Delvis indfrielse af lån: reducer ydelse eller løbetid

Sådan fungerer beregningen

Delvis indfrielse af realkreditlån: reducer ydelsen eller løbetiden?

Mange boligejere med et lån hos et realkreditinstitut eller en bank står over for den samme beslutning: skal en ekstra indbetaling bruges til at sænke den månedlige ydelse, eller skal den bruges til at forkorte løbetiden? Svaret er ikke et spørgsmål om holdning. Når restgælden, den resterende løbetid og renten er kendt, er effekten af en delvis indfrielse fastlagt af matematikken. Beregneren viser begge muligheder side om side, så du kan se forskellen med dine egne tal.

Hvad en delvis indfrielse er

En delvis indfrielse betyder, at du betaler et ekstra beløb til kreditgiveren ud over de almindelige månedlige ydelser. Beløbet går udelukkende til at nedbringe restgælden. Lånet fortsætter med sine vilkår, indtil det er afviklet, eller indtil du senere vælger at indfri resten. Det er forskelligt fra en fuld indfrielse, hvor hele restgælden betales på én gang, og aftalen ophører.

I et annuitetslån består hver ydelse af en rentedel og en afdragsdel. I de første år er rentedelen størst, fordi renten beregnes af en stor restgæld. Et ekstra beløb afdrager uden renter, og derfor sparer det renter i hver af de resterende perioder. Det er grunden til, at både beløbets størrelse og tidspunktet har betydning. En indfrielse tidligt i lånets løbetid har normalt større effekt end en tilsvarende indfrielse i den sidste del af lånet.

Hvorfor ydelsen og løbetiden reagerer forskelligt

Annuitetsydelsen er proportional med restgælden. Hvis du indfrier 10 procent af restgælden og bevarer løbetiden, falder den nye ydelse præcis med 10 procent. Det er en egenskab ved formlen og ikke en tilnærmelse. Løbetiden reagerer ikke på samme måde. Antallet af ydelser findes ved at løse formlen for antal måneder, og her spiller logaritmer en rolle. En given reduktion i restgælden frigør derfor ikke et fast antal måneder, men et antal, der afhænger af renten og af den resterende løbetid.

Som illustration: et lån med en restgæld svarende til 100 enheder, 20 års resterende løbetid og en årlig nominel rente på 4 procent har en månedlig ydelse på cirka 0,606 enheder. Indfris 10 enheder og holdes løbetiden, bliver ydelsen cirka 0,545 enheder. Holdes ydelsen i stedet på 0,606, afvikles de resterende 90 enheder på cirka 205 måneder mod de oprindelige 240 måneder. Det svarer til knap tre års kortere løbetid for en indfrielse på 10 procent af restgælden.

De to valg i praksis

Valg A, lavere ydelse med samme løbetid, giver mere råderum i den løbende økonomi. Det kan være relevant, hvis din indkomst er usikker, hvis du har andre lån, eller hvis du vil opbygge en buffer. Ulempen er, at lånet stadig løber over hele den oprindelige periode, og at du betaler renter i flere år.

Valg B, samme ydelse med kortere løbetid, afvikler lånet tidligere. Hver måned, der fjernes fra løbetiden, fjerner en hel ydelse fra fremtiden. Da de sidste ydelser for det meste består af afdrag, er den direkte rentebesparelse pr. måned mindre. Den samlede besparelse er dog som regel større, fordi du fortsætter med at betale det samme beløb. Valg B giver derfor typisk den største besparelse i renter i alt, men det kræver, at den uændrede ydelse kan betales hver måned.

Rente, løbetid og tidspunkt

Besparelsen vokser med tre forhold. Det første er renteniveauet: jo højere rente, jo større andel af hver ydelse er renter, og jo mere vinder man på at afdrage. Det andet er den resterende løbetid: flere resterende ydelser betyder, at en indfrielse nu fjerner renter i mange perioder. Det tredje er tidspunktet: en indfrielse i de første år har større effekt end en tilsvarende indfrielse i den sidste del af lånet, fordi restgælden og rentedelen er størst tidligt.

Der er også forhold, en simpel model ikke kan indregne. Renten på et lån med variabel rente ændrer sig over tid, og beregneren antager, at renten er konstant. Beregneren medregner heller ikke skatteforhold, så den viste renteudgift er ikke nødvendigvis den reelle nettoomkostning for den enkelte husstand.

