fórmula, isto corresponde à função Máximo, que escolhe o maior dos dois valores.

Sobre a comissão pode incidir o Imposto Sobre Serviços (ISS), um tributo de competência municipal, previsto na Constituição Federal (art. 156, III). Cada município fixa a sua própria alíquota, dentro dos limites da Lei Complementar nº 116/2003, por isso não há uma taxa única em todo o território. O ISS é devido pela corretora, como prestadora do serviço, mas só chega ao cliente como acréscimo quando o contrato prevê esse repasse. Por essa razão, a calculadora pede a alíquota diretamente, e não uma região pré-definida, para que o resultado reflita a regra do município aplicável.

O contrato de corretagem no Brasil

O vínculo entre o proprietário e a corretora é regido pelo contrato de corretagem, previsto no Código Civil (Lei nº 10.406/2002, artigos 722 a 729). Pelo contrato, a corretora se obriga a aproximar as partes e a obter o negócio. O direito à remuneração surge quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato, mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. Se o contrato não fixar a remuneração, esta é arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

A profissão de corretor de imóveis só pode ser exercida por quem está inscrito no registro profissional da região, nos termos da Lei nº 6.530/1978, que regula a profissão. Verificar o registro do corretor e da corretora antes de assinar qualquer documento é uma precaução simples e recomendável.

Quem paga a comissão é o que o contrato de corretagem determina. A pessoa que assina o documento nem sempre é a que arca com o pagamento, por isso a leitura do contrato assinado é decisiva. Quando duas corretoras participam da mesma venda, uma do lado do vendedor e outra do lado do comprador, a comissão pode ser dividida entre elas, conforme o que tiverem acordado. Esta divisão deve constar do contrato, porque define quem recebe cada parte e quem responde pelo pagamento.

Exclusividade e multas por rescisão

Quando o contrato tem exclusividade, só a corretora signatária pode divulgar o imóvel durante o prazo acordado. Dependendo do que estiver escrito, o proprietário pode ficar obrigado a pagar a comissão mesmo que a venda se concretize por outro caminho, por exemplo por contato direto com um comprador. Sem exclusividade, mais de uma corretora pode trabalhar o mesmo imóvel ao mesmo tempo, e a comissão fica ligada, em regra, à intervenção efetiva de cada uma no negócio.

As cláusulas de multa por rescisão antecipada também variam bastante. Alguns contratos preveem penalidade se o proprietário desistir da venda ou retirar o imóvel do mercado antes do prazo, e esse valor pode somar-se à comissão. Por isso, antes de estimar o custo final, convém identificar todas as cláusulas que podem gerar uma cobrança adicional.

Quando usar esta calculadora e quando não usar

A calculadora serve para estimar a comissão de uma venda de imóvel feita com corretora, quando o percentual e o eventual valor mínimo já estão definidos ou propostos. Serve também para comparar propostas de corretoras, desde que todas sejam calculadas sobre o mesmo preço de venda e com a mesma alíquota de ISS.

Não serve para outras situações. A corretagem de locação segue outras bases de cálculo e não deve ser estimada com este modelo. Numa venda direta entre particulares, sem corretora, não existe comissão a estimar. Também não estão incluídos custos de transmissão, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal (Constituição Federal, art. 156, II, e Código Tributário Nacional, artigos 35 a 42), nem as despesas de escritura e de registro em cartório. Estes custos devem ser somados à parte, se o objetivo for conhecer o valor líquido da operação.

Como ler o resultado

O resultado mostra três valores: a comissão base, o imposto e o total da comissão. A diferença entre o total e a comissão base corresponde ao ISS. Esse imposto só deve ser contado como custo do cliente quando o contrato prevê o seu repasse. Se o valor mínimo estiver previsto e for superior ao resultado do percentual, a comissão base será igual a esse mínimo; caso contrário, prevalece o resultado do percentual. Esta leitura ajuda a perceber de onde vem cada parcela do custo.

Quando o contrato já inclui o ISS no percentual acordado, ou quando a corretora assume esse imposto, deve indicar-se alíquota zero. Assim o imposto não é somado duas vezes nem atribuído ao cliente por engano.

Os casos limite seguem diretamente da fórmula. Com preço de venda zero, a comissão base é igual ao valor mínimo, ou zero se não houver mínimo. Com porcentagem acordada zero, o resultado é o mesmo: prevalece o valor mínimo, ou zero se não houver mínimo. Um preço de venda negativo não é válido e deve ser revisto antes do cálculo. Com alíquota zero, o total coincide com a comissão base.

Erros comuns ao estimar a comissão

Um erro possível é esquecer o imposto e confundir o percentual acordado com o valor final. Na fórmula desta calculadora, o percentual incide sobre a base antes do imposto, por isso, se o contrato apresentar um total, é preciso confirmar se o ISS já está incluído.

Outro deslize é aplicar o percentual ao preço anunciado em vez do preço efetivo, sobretudo quando houve negociação com o comprador. A base correta é sempre o valor pelo qual a venda se concretiza, nunca o valor do anúncio inicial.

Há ainda quem ignore a cláusula de valor mínimo e subestime o custo em vendas de valor mais reduzido. E há quem assuma uma alíquota de ISS válida para o país inteiro, quando a alíquota depende do município. Vale sempre reler com atenção o contrato de corretagem assinado antes de tratar qualquer valor como definitivo.

Quando consultar um profissional

Esta calculadora estima a comissão a partir dos termos típicos de um contrato de corretagem, mas não substitui a leitura cuidada do contrato efetivamente assinado. Cláusulas de exclusividade, multas por rescisão, condições de divisão entre corretoras e regras de pagamento variam de contrato para contrato e podem alterar o valor final devido.

Para interpretar um contrato de corretagem, ou para confirmar a alíquota de ISS aplicável a uma situação concreta, o acompanhamento de um advogado ou de um contador é a opção mais segura. Essa precaução é ainda mais importante quando o imóvel está em inventário ou tem mais de um proprietário envolvido.