Beregner af rentestigning på boliglån

Sådan fungerer beregningen

Renteændringer og boliglån

Et boliglån med variabel rente betyder, at ydelsen kan ændres, når renten tilpasses. Tilpasningen sker på de datoer, der er aftalt i låneaftalen, og ikke ved hver eneste bevægelse på markedet. Beregneren simulerer den beregning, långiveren foretager på en tilpasningsdato. Den viser, hvad ydelsen bliver, hvis indekset står på en bestemt værdi, og sammenligner med den ydelse, der gælder nu. Resultatet er en månedlig og en årlig ændring, så det er let at se, om en stigning kan bæres i husholdningsbudgettet.

Annuitetsformlen bag beregningen

Formlen er P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. Her er P den månedlige ydelse, C restgælden på tilpasningsdatoen, r den månedlige rente og n antallet af resterende ydelser. Den nominelle rente NR er summen af indekset I og marginen M, og den månedlige rente findes ved at dividere NR med 1200, fordi NR er angivet i procent pr. år. Antallet af ydelser er løbetiden i år gange 12.

Formlen beregner en annuitetsydelse. Ydelsen er konstant i perioden mellem to tilpasninger, og lånet er fuldt afviklet, når de n ydelser er betalt, forudsat at renten ikke ændres. Formlen fastlægger kun den samlede ydelse. Fordelingen mellem renter og afdrag følger af restgælden og renten: i begyndelsen af lånets løbetid går en stor del af ydelsen til renter, og senere går en større del til afdrag.

Realkreditlån og bankbaserede lån kan have forskellige mekanismer for, hvordan renten fastsættes, og hvordan ydelsen tilpasses. Sammenlign derfor beregneren med din egen låneaftale, før du bruger resultatet til konkrete beslutninger.

Hvordan en tilpasning fungerer i praksis

En typisk tilpasning har tre trin. Først finder långiveren den indeksværdi, låneaftalen henviser til, på tilpasningsdatoen. Dernæst lægges marginen til, så der fremkommer en ny nominel rente. Til sidst genberegnes ydelsen ud fra den restgæld og den løbetid, der står tilbage. Den nye ydelse gælder, indtil renten tilpasses igen.

Det har en konsekvens, der ofte overses. Det er ikke de bevægelser i markedet, der sker lige nu, der flytter ydelsen, men dem, der er sket frem til tilpasningsdatoen. Hvis indekset stiger kraftigt og falder igen før næste tilpasning, kan ydelsen være uændret i hele perioden. Frekvensen varierer mellem låneprodukter, og den fremgår af låneaftalen. Beregneren er derfor bedst til at simulere et bestemt indeksniveau på en bestemt dato, og ikke til at forudsige, hvad der sker i de kommende år.

Restgæld og løbetid som styrende faktorer

To forhold bestemmer, hvor meget en renteændring rammer. Det første er restgælden. Ydelsen er proportional med restgælden, så den procentvise ændring af ydelsen er den samme, uanset hvor stor gælden er, mens den beløbsmæssige ændring vokser med gælden. Det andet er den resterende løbetid. Når der er mange år tilbage, bliver ydelsen mere følsom over for renten, fordi renten skal betales af et beløb i længere tid.

Et konkret eksempel viser forskellen. Hvis den nominelle rente stiger fra 3 % til 4 %, stiger ydelsen med ca. 9,3 %, når der er 20 år tilbage. Med 10 år tilbage er stigningen ca. 4,9 % ved den samme renteændring. Den procentvise ændring afhænger altså af løbetid og renteniveau, mens den konkrete beløbsmæssige ændring desuden afhænger af restgælden. Et lån, hvor restgælden er faldet meget, rammes derfor mindre i beløb, også når den procentvise ændring er den samme. Det er en af grundene til, at to lån med samme rente kan reagere forskelligt på den samme renteændring.

Almindelige fejl ved simuleringen

Den hyppigste fejl er at bruge det oprindelige lånebeløb i stedet for den aktuelle restgæld. Resultatet bliver et billede af lånets første år og ikke af den situation, du står i. Hvis lånet blev optaget for flere år siden, kan restgælden være betydeligt lavere end det oprindelige beløb, og en simulering med det høje tal overvurderer effekten.

