Calculadora de Yield Bruto e Líquido de Aluguel

Como funciona o cálculo

Yield de Aluguel: Como se Mede a Rentabilidade de um Imóvel

Quem compra um imóvel para alugar quer saber, antes de tudo, se o investimento faz sentido. O yield bruto e o yield líquido são as duas métricas mais usadas no Brasil para responder a essa pergunta, e nenhuma depende de previsões: usam apenas o aluguel, o valor do imóvel e as despesas que acompanham o bem.

O que mede o yield bruto e o yield líquido

O yield bruto compara o aluguel anual recebido com o valor do imóvel, seja o preço pago na compra, seja o valor de mercado atual de um imóvel que já pertence ao proprietário. É o indicador mais rápido de obter, porque precisa de apenas dois números, mas ignora por completo os custos de manter o imóvel alugado.

O yield líquido parte do mesmo princípio, mas desconta antes as despesas anuais ao aluguel recebido. Entram nessa conta o condomínio, o seguro do imóvel, a manutenção corrente e o IPTU, imposto municipal que incide sobre o imóvel no período em que ele esteve alugado. O resultado é sempre mais baixo do que o yield bruto, porque mostra o que efetivamente sobra depois de pagar o que o imóvel exige.

A relação entre os dois números diz muito sobre um imóvel. Quando a diferença entre o yield bruto e o yield líquido é pequena, as despesas pesam pouco na conta. Quando a diferença é grande, vale perguntar por que as despesas consomem tanto do aluguel, seja por um condomínio elevado, seja por um imóvel que exige reparos frequentes.

Como aplicar esta conta no Brasil

No Brasil, comparar o yield de um imóvel com o de outras aplicações é prática comum entre quem decide investir em aluguel em vez de manter o dinheiro em renda fixa, por exemplo em títulos atrelados à taxa Selic. A grande vantagem do yield está em oferecer uma base rápida de comparação entre cidades e tipos de imóvel, já que o mercado de locação varia muito entre um apartamento em São Paulo ou no Rio de Janeiro e uma casa em uma cidade do interior.

Há, porém, um cuidado. O yield assume que o imóvel está sempre alugado, sem meses vagos entre contratos. Na prática, o período entre um locatário e outro reduz o aluguel anual efetivamente recebido. Quem quiser um número mais realista deve ajustar o aluguel mensal informado para refletir essa expectativa, em vez de assumir ocupação permanente.

Outra convenção de mercado divide o yield líquido pelo valor total do investimento, e não apenas pelo valor do imóvel. Nesse caso, o denominador soma ao preço de compra os custos de aquisição, como o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis previsto no artigo 156 da Constituição Federal, e as despesas de escritura e registro em cartório. Esta calculadora usa o valor do imóvel como denominador nos dois indicadores, que é a forma mais comum de comparar yields entre imóveis diferentes. Quem quiser incluir os custos de aquisição pode somá-los ao valor do imóvel antes de inserir o número. Como esse valor é o divisor dos dois indicadores, ele precisa ser maior que zero: com valor igual a zero, a divisão não tem resultado e a calculadora não consegue apresentar os yields.

A declaração do imposto de renda sobre o aluguel recebido é um assunto à parte, regulado pelas normas da Receita Federal. O yield é uma métrica de investimento e não deve servir de base para o preenchimento dessa declaração, sobretudo porque as despesas consideradas aqui podem não ser as mesmas que a legislação fiscal aceita.

Erros comuns ao calcular o yield

O erro mais frequente é comparar o yield bruto de um imóvel com o yield líquido de outro, como se fossem a mesma métrica. Os dois números respondem a perguntas diferentes, e só faz sentido comparar indicadores do mesmo tipo, bruto com bruto e líquido com líquido.

Outro erro é esquecer despesas irregulares, como obras de conservação que acontecem de tempos em tempos. Quem calcula o yield líquido apenas com as despesas correntes tende a superestimar a rentabilidade real do imóvel, porque, mais cedo ou mais tarde, essas obras vão acontecer. Uma forma simples de contornar o problema é reservar mensalmente uma fração do custo estimado de manutenção, em vez de esperar que a despesa apareça sozinha.

Há ainda quem assuma que um yield mais alto significa sempre um investimento melhor, sem considerar o risco. Um imóvel com yield elevado em uma região de demanda instável pode render menos, a prazo, do que um imóvel com yield mais moderado em uma área com demanda estável e menor risco de vacância. A conta mostra o retorno esperado, mas não mede a probabilidade de o imóvel ficar desocupado.

Outro cuidado é usar o aluguel anunciado em vez do aluguel efetivamente praticado. Valores anunciados podem ficar acima do que se fecha em contrato, sobretudo em regiões com muita oferta, e uma estimativa mais conservadora evita números otimistas.

Quando usar esta métrica e quando não usar

O yield é útil quando se quer comparar rapidamente imóveis de tipologia semelhante, na mesma cidade ou em cidades diferentes, ou quando se quer confrontar a locação com outras aplicações. Serve também para testar cenários, por exemplo o que acontece ao indicador se o aluguel subir ou se o condomínio aumentar.

Não é a métrica certa para decidir sozinho uma compra quando há financiamento envolvido. Nesse caso, a rentabilidade sobre o capital próprio, isto é, sobre o dinheiro que o investidor efetivamente desembolsou, depende das parcelas, dos juros e do prazo do financiamento, e o yield não mostra essa diferença.

Também não serve para imóveis de uso misto nem para locações por temporada, em que o aluguel varia bastante ao longo do ano e a ocupação é irregular. Nesses casos, convém calcular um aluguel médio anual realista antes de informar o valor na calculadora, ou usar um modelo próprio de receitas.

Quando consultar um profissional

Esta calculadora dá uma primeira leitura da rentabilidade de um imóvel alugado, mas não substitui uma análise completa do investimento. Um imóvel comprado com financiamento tem uma rentabilidade sobre o capital próprio diferente da rentabilidade sobre o valor total do imóvel, porque o financiamento altera a conta. A tributação do aluguel recebido, as obrigações do locador previstas na lei de locações e as condições concretas do contrato também pesam na decisão final.

Antes de avançar com uma compra para alugar, convém confirmar os números com um consultor financeiro ou com um contador, sobretudo quando o valor envolvido é significativo ou quando há financiamento associado à compra.

As instituições de crédito que oferecem financiamento imobiliário são supervisionadas pelo Banco Central do Brasil. Ainda que o yield seja uma métrica de análise de investimento e não um produto de crédito, o financiamento de um imóvel para alugar segue as regras gerais do crédito imobiliário.