Ränteförändring och månadsbetalning på bolånet

Så fungerar beräkningen

Ett bolån med rörlig ränta får en ny månadsbetalning när räntan omprövas. Kalkylatorn visar hur stor den förändringen blir om referensräntan ändras till ett värde du själv väljer. Den jämför den nuvarande månadsbetalningen med den nya och visar skillnaden per månad och per år, både i belopp och i procent. Syftet är att du ska kunna bedöma effekten innan den inträffar, så att du kan planera hushållets ekonomi och se om det finns skäl att omförhandla villkoren.

Annuitetsmodellen i kalkylen

De flesta bolån med rörlig ränta i Sverige räknas med en annuitet, vilket betyder att månadsbetalningen är densamma under hela perioden mellan två ränteomläggningar. Varje betalning består av en räntedel och en amorteringsdel. I början av lånets löptid är räntedelen stor, eftersom den beräknas på en stor skuld. Allt eftersom skulden minskar blir räntedelen mindre och amorteringsdelen större. Kalkylatorn använder formeln P = K × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], där K är kvarvarande skuld, r är den månatliga räntan och n är antalet återstående månadsbetalningar.

Den nominella räntan NR är summan av referensräntan och marginalen. Den månatliga räntan r får du genom att dela NR med 1 200: med 100 för att gå från procent till en andel, och med 12 för att gå från årsränta till månadsränta. Eftersom det enda som ändras mellan den nuvarande och den nya betalningen är referensräntan, är det också den enda variabel som påverkar skillnaden. Marginalen, skulden och löptiden hålls konstanta i jämförelsen.

Specialfall: ränta noll, sista månaderna och skuld noll

Formeln fungerar för de vanliga fallen, men tre situationer kräver att du vet vad som händer.

Om den nominella räntan är noll (r = 0) blir nämnaren [(1+r)^n − 1] lika med noll, och formeln i sin ursprungliga form saknar värde. Gränsvärdet när r närmar sig noll är K/n, så månadsbetalningen blir då kvarvarande skuld delad med antalet återstående månadsbetalningar. Eftersom ingen ränta tillkommer går hela betalningen till amortering.

När det återstår en enda månadsbetalning (n = 1) förenklas formeln till P = K × (1 + r). Den sista betalningen blir då kvarvarande skuld plus en månads ränta. Om n är noll finns inga återstående månadsbetalningar och formeln saknar värde. Då har löptiden gått ut, och det finns ingen månadsbetalning att beräkna eller jämföra. Om banken ändå visar en skuld kvar vid den tidpunkten gäller andra villkor, till exempel en slutbetalning, som inte ingår i beräkningen.

Om kvarvarande skuld är noll (K = 0) blir månadsbetalningen noll, eftersom formeln är proportionell mot K. Ett negativt värde på K saknar mening och tyder på ett inmatningsfel, till exempel fel tecken eller ett överbetalt belopp som räknats in som skuld. Kontrollera saldot i kontoutdraget innan du fortsätter med simuleringen.

Hur ränteomläggningen fungerar i praktiken

Ett rörligt bolån har en bindningstid, alltså den period under vilken räntan är bunden. När bindningstiden löper ut räknas ränta och betalning om med den referensränta som gäller då. Vanliga bindningstider sträcker sig från tre månader till flera år, och vilken som gäller för ditt lån står i låneavtalet. Med tre månaders bindningstid sker omläggningen fyra gånger per år. Med ett års bindningstid sker den en gång per år. Mellan två omläggningar förändras inte månadsbetalningen, oavsett hur referensräntan rör sig på marknaden.

Det innebär att två personer med samma lån kan få olika utfall vid samma marknadsrörelse, beroende på när deras bindningstider löper ut. Kalkylatorn fångar inte den skillnaden, eftersom den räknar på en enda omläggning. Om du vill se flera omläggningar i följd gör du en ny simulering för varje period, med den räntenivå du tror på, och tar hänsyn till att kvarvarande skuld och löptid har förändrats.