En anden fejl er at forveksle tilpasningsdatoen med den dato, hvor indekset ændrede sig. Ydelsen ændrer sig først på tilpasningsdatoen. Hvis låneaftalen foreskriver en tilpasning én gang om året, forbliver ydelsen uændret i et helt år, uanset hvordan indekset bevæger sig.

Den tredje fejl er at bruge ÅOP i stedet for den nominelle rente. ÅOP er den årlige omkostningsprocent, der skal oplyses efter kreditaftaleloven, og den medregner gebyrer og andre omkostninger ud over renten. Beregneren bruger den nominelle rente, altså indeks plus margin, fordi det er den rente, der indgår i annuitetsformlen. Forskellen er vigtig, når du sammenligner to låneudbud.

Endelig bør marginen kontrolleres i aftalen. Der kan være rabat på marginen, hvis den er knyttet til andre produkter hos långiveren. Det er den margin, der faktisk anvendes, der skal bruges i simuleringen, ikke en margin fra et tidligere tilbud.

Hvornår beregneren ikke passer

Beregneren forudsætter, at ydelsen er en annuitet med en fast beregning over resten af løbetiden. Den passer dårligt til serielån, hvor afdraget er fast og ydelsen falder over tid. Den passer heller ikke i en periode med afdragsfrihed, hvor ydelsen kun dækker renterne, fordi betalingen her følger en anden beregning. Lån med rentelofter eller andre særlige vilkår kan også give et andet resultat end det, beregneren viser.

Resultatet er desuden et estimat. Afrundinger, gebyrer og långiverens egne beregningsregler kan give en lidt anden ydelse. Det, långiveren beregner ved tilpasningen, er det tal, der gælder.

Specielle tilfælde: nul rente, ingen resterende ydelser og restgæld uden værdi

Formlen forudsætter en restgæld over nul, mindst én resterende ydelse og en rente, der ikke er nul. Tre situationer kræver derfor en særlig håndtering, så beregneren ikke viser et tal, der ikke har nogen betydning.

Ved en nominel rente på 0 % bliver r lig nul. Brøken i formlen får da både tæller og nævner til at gå mod nul, så formlen i sig selv giver ikke et resultat. Grænseværdien er til gengæld veldefineret: når renten nærmer sig nul, nærmer ydelsen sig restgælden divideret med antallet af ydelser, altså P = C / n. Det svarer til en lineær afvikling uden renter, hvor hver ydelse afdrager den samme del af restgælden. Det er denne ydelse, der skal vises, når den nominelle rente er nul.

Hvis antallet af resterende ydelser er nul, altså hvis løbetiden er nul år, findes der ingen ydelse at beregne. Nævneren (1+r)^0 − 1 bliver nul, og der er derfor ingen gyldig værdi. Beregneren skal i så fald ikke vise en simuleret ydelse, men bede om en løbetid, der giver mindst én månedlig ydelse.

Hvis restgælden er nul eller negativ, er lånet allerede afviklet, eller også er der indtastet et forkert tal. Der er ingen ydelse at simulere i nogen af tilfældene, og en negativ restgæld giver ikke mening i denne beregning. Beregneren skal derfor ikke vise en ny ydelse, men bede brugeren om at kontrollere restgælden i låneaftalen eller i den seneste årsoversigt.

Når du bør overveje at handle

Hvis ydelsen stiger til et niveau, der belaster budgettet, findes der flere muligheder. Du kan indfri en del af lånet, så restgælden og dermed ydelsen falder. Du kan skifte til fast rente, hvis du ønsker at fjerne usikkerheden om kommende tilpasninger. Du kan også overveje en omlægning eller refinansiering hos en anden långiver. Hver mulighed har omkostninger, og de bør sammenlignes med den besparelse, de giver over den resterende løbetid.

Det er desuden nyttigt at simulere flere scenarier i stedet for kun ét. Prøv en stigning, en uændret rente og et fald, så du kan se spændet i ydelsen. Det giver et bedre grundlag end et enkelt tal, fordi renten ikke kan forudsiges sikkert.

Hvis det er uklart, hvilken mulighed der er den rigtige, kan en uafhængig rådgiver hjælpe med at sammenligne tilbud og beregne de samlede omkostninger. Kontrollér, at rådgiveren er autoriseret eller registreret, fx via Finanstilsynet, før du træffer en beslutning. Danmarks Nationalbank offentliggør blandt andet referencerenter som DESTR, og Finanstilsynet har generel information om boliglån og forbrugerlån.