Kalkylator för bolån med kontantinsats

Så fungerar beräkningen

Bolån med kontantinsats: belopp att låna, belåningsgrad och månadsbetalning

När du köper en bostad är priset bara utgångspunkten. Det belopp som banken faktiskt lånar ut beror på kontantinsatsen, alltså det egna kapital du betalar utan att låna. Kalkylatorn utgår från bostadspriset och insatsen för att räkna fram tre värden som ingår i varje bolånekalkyl: beloppet att låna, belåningsgraden (LTV) och den beräknade månadsbetalningen. Tillsammans ger de en första bild av om en bostad ligger inom din ekonomi.

Belopp att låna och belåningsgrad

Beloppet att låna är skillnaden mellan bostadens pris och kontantinsatsen. Om kontantinsatsen är 15 procent av priset behöver du alltså låna de återstående 85 procenten. Banken finansierar inte hela köpesumman, utan den del som du inte själv täcker med eget kapital.

Belåningsgraden, på engelska LTV (loan-to-value), anger lånets andel av bostadens värde i procent. Med en insats på 15 procent blir belåningsgraden 85 procent. Ju lägre belåningsgrad, desto lägre risk tar banken, och det påverkar vilket påslag och vilka villkor du kan få. Belåningsgraden är därför ett av de viktigaste måtten när banken prövar en bolåneansökan.

Finansinspektionen är den svenska finansmarknadens tillsynsmyndighet och övervakar bankernas bolånegivning. Myndigheten har gett ut regler och allmänna råd om bolån, som bankerna tillämpar, men varje bank har dessutom egna krav. Den högsta belåningsgrad du kan få varierar därför mellan institutioner och över tid. Innan du räknar på en bostad nära gränserna bör du kontrollera de aktuella reglerna på Finansinspektionens webbplats och hos den bank du söker lån hos.

Så beräknas månadsbetalningen

Kalkylatorn använder annuitetsmetoden, där månadsbetalningen är lika stor från första till sista månaden. Varje betalning består av ränta och amortering. I början av lånetiden går en större del till räntan, och allt eftersom ökar amorteringsdelen. Metoden gör det enklare att planera hushållets budget, eftersom betalningen inte förändras av sig själv så länge räntan är densamma.

Tre uppgifter behövs för beräkningen: beloppet att låna, den nominella räntan och lånetiden. Räntan anges i procent per år men betalas varje månad. Därför delas den årliga räntan med 1 200 i stället för med 12. Talet 100 gör om procent till en bråkdel och talet 12 gör om år till månader. Antalet månadsbetalningar är lånetiden i år gånger tolv.

Om den nominella räntan är noll räknar kalkylatorn med lånebeloppet delat med antalet månader, eftersom annuitetsformeln då inte kan användas. Lånetiden måste vara längre än noll år, annars går det inte att beräkna någon betalning.

Referensränta, påslag och nominell ränta

Räntan i kalkylatorn är summan av en referensränta och bankens påslag. Referensräntan är den marknadsränta som lånet är kopplat till. I Sverige används främst STIBOR, som är en interbankränta för olika löptider, och SWESTR, som bygger på transaktionsräntan för lån över natten och publiceras av Riksbanken. Vilken referensränta som gäller framgår av låneavtalet.

Påslaget, ofta kallat spread, är bankens marginal ovanpå referensräntan. Banken bestämmer det utifrån bland annat din ekonomi, belåningsgraden och vilka andra produkter du har hos banken. Summan av referensränta och påslag är den nominella räntan, som i kalkylatorn kallas NR och används i betalningsberäkningen.

Kom ihåg att en rörlig ränta kan ändras. Kalkylatorn räknar med att räntan ligger fast under hela lånetiden, vilket gör resultatet till en ögonblicksbild av läget vid avtalstillfället och inte en prognos. Om referensräntan stiger blir månadsbetalningen högre, och om den sjunker blir den lägre. Testa därför flera räntenivåer för att se hur känslig din budget är.

