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Português (Portugal)

Calculadora de Amortização Antecipada de Crédito

Calcula o impacto de amortizar antecipadamente o crédito habitação: nova prestação, poupança em juros e comissão máxima permitida.

Numa amortização antecipada parcial, cada euro de capital pago hoje elimina os juros que esse euro geraria ao longo dos meses restantes do contrato. A poupança cresce proporcionalmente ao prazo remanescente e à taxa de juro aplicável; quanto mais longo o prazo e mais elevada a taxa, maior o benefício de amortizar.

O resultado actualiza automaticamente.

Montante do empréstimo ainda por pagar ao banco

Número de anos até ao fim do contrato

Taxa de referência Euribor da indexante contratual

Margem aplicada pelo banco sobre o Euribor

Valor que pretendes pagar antecipadamente ao banco

Determina a comissão máxima legalmente permitida

Nova prestação mensal

564,54 €

Prestação estimada após amortização, pelo sistema francês (tabela Price)

Prestação actual
627,26 €
Redução mensal
62,73 €
Taxa Anual Nominal (TAN)
4,40 %
Poupança total em juros
5054 €
Comissão máxima de amortização
50,00 €
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Como funciona

1

Introduz o capital em dívida, ou seja, o montante do empréstimo que ainda está por pagar ao banco neste momento.

2

Define o prazo remanescente em anos, contando o tempo que falta até ao fim do contrato.

3

Insere os valores actuais de Euribor e spread do teu contrato para calcular a taxa anual nominal.

Fórmula

P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] | P' = (C − A) × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] | Poupança = (P − P') × n

  • P — Prestação mensal actual (antes da amortização antecipada)
  • P' — Nova prestação mensal (após amortização antecipada, mesmo prazo)
  • C — Capital em dívida actual
  • A — Montante amortizado antecipadamente
  • r — Taxa mensal = TAN / 1200
  • n — Número de prestações remanescentes (prazo em anos × 12)
  • TAN — Taxa Anual Nominal (Euribor + spread)

Fontes:

Como funciona o cálculo

Amortização Antecipada: Como Calcular o Impacto no Crédito

A amortização antecipada consiste no pagamento de uma parte do capital em dívida antes do prazo contratual previsto. Ao reduzir o capital em dívida, o mutuário diminui os juros futuros calculados sobre esse montante e pode negociar uma prestação mensal mais baixa ou um prazo mais curto com o banco.

A tabela Price e o cálculo da nova prestação

Em Portugal, os contratos de crédito habitação calculam a prestação pelo sistema francês de amortização, também chamado tabela Price. Neste sistema, a prestação mensal é constante durante todo o prazo, mas a sua composição interna muda com o tempo: nos primeiros anos, a maior parte de cada prestação corresponde a juros; à medida que o capital vai sendo amortizado, a componente de juros diminui e a de capital aumenta.

Após uma amortização antecipada parcial, o banco recalcula a prestação com base no novo capital em dívida, mantendo o mesmo prazo remanescente. A fórmula aplicada é a mesma tabela Price, agora sobre o capital residual. A poupança em juros resulta da diferença entre o total de juros que se pagaria sem amortizar e o total de juros que se pagará após a amortização.

Comissão de amortização antecipada: limites legais em Portugal

Os bancos portugueses não podem cobrar livremente pela amortização antecipada. O Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de março, define os limites máximos de comissão:

Para contratos indexados a taxa variável, a comissão máxima é de 0,5% do montante amortizado. Para contratos em período de taxa fixa, o limite é de 2%, podendo ser reduzido a 1% em caso de venda do imóvel em contratos com período de taxa fixa superior a dez anos.

O Banco de Portugal disponibiliza informação actualizada sobre os limites de comissão e os direitos dos mutuários no Portal do Cliente Bancário, onde é possível verificar as condições legais aplicáveis antes de contactar o banco.

Reduzir a prestação ou encurtar o prazo?

Uma amortização antecipada pode ter dois efeitos distintos, conforme a opção negociada com o banco. A mais comum é a redução da prestação mensal com manutenção do prazo: o capital em dívida diminui e a nova prestação é calculada para o mesmo número de meses restantes.

A alternativa é manter a prestação e encurtar o prazo. Neste caso, o mutuário continua a pagar o mesmo valor mensal, mas elimina meses do final do contrato. A poupança em juros pode ser superior nesta modalidade, pois liberta-se de encargos futuros mais cedo. Esta calculadora apresenta o resultado da redução de prestação com o prazo inalterado.