Formlen har to grænsetilfælde, som du bør kende. Ved en rente på 0 procent er formlen ikke defineret, fordi nævneren bliver nul. Lånet er da rentefrit, og ydelsen bliver restgælden divideret med antal ydelser. Formlen kræver desuden mindst én resterende ydelse, da nævneren også bliver nul, når antallet af ydelser er nul.

Variabel og fast rente

Ved variabel rente følger renten et referenceindeks, fx CIBOR eller DESTR, og en rentemargin, der er aftalt med kreditgiveren. Når referenceindekset ændrer sig, ændrer renten sig også, og dermed den fremtidige besparelse. Beregneren bruger den rente, du indtaster i dag, og tager ikke højde for fremtidige ændringer. Ved variabel rente bør besparelsen derfor ses som et øjebliksbillede.

Ved fast rente er renten bundet i en aftalt periode. Når perioden udløber, skal lånet enten omlægges eller få en ny rentetype. Hvis du indfrier før udløbet, kan vilkårene for indfrielsen afvige fra det, der gælder ved almindelig afvikling. Det er derfor en god idé at afklare, hvad der gælder for den enkelte aftale, før du træffer beslutningen.

Kurs, gebyrer og andre omkostninger

Ved realkreditlån, der finansieres med obligationer, sker en ekstraordinær indfrielse ofte til den aktuelle kurs på de relevante obligationer. Kursen kan være over eller under pari, og derfor kan det beløb, der skal betales for at nedbringe gælden, være højere eller lavere end det nominelle beløb. Det kan ændre både besparelsen og den kortsigtede økonomi. Beregneren tager ikke højde for kurs.

Gebyrer ved førtidsindfrielse fremgår af låneaftalen. Beregneren bruger ikke et fast gebyr, fordi vilkårene varierer. Når du sammenligner tilbud, kan den årlige omkostning i procent (ÅOP) hjælpe, fordi den samler renter og gebyrer i ét tal. ÅOP er et standardiseret nøgletal, og tallet kan derfor bruges som sammenligningsgrundlag. Det erstatter dog ikke en gennemgang af den konkrete aftale.

Hvornår det giver mest mening

Indfrielse giver typisk størst mening, når den resterende løbetid er lang, renten er relativt høj, og du har midler, som ikke er nødvendige for at dække uforudsete udgifter. En økonomisk buffer bør være på plads, før du bruger penge på at nedbringe gælden, fordi likviditet er svær at genskabe, når den først er bundet i boligen. Hvis der findes andre lån med højere rente, kan det være en mere effektiv brug af pengene at indfri dem først.

Hvornår beregneren ikke er nok

Beregneren er en model for et almindeligt annuitetslån med konstant rente. Den passer dårligt, hvis lånet har afdragsfrihed, hvor ydelsen i en periode kun dækker renter. Den passer også dårligt, hvis lånet består af flere lån med forskellige renter, hvis der indgår forsikringer bundet til lånet, eller hvis lånet er midt i en omlægning. I disse tilfælde bør beregningen baseres på kreditgiverens opgørelse eller på en uafhængig rådgivers vurdering.

Almindelige fejl

En typisk fejl er at bruge en gammel restgæld. Beløbet i den oprindelige låneaftale er ikke det samme som den aktuelle restgæld, fordi afdragene har nedbragt den over tid. En anden fejl er at blande ydelse og restgæld sammen. Ydelsen er den månedlige betaling, mens restgælden er det beløb, der stadig skal afdrages. En tredje fejl er at glemme gebyret og kursen ved indfrielsen, hvilket kan gøre en tilsyneladende god besparelse mindre. Endelig bør renten hentes fra den gældende aftale og ikke fra en markedsoversigt eller et tilbud, du har set.

Samlet vurdering

Beregneren giver et klart billede af de to valg, men valget mellem dem er en prioritering og ikke en matematisk afgørelse. Vil du have den største besparelse i renter i alt, vælger du normalt kortere løbetid. Vil du have større økonomisk fleksibilitet, vælger du lavere ydelse. Uanset valg bør du bekræfte vilkårene med din kreditgiver og tage højde for dine egne forhold, før du gennemfører en indfrielse.