Kalkylator för förhandsbesked på bolån

Så fungerar beräkningen

Förhandsbesked på bolån: de två kvoterna som avgör

Den som börjar leta bostad i Sverige hör tidigt talas om förhandsbesked, men få vet exakt vad banken kontrollerar i det skedet. Ett förhandsbesked är inte ett löfte om lån. Det är en första bedömning av om hushållet ser ut att klara ett lån, utifrån två kvoter som väger tyngre än någon annan enskild faktor: skuldtjänstkvoten och belåningsgraden. Kalkylatorn återger den bedömningen i förväg, så att du kan se resultatet innan du sitter i ett möte.

Så resonerar banken i praktiken

Skuldtjänstkvoten, DSTI på engelska, mäter den andel av hushållets nettoinkomst som går till månatliga betalningar. Man lägger ihop betalningen för det nya lånet och betalningarna på alla lån som redan finns, och delar summan med nettoinkomsten. Ett hushåll med god inkomst men flera mindre lån i gång kan därför få problem med den här kvoten, medan ett hushåll med lägre inkomst och inga lån kan klara den utan svårighet. Det är också därför kreditupplysningen får så stor betydelse: banken ser alla åtaganden, även de små.

Belåningsgraden, LTV på engelska, är förhållandet mellan det lånade beloppet och bostadens värde. Ju större kontantinsats, desto lägre belåningsgrad och desto mindre risk för banken om bostaden måste säljas genom tvångsförsäljning. Finansinspektionen, som övervakar bankerna, har regler som begränsar belåningsgraden på bolån, och bankerna tillämpar dessutom egna marginaler. En liten kontantinsats kan därför pressa belåningsgraden nära gränsen, även när skuldtjänstkvoten ser bra ut. Gällande regler finns på myndighetens webbplats, fi.se.

Utöver de två kvoterna gör banken en egen bedömning av hushållets betalningsförmåga, och metoden skiljer sig mellan institutionerna. Kalkylatorn återger inte den bedömningen utan räknar med den ränta du anger. Om du vill se hur marginalen påverkas när räntan stiger kan du höja räntefältet och notera hur skuldtjänstkvoten förändras.

Vad som skiljer förhandsbesked från slutligt beslut

Ett förhandsbesked bygger oftast på få dokument: lönespecifikationer från de senaste månaderna, den senaste inkomstdeklarationen, kontoutdrag och en kreditupplysning. Med de underlagen gör banken en uppskattning av de två kvoterna och ger ett indikativt besked, som gäller under en begränsad tid. Det hjälper dig att avgöra vilka bostäder som är realistiska innan du lägger ett bud.

Det slutliga beslutet kräver mer. Banken värderar den konkreta bostaden, kontrollerar hur länge anställningen varat och i vissa fall varifrån kontantinsatsen kommer. Vid köp av bostadsrätt tillkommer föreningens årsredovisning och ekonomiska plan, eftersom månadsavgiften och föreningens skulder kan påverka bedömningen. Betalningshistorik och anställningens stabilitet granskas också i större detalj först när det finns ett konkret köp att bedöma. Förhandsbeskedet styr därför sökandet, men ersätter inte den fullständiga ansökan.

Vanliga misstag innan du ansöker

Det vanligaste misstaget är att räkna med bruttolön i stället för nettoinkomst. I den här kalkylen används nettoinkomsten, eftersom det är den som ställs mot månadsbetalningarna. Skillnaden mellan de två är ofta tillräcklig för att göra ett till synes bra resultat snävt.

Det andra misstaget är att glömma små lån. Ett konsumentlån, ett privatlån eller ett kreditkort med delbetalning verkar litet var för sig, men de adderas i täljaren i skuldtjänstkvoten och syns i kreditupplysningen. För kreditkort ska du räkna med den lägsta betalning kortbolaget kräver, inte den summa du brukar betala.

