Calculadora de Reembolso Parcial de Crédito

Reembolso Parcial do Crédito Habitação: Reduzir a Prestação ou o Prazo?

As famílias portuguesas que acumulam poupanças deparam-se frequentemente com a mesma questão: é melhor guardar esse dinheiro ou aplicá-lo num reembolso parcial do crédito habitação? E, se reembolsarem, qual das duas opções escolher: prestação mais baixa ou contrato mais curto?

A resposta depende das prioridades de cada família, mas o cálculo matemático é determinístico. Uma vez definidos o capital em dívida, o prazo restante e a taxa de juro, o impacto de qualquer reembolso parcial fica completamente determinado.

O que é um reembolso parcial

Um reembolso parcial consiste em pagar ao banco um montante de capital adicional às prestações mensais habituais, reduzindo o saldo em dívida. Na terminologia legal portuguesa, é designado "reembolso antecipado parcial" e está regulado pelo Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de março.

Ao contrário da prestação mensal regular, que se divide entre capital e juros de acordo com a tabela Price, o reembolso parcial vai integralmente a capital. Por essa razão, produz uma poupança de juros proporcional ao número de prestações restantes e à taxa de juro aplicável.

A maioria dos bancos portugueses, incluindo a Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Portugal, BPI e Novo Banco, aceita reembolsos parciais a qualquer momento, sujeitos apenas à comissão legalmente regulada.

As duas opções: prestação mais baixa ou prazo mais curto

Após um reembolso parcial, o mutuário pode escolher entre duas alternativas, que têm impactos distintos.

Na primeira opção, o banco recalcula a prestação com base no novo capital em dívida, mantendo o mesmo prazo contratual. A prestação mensal fica mais baixa, o que liberta liquidez imediata para outras necessidades, como poupanças, investimento ou outros encargos. A poupança de juros é real, mas menor do que a segunda opção.

Na segunda opção, a prestação mensal mantém-se igual à anterior, mas o contrato termina mais cedo. Por cada mês de prazo eliminado, retira-se uma prestação inteira do futuro do contrato. Como nos primeiros meses de cada prestação a componente de juros é maior, eliminar prestações finais ainda ricas em capital tem menor efeito em poupança de juros absolutas; mas o prazo mais curto liberta o mutuário do crédito mais cedo e reduz o risco de taxa variável por mais anos.

Na prática, a opção de reduzir o prazo gera sempre uma poupança de juros superior à de reduzir a prestação, para o mesmo montante reembolsado. A única excepção surge quando o prazo residual é muito curto; nesse caso, as diferenças tornam-se marginais.

Comissão de reembolso antecipado: limites legais

Os bancos portugueses não podem cobrar livremente pela amortização antecipada. O Decreto-Lei n.º 51/2007 define os limites máximos de comissão por reembolso:

Para contratos de taxa variável (indexados ao Euribor), a comissão máxima é de 0,5% do montante reembolsado. Para contratos em período de taxa fixa, o limite é de 2%, podendo ser reduzido a 1% em caso de venda do imóvel em contratos com período de taxa fixa superior a dez anos.

É o tipo de taxa vigente no momento do reembolso que determina a comissão aplicável, independentemente do tipo de taxa contratado na assinatura.

Quando é mais vantajoso reembolsar

O benefício de um reembolso parcial é maior quando o prazo remanescente é longo, pois há mais prestações a eliminar do futuro. Uma taxa de juro mais elevada também amplifica o efeito, porque cada prestação tem uma componente de juros proporcionalmente maior.

O momento do reembolso ao longo da vida do contrato também tem impacto: nos primeiros anos, quando a componente de juros em cada prestação é mais alta, reembolsar tem efeito mais significativo do que nas fases finais do contrato.

Antes de reembolsar, o mutuário deve verificar se a poupança de juros obtida supera a comissão cobrada pelo banco. Em créditos de taxa variável, com comissão de 0,5%, essa equação quase sempre favorece o reembolso quando o prazo remanescente é superior a dois anos.

O que esta calculadora não inclui

Os resultados são estimativas com base na fórmula do sistema francês (tabela Price) e nos dados introduzidos. A prestação real e a poupança efectiva podem diferir por vários factores: seguros de vida e multirriscos associados ao crédito não estão incluídos; algumas modalidades de crédito têm condições específicas, como períodos de carência ou taxa mista; o valor exacto da comissão pode ser inferior ao limite legal se o contrato assim o previr.

Para uma análise completa, é aconselhável confirmar as condições de reembolso com o banco e, se necessário, recorrer a um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal, que pode avaliar o impacto à luz das condições exactas do contrato.