Effektiv ränta: den siffra du bör jämföra

Den nominella räntan tar inte med avgifter och andra kostnader som hör till lånet, och är därför inte lämplig för att jämföra erbjudanden från olika banker. Den effektiva räntan tar med både räntan och övriga kostnader. Enligt konsumentkreditlagen ska den anges i erbjudanden och i kreditreklam, så den finns normalt i den bank du får en offert av.

Kalkylatorn beräknar inte den effektiva räntan. Den visar i stället den nominella räntan och det totala räntebeloppet, vilket ger en användbar uppskattning men inte ersätter bankens uppgifter. Konsumentverket ger allmän information om krediter och om hur du jämför dem, och kan vara ett bra komplement.

Kostnader utöver kontantinsatsen

Kontantinsatsen är inte den enda utgiften vid ett bostadsköp. Vid köp av en villa eller annan fastighet tillkommer avgifter för lagfart och inteckning, som registreras hos Lantmäteriet. Vid köp av en bostadsrätt tillkommer i stället de avgifter som bostadsrättsföreningen tar ut vid överlåtelse, och de varierar mellan föreningar. Banken kan dessutom ta ut en avgift för sin värdering av bostaden.

Dessa kostnader ingår inte i belåningsgraden, eftersom den bara avser lånet i förhållande till bostadens värde. De påverkar däremot hur mycket kontanter du har kvar. Planera därför kontantinsatsen så att det finns en reserv för avgifterna. Annars riskerar du att behöva låna mer än du tänkt, eller att sakna marginal när köpet är klart.

Bostadens pris och bankens värdering

Belåningsgraden i kalkylatorn räknas mot det pris du anger. Banken gör dock en egen värdering av bostaden, och det är den som används vid en ansökan. Om bankens värdering ligger under köpesumman blir lånets andel av värdet större än du beräknat, och banken kan begära en högre kontantinsats än planerat. Det kan vara en orsak till att lånet blir mindre än väntat. Räkna därför gärna med en marginal i kontantinsatsen.

Amortering och förtida betalning

Lån med hög belåningsgrad kan omfattas av krav på amortering, det vill säga att lånet ska minskas med en viss andel över tid. Vilka krav som gäller framgår av Finansinspektionens regler och av banken, och det behöver kontrolleras separat för varje ansökan. Kalkylatorn visar inte ett separat amorteringskrav. Den räknar med en annuitetsbetalning som redan innehåller en amorteringsdel, och där ser du att amorteringsdelen växer över tid.

Förtida amortering, alltså att betala av en del av lånet i förväg, är ofta möjlig. Villkoren, inklusive eventuell ersättning för ränteskillnad vid bunden ränta, framgår av låneavtalet. Om du vill simulera en amortering i kalkylatorn anger du det kvarstående lånebeloppet i fältet för bostadspris, noll i kontantinsats och den återstående lånetiden. Jämför sedan den nya månadsbetalningen med den nuvarande.

Lånetid och totalkostnad

Lånetiden påverkar både månadsbetalningen och den totala kostnaden. En längre lånetid ger en lägre månadsbetalning men högre totala räntekostnader, eftersom lånet står kvar längre och räntan betalas under fler månader. En kortare lånetid ger en högre månadsbetalning men lägre totalkostnad. Om du jämför två scenarier med samma bostad och samma ränta visar kalkylatorn tydligt avvägningen mellan månadens budget och den totala kostnaden.

Vanliga misstag

• Att räkna enbart på köpesumman och glömma avgifterna vid tillträdet.
• Att jämföra nominella räntor i stället för effektiva räntor när olika banker erbjuder lån.
• Att utgå från att räntan förblir oförändrad under hela lånetiden, trots rörlig ränta.
• Att anta att belåningsgraden räknas mot priset, när banken i stället använder sin egen värdering.

När kalkylatorn inte räcker

Kalkylatorn kan inte ta hänsyn till betalningshistorik, kreditupplysning, inkomstens stabilitet, hushållets ekonomi, bostadens skick eller de specifika villkoren i ett låneavtal. Vid komplicerade förhållanden, till exempel om du är egenföretagare eller har en oregelbunden inkomst, kan det vara värt att få hjälp av en oberoende rådgivare som jämför erbjudanden från flera banker. Kontrollera alltid att rådgivaren har rätt registrering eller tillstånd innan du lämnar dina uppgifter.