Det tredje misstaget är att underskatta kontantinsatsen. Banken brukar fråga varifrån pengarna kommer, eftersom en insats som lånats in ökar den totala skulden, och en liten insats kan göra att belåningsgraden hamnar nära gränsen även om skuldtjänstkvoten ser god ut. Ett par i Malmö med god sparkvot kan ofta kompensera en snäv skuldtjänstkvot genom att sänka belåningsgraden, vilket ger banken större marginal att säga ja. Det omvända gäller också: en låg kontantinsats kan stoppa ett ärende även när inkomsten räcker gott.

Det fjärde misstaget är att blanda ihop nominell ränta och effektiv ränta. Den ränta du anger här är den nominella räntan. Det effektiva räntetalet, som ska visas i kreditannonser, tar med avgifter och andra kostnader för lånet och ger en bättre bild av den totala kostnaden.

Hur formeln fungerar

Kalkylen följer en fast ordning. Först räknas lånebeloppet ut som bostadens värde minus kontantinsatsen. Därefter beräknas belåningsgraden som lånebeloppet i procent av värdet. Månadsbetalningen för det nya lånet räknas med annuitetsmetoden, där den månatliga räntan är den årliga räntan delad med tolv och antalet betalningar är löptiden i år multiplicerad med tolv. Till sist läggs den nya betalningen till de befintliga betalningarna, och summan divideras med nettoinkomsten för att ge skuldtjänstkvoten.

Två egenskaper i formeln är värda att notera. Den första är att en längre löptid sänker månadsbetalningen och därmed skuldtjänstkvoten, men ökar den totala räntekostnaden över lånets livstid. Det är därför ett längre lån kan få kvoterna att se bättre ut utan att bli billigare i längden. Den andra är att formeln bygger på en ränta som är densamma under hela löptiden. Med en ränta på noll fungerar uttrycket inte, eftersom nämnaren då blir noll, och ett lån utan ränta kräver en egen beräkning. Det är sällsynt i praktiken, men kalkylen är inte byggd för det fallet.

Tre villkor måste vara uppfyllda för att resultatet ska vara meningsfullt. Löptiden måste vara minst ett år, eftersom antalet betalningar annars blir noll och månadsbetalningen saknar mening. Bostadens värde måste vara större än noll, eftersom belåningsgraden annars inte går att beräkna. Kontantinsatsen måste vara lägre än bostadens värde. Om den är lika stor eller större blir lånebeloppet noll eller negativt, och kalkylatorn visar då ett felmeddelande i stället för ett resultat.

Rörlig ränta och kalkylen

Bolån i Sverige har ofta rörlig ränta, med ett påslag på en referensränta som STIBOR eller SWESTR. Kalkylatorn räknar med en fast ränta, så resultatet gäller den ränta du anger. Om referensräntan stiger ökar betalningen, och skuldtjänstkvoten följer med. Ett bra sätt att testa känsligheten är att räkna med två eller tre olika räntenivåer och se hur resultatet ändras. Riksbanken styr styrräntan, som påverkar de räntor bankerna erbjuder, och det är därför rimligt att räkna med att räntan kan röra sig under lånets löptid.

När kalkylen inte räcker

Kalkylatorn återger metoden med god precision, men den ersätter inte bankens bedömning. Den tar inte hänsyn till betalningshistorik, hur länge anställningen varat eller vilken typ av anställning du har, och den känner inte bostadens faktiska värdering. Det värde som gäller för banken är det som en värderingsman eller banken själv fastställer för bostaden, och det kan avvika från köpeskillingen.

När kvoterna ligger nära gränsen är det värt att prata med en oberoende bolånerådgivare innan du skriver under ett köpeavtal. En rådgivare jämför erbjudanden från flera banker och vet ungefär hur stor marginal varje bank har för en viss profil vid en viss tidpunkt. Det kan spara både tid och en besvikelse, eftersom ett nej i ett sent skede är kostsamt för alla inblandade.

Finansinspektionen övervakar banker och andra finansiella företag i Sverige. Regelverket för bolån, inklusive de gränser för belåningsgraden som gäller, finns på myndighetens webbplats, fi.se.