Kvarvarande skuld och återstående löptid

Den procentuella förändringen i månadsbetalningen beror inte på hur stort lånet är, eftersom betalningen är proportionell mot kapitalet. Den beror i stället på räntan och på löptiden. I de exempel som följer höjs den nominella räntan med 1 procentenhet, från 3,0 till 4,0 procent, och förändringen i månadsbetalningen blir ungefär:

• 5 år kvar: 2,5 procent högre månadsbetalning
• 10 år kvar: 4,9 procent högre månadsbetalning
• 20 år kvar: 9,3 procent högre månadsbetalning
• 25 år kvar: 11,3 procent högre månadsbetalning

Skillnaden beror på att en längre återstående löptid innebär att räntan verkar över fler månader. Om du räknar från ett lån på 20 år med konstant nominell ränta på 3 procent blir den totala räntan ungefär 33 procent av lånebeloppet. Med kortare återstående löptid är en större del av kostnaden redan betald, och förändringar i räntan får därför mindre genomslag i den månatliga betalningen.

Kvarvarande skuld påverkar i stället det absoluta beloppet. Ju större skuld, desto större blir den förändring i absoluta belopp som samma procentuella ökning ger, eftersom den tillämpas på en större betalning. Ett lån som redan har amorterats mycket ger därför en mindre förändring i belopp, även om den procentuella förändringen är densamma. Detta är en skillnad som ofta förbises när du jämför två lån med olika ursprunglig skuld.

Vanliga misstag när du simulerar

Att använda ursprunglig skuld i stället för kvarvarande skuld är det vanligaste misstaget. Resultatet blir en uppskattning av hur betalningen såg ut i början av lånet, inte i den situation du faktiskt har i dag. För ett lån som tecknades för flera år sedan kan kvarvarande skuld vara betydligt lägre än det ursprungliga beloppet, och då överskattar en beräkning med det ursprungliga beloppet effekten i absoluta tal. Kontrollera alltid saldot hos banken innan du simulerar.

Ett annat vanligt misstag är att förväxla datumet för ränteomläggningen med det datum då referensräntan ändrades på marknaden. Betalningen ändras bara på omläggningsdagen. Om bindningstiden är ett år ändras betalningen en gång per år, oavsett hur ofta referensräntan rör sig under tiden.

Det tredje misstaget är att räkna med fel marginal. Marginalen är det som står i låneavtalet och ska föras in precis som den står där. Om du har fått en rabatt på marginalen kopplad till andra produkter, till exempel en försäkring eller ett betalningsupplägg, bör du kontrollera att rabatten fortfarande gäller. Den påverkar den nominella räntan och därmed hela beräkningen.

Det fjärde misstaget är att blanda ihop årsränta och månadsränta när du gör egna beräkningar. Kalkylatorn gör omräkningen automatiskt, men om du kontrollerar resultatet med ett eget kalkylblad måste du dela med 1 200, inte med 100 eller 12 var för sig.

När kalkylatorn inte passar

Kalkylatorn förutsätter annuitetsmodellen. Vissa lån amorteras rakt, vilket betyder att amorteringen är lika stor varje månad och att räntedelen minskar över tiden. Då blir månadsbetalningen högst i början och sjunker sedan, och en förändring av räntan får ett annat utslag än i kalkylen. Svenska bolån kan också omfattas av amorteringskrav, vars regler finns hos Finansinspektionen. Kontrollera därför vilken amorteringsplan som gäller för just ditt lån.

Ett annat fall är lån med flera delar som har olika bindningstider. Varje del får då sin egen omläggning, och det är bättre att beräkna varje del för sig och lägga ihop resultaten än att använda ett enda värde för hela lånet.

Osäkerheter och gränser

Kalkylatorn ger en uppskattning, och den verkliga betalningen kan skilja sig något från det beräknade värdet. Bankens avrundning, dagräkning och andra avtalsvillkor kan göra att resultatet avviker från det som står på kontoutdraget. Även om referensräntan blir densamma kan marginalen i praktiken vara något annorlunda än i det avtal du har. Därför bör resultatet användas för att jämföra scenarier, inte för att fastställa exakta betalningar.

När du bör söka råd

Om förändringen av betalningen blir så stor att den påverkar hushållets budget kan det vara värt att utvärdera alternativen. Det kan vara att amortera extra för att minska kvarvarande skuld, att omförhandla marginalen, att binda en del av lånet med fast ränta eller att flytta lånet till en annan bank. Varje alternativ har en kostnad och en nytta som beror på dina förväntningar om räntan och på hur länge du tänker bo kvar. En kreditförmedlare som är registrerad hos Finansinspektionen kan jämföra erbjudanden från flera institut och visa den effektiva räntan för varje alternativ, så att du ser den totala kostnaden i samma format.