Quando compensa amortizar antecipadamente?

A decisão de amortizar depende de vários factores. O principal é a relação entre a taxa de juro do crédito e a rentabilidade líquida de alternativas de aplicação do capital. Quando a taxa do crédito é superior ao rendimento de uma alternativa segura, amortizar é geralmente mais vantajoso.

A fase do empréstimo em que se realiza a amortização também influencia o impacto. Nos primeiros anos do contrato, quando a componente de juros é proporcionalmente maior em cada prestação, a amortização antecipada tem um efeito mais significativo na redução do custo total. Nas últimas fases do prazo, quando a maioria das prestações já corresponde a capital, o efeito é menor.

Na prática, muitos mutuários em Portugal optam por fazer amortizações sempre que acumulam capital suficiente: após receber herança, bónus profissional ou poupanças acumuladas. O Banco de Portugal recomenda que os mutuários comparem o custo da comissão de amortização com a poupança em juros antes de tomar a decisão.

O que esta calculadora não inclui

Os resultados são estimativas de capital e juros pelo sistema Price, com prestação constante. Não estão incluídos seguros associados ao crédito, comissões de gestão de conta, nem outros encargos contratuais. A prestação real pode diferir consoante a estrutura de indexação e as cláusulas específicas do contrato.

Para uma análise completa da oportunidade de amortizar, considere consultar um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal, que pode avaliar o impacto da amortização à luz das condições exactas do seu contrato e das alternativas disponíveis.

Perguntas frequentes

O que é a amortização antecipada de crédito habitação?
A amortização antecipada é o pagamento de uma parte ou da totalidade do capital em dívida antes do prazo previsto no contrato de crédito. O efeito imediato é a redução do capital sobre o qual os juros são calculados, o que diminui o custo total do empréstimo. O mutuário pode optar por reduzir a prestação mensal ou encurtar o prazo do contrato.
Qual a comissão máxima que o banco pode cobrar por amortização antecipada em Portugal?
O Decreto-Lei n.º 51/2007 define os limites legais: para contratos a taxa variável, a comissão máxima é de 0,5% do montante amortizado. Para contratos em período de taxa fixa, o limite é de 2%, podendo ser reduzido a 1% em caso de venda do imóvel em contratos com período fixo superior a dez anos. O banco não pode cobrar acima destes valores.
É melhor reduzir a prestação ou encurtar o prazo ao amortizar?
Depende da situação financeira do mutuário. Encurtar o prazo mantendo a prestação reduz mais rapidamente o capital em dívida e pode resultar numa poupança total em juros superior. Reduzir a prestação mensal dá mais folga no orçamento mensal mas mantém o prazo e os encargos durante mais tempo. A melhor opção varia consoante as necessidades de liquidez e o perfil financeiro de cada pessoa.
Em que fase do empréstimo é mais vantajoso amortizar antecipadamente?
A amortização antecipada é mais vantajosa nas fases iniciais do empréstimo, quando a componente de juros é maior em cada prestação. Nos primeiros anos de um crédito a 30 anos, uma parte muito significativa de cada prestação corresponde a juros; ao amortizar capital nessa fase, elimina-se um volume proporcionalmente maior de encargos futuros. Nas fases finais do prazo, o efeito é menor, porque a maior parte da prestação já é capital.
Como se calcula a nova prestação após uma amortização antecipada parcial?
O banco aplica a fórmula do sistema francês (tabela Price) ao capital residual — o capital em dívida após a amortização — mantendo o mesmo prazo remanescente. A nova prestação é P' = C' × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], onde C' é o capital residual, r é a taxa mensal e n é o número de meses restantes. A poupança total em juros é a diferença entre o total de juros das duas séries de prestações.
Quando devo consultar um intermediário de crédito antes de amortizar?
É recomendável consultar um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal quando o contrato tem cláusulas específicas sobre amortização, quando se pretende avaliar se a amortização é mais vantajosa do que alternativas de investimento, ou quando a decisão envolve montantes elevados. O intermediário pode comparar o custo da comissão com a poupança esperada e verificar as condições exactas do contrato.

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Pelo RivoCalc · Revisto segundo a metodologia editorial · Actualizado em 10 de julho de 2026

Esta calculadora fornece uma estimativa para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. Os valores reais dependem das condições de cada instituição e da sua situação específica. Para decisões financeiras, consulte um profissional qualificado ou a sua instituição.