Tabela de Amortização de Crédito Habitação

Como funciona o cálculo

Tabela de Amortização de Crédito Habitação: Como Funciona

Quando uma instituição de crédito concede um crédito habitação a prestações mensais, um dos métodos de reembolso mais comuns é o sistema francês de amortização, também conhecido como tabela Price. Neste sistema, a prestação mantém-se constante ao longo de todo o contrato. O valor pago todos os meses é o mesmo, do primeiro ao último. O que muda é a composição interna de cada prestação: a parte destinada a juros diminui, enquanto a parte de capital aumenta.

A lógica por trás da prestação constante

No início do contrato, o capital em dívida é o valor mais elevado. Os juros de cada mês são calculados sobre esse saldo, pelo que representam uma fatia grande da prestação. Com o passar dos meses, cada amortização de capital reduz o saldo, e como os juros incidem sempre sobre o saldo remanescente, o montante de juros desce gradualmente. Para que a prestação total se mantenha igual, a componente de capital tem de crescer na mesma proporção.

Este mecanismo tem uma consequência importante. Nos primeiros anos de um crédito de longo prazo, a maior parte de cada prestação corresponde a juros, e o capital amortizado é reduzido. Só a partir de meados do contrato é que a componente de capital ganha peso. O efeito é tanto mais pronunciado quanto maior for o prazo e quanto mais elevada for a taxa de juro.

Como ler a tabela de amortização

A tabela apresenta, para cada mês do contrato, quatro valores fundamentais.

A prestação é o montante total pago nesse mês. No sistema francês, é idêntica em todos os meses.

O juro é a parte da prestação que remunera a instituição de crédito pelo capital ainda em dívida. Calcula-se multiplicando o saldo do mês anterior pela taxa mensal, que resulta de dividir a TAN por 1200.

O capital é a parte da prestação que reduz directamente o saldo em dívida. Obtém-se subtraindo o juro à prestação total.

O saldo em dívida é o valor que ainda resta pagar após essa prestação. Diminui mês a mês e atinge zero no fim do prazo.

A taxa mensal e a TAN

A TAN, ou taxa anual nominal, é a taxa de juro expressa em base anual. Nos contratos com taxa variável, resulta da soma de uma taxa de referência com o spread da instituição de crédito. Para obter os juros mensais, divide-se a TAN por 1200. Esta divisão converte a percentagem anual numa taxa mensal expressa em decimal, o que permite calcular a prestação e o juro mês a mês.

A TAN não inclui comissões, seguros nem outros encargos. Por isso, duas propostas com a mesma TAN podem ter custos totais muito diferentes. Para comparar contratos, convém olhar para o custo total do crédito apresentado na proposta, e não apenas para a taxa.

O que o total de juros revela

A soma de todos os juros pagos ao longo do contrato representa o custo do financiamento em termos de juro. Em contratos longos, este valor pode surpreender. No exemplo da introdução, com 20 anos e taxa de 12%, o total de juros ultrapassa 160% do capital inicial. Ou seja, a instituição de crédito recebe em juros mais do que o montante emprestado.

Conhecer este total ajuda a avaliar o impacto de uma amortização antecipada, de uma renegociação de spread ou de uma transferência do crédito para outra instituição. Qualquer redução do prazo ou da taxa tem um efeito multiplicado no total de juros, porque elimina juros futuros que ainda não foram pagos.

Prazo e custo total: a relação directa

O prazo do contrato é um dos factores com maior influência no custo total do crédito. Com o mesmo capital e a mesma taxa de 12%, um prazo de 15 anos, em vez de 20, eleva a prestação de cerca de 1,10% para cerca de 1,20% do capital em dívida, mas reduz o total de juros de cerca de 164% para cerca de 116% do capital inicial. Um prazo mais curto implica prestações mensais mais elevadas, mas o total de juros pago é substancialmente menor. Um prazo mais longo torna o crédito mais acessível no imediato, mas aumenta o custo acumulado ao longo do contrato.

A calculadora permite comparar o efeito de diferentes prazos sobre a prestação mensal e sobre o total de juros, sem alterar os restantes parâmetros.

A taxa de referência e a revisão do contrato

Em contratos de taxa variável, a taxa de referência é revista periodicamente, segundo a periodicidade definida no contrato. Em cada revisão, a prestação é recalculada com a nova taxa, e a tabela de amortização deve ser refeita a partir desse ponto. Por isso, a tabela gerada aqui assume taxa constante durante todo o prazo e deve ser entendida como estimativa indicativa.

Quando usar a tabela e quando não a usar

A tabela é útil para planear o contrato, prever o saldo em datas futuras, comparar cenários de prazo e avaliar o efeito de uma amortização antecipada. Não substitui a proposta da instituição de crédito, que indica as condições contratuais exactas. Também não deve ser a única base para uma decisão, porque não considera seguros, comissões nem alterações futuras da taxa.

Erros comuns na leitura da tabela

Um erro frequente é confundir a prestação com o capital amortizado. Nos primeiros meses, a maior parte da prestação paga juros, e a redução do saldo é pequena. Outro erro é assumir que a prestação mensal indica o custo real do crédito, quando é preciso somar os juros de todo o contrato. Também se confunde a TAN com a taxa efectiva, porque a TAN não inclui encargos. Por fim, convém verificar se a tabela foi calculada com a taxa do contrato e com o número de prestações acordado, já que pequenas diferenças no prazo alteram o total de juros.

Amortização antecipada

Uma amortização antecipada reduz o saldo em dívida e, com ele, os juros futuros. Pode ser usada para diminuir a prestação ou o prazo, dependendo do que o contrato permitir. Quanto mais cedo for feita, maior é o efeito, porque se eliminam juros que incidiriam sobre o saldo durante mais meses. A tabela mostra o saldo previsto em qualquer mês, servindo de ponto de partida para essa simulação. Podem existir condições ou encargos próprios para a amortização antecipada, pelo que devem ser confirmados no contrato.

Casos-limite da fórmula

A fórmula foi pensada para valores positivos, e alguns casos extremos merecem atenção especial.

Quando a taxa é zero (TAN de 0%), r também é zero. Nesse caso, o denominador (1+r)^n − 1 anula-se e a expressão fica indeterminada. O limite correcto é P = C / n: não há juros, e a prestação resulta de dividir o capital pelo número de prestações. Todos os juros são zero e a parte de capital de cada prestação é igual à própria prestação.

Quando o prazo é zero, ou seja, n = 0, não existem prestações. Nesse caso, o denominador também se anula e a fórmula não tem significado, pelo que não há prestação nem tabela a calcular. Por isso, o prazo tem de ser de pelo menos um mês. Um prazo negativo não tem sentido e deve ser igualmente rejeitado.

Quando o capital é zero, a prestação é zero e a tabela fica sem juros nem amortização, com saldo sempre nulo. Um capital negativo não corresponde a um empréstimo: a fórmula devolveria prestações negativas, pelo que o valor tem de ser positivo.

Limitações desta calculadora

Os valores apresentados são estimativas com base no sistema francês de amortização, assumindo taxa constante e prestação mensal. Não incluem seguros obrigatórios, comissões de gestão de conta, impostos nem outros encargos contratuais. Para analisar as condições reais, convém consultar a proposta de crédito e o plano de pagamentos fornecidos pela instituição de crédito. Em caso de dúvida, deve pedir-se esclarecimento à instituição de crédito antes de qualquer decisão.