Fast eller variabel rente: beregn ydelse og renter

Sådan fungerer beregningen

Fast eller variabel rente: sådan sammenligner du renterne

Valget mellem fast og variabel rente er et af de største enkeltvalg i et boliglån. Beregneren beregner den månedlige ydelse og de samlede nominelle renter for begge modeller ud fra de tal, du indtaster, så forskellen bliver synlig, før du drøfter lånet med långiveren. Værktøjet forudsiger ikke fremtidige renter. Det viser en statisk sammenligning, hvor referencerenten holdes konstant ud over hele løbetiden. Den begrænsning skal du have med i din vurdering, fordi den ændrer hele billedet, hvis markedsrenterne bevæger sig.

Annuitetsberegningen bag begge modeller

Begge modeller beregnes med annuitetsmetoden, hvor den samlede ydelse er den samme i hver termin. Ydelsen findes med formlen P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], hvor C er lånebeløbet, r er den månedlige rente, og n er det samlede antal ydelser.

Den månedlige rente r findes ved at dividere den nominelle årlige rente NR med 1200, fordi renten angives pr. år, mens ydelserne betales pr. måned. Antallet af ydelser n findes ved at gange løbetiden i år med 12. En løbetid på 30 år giver altså 360 ydelser.

Det betyder, at en stor del af ydelsen i de første år går til renter, og at afdragsdelen stiger langsomt over tid. Med en fast nominel rente på 4 % og en løbetid på 30 år er den månedlige ydelse ca. 0,48 % af lånebeløbet. Når løbetiden er lang, falder den månedlige ydelse, men de samlede renter stiger, fordi lånet står i længere tid.

Samlede nominelle renter som beslutningsgrundlag

Den månedlige ydelse er det tal, de fleste sammenligner først, men den viser kun, hvad der betales i én måned. De samlede nominelle renter viser, hvor meget der betales i renter over hele løbetiden, i forhold til det beløb, du har fået udbetalt. Totalen beregnes ved at gange ydelsen med antallet af ydelser og trække lånebeløbet fra. Formlen J = (P × n) − C viser, at renteudgiften er det, der er tilbage, når lånebeløbet er trukket fra de samlede betalinger.

De samlede nominelle renter er ikke de samlede omkostninger ved lånet. De bygger kun på den nominelle rente og medregner ikke gebyrer. Den størrelse, der samler renter og gebyrer i ét tal, er ÅOP, og den er beskrevet i afsnittet om typiske fejl.

Ved fast rente er de samlede renter kendt, når lånet optages, forudsat at lånet løber til tiden og ikke omlægges undervejs. Ved variabel rente er de usikre, fordi de afhænger af, hvordan referencerenten udvikler sig i løbet af lånet. Beregneren bruger den aktuelle referencerente og holder den konstant, så de to modeller kan sammenlignes på samme grundlag. Resultatet er et sammenligningsgrundlag og ikke en prognose. Stiger referencerenten, bliver den variable model dyrere end beregningen viser. Falder den, bliver den billigere.

Kanttilfælde: nul rente, nul løbetid og nul lånebeløb

Formlen kræver, at nævneren (1+r)^n − 1 ikke er nul. Ved nul rente bliver nævneren nul, og formlen kan ikke bruges direkte. I det tilfælde er der ingen rente at betale, og ydelsen er lånebeløbet divideret med antallet af ydelser, altså P = C / n. De samlede renter er da nul. Ved nul rente gælder derfor denne forenklede udgave i stedet for den generelle formel.

Beregningen kræver en løbetid på mindst ét år. En løbetid på nul år giver ingen ydelser, og en beregning af ydelse og renter giver da ingen mening. Et lånebeløb på nul giver en ydelse og samlede renter på nul. Negative værdier for lånebeløb, rente og løbetid har ingen økonomisk mening og bør ikke bruges i sammenligningen.

Fast rente: forudsigelighed til en pris

Den største fordel ved fast rente er forudsigeligheden. Ydelsen er den samme, uanset hvad markedet gør, og det gør budgetlægningen enklere over mange år. Den faste rente ved låneoptagelsen kan ligge over den variable rente, fordi långiveren indregner en margin for at bære risikoen ved at fastlåse renten i en længere periode. Om det er tilfældet, afhænger af forholdet mellem det faste tilbud og referencerenten plus margin på det tidspunkt, hvor lånet optages. Det er netop derfor, du skal sammenligne de to tilbud med de tal, der gælder dér.

Fast rente er særligt relevant ved lange løbetider og for husstande med lille margin i budgettet, hvor en uventet stigning i ydelsen kan skabe betalingsproblemer. Valget bør derfor vurderes i en samlet økonomisk gennemgang og ikke kun ud fra renteforskellen.

Variabel rente: fleksibilitet med risiko

Ved variabel rente kan den første ydelse være lavere end ved fast rente, hvis referencerenten plus margin på tidspunktet ligger under den faste rente, som långiveren tilbyder. Besparelsen er reel i dag, men den er ikke garanteret i fremtiden. Stiger referencerenten, stiger ydelsen ved den næste rentetilpasning. Falder den, falder ydelsen tilsvarende, og det er en af de væsentlige fordele ved variabel rente, fordi du får gavn af lavere renter uden at skulle omlægge lånet.

Risikoen er den modsatte side af den samme mønt. I perioder med stigende renter kan de samlede renter overstige dem for en fast rente, og hvis låneaftalen ikke giver mulighed for at skifte rentetype uden omkostninger, kan du ikke rette op på det uden at betale for det.

Variable lån har en referencerente og en margin. Referencerenten er typisk CIBOR eller en anden referencerente, som kontrakten angiver, og rentetilpasningen sker med de intervaller, der står i låneaftalen. Margen er det tillæg, långiveren lægger oven på referencerenten, og den fremgår af aftalen. Det er denne margin, der skal bruges i beregneren. Margen kan være påvirket af bonusser knyttet til produkter som en lønkonto eller en forsikring, og den margin, du faktisk betaler, er den, der skal bruges i beregningen.

Typiske fejl ved sammenligningen

Den hyppigste fejl er kun at sammenligne den første månedlige ydelse. Den viser en situation i ét øjeblik og siger intet om de samlede renter over lånets levetid. En anden fejl er at antage, at det faste rentetilbud, der gælder i dag, også vil være tilgængeligt på samme vilkår senere. Långivere justerer de faste renter, de tilbyder, efter markedsforholdene, så et tilbud er et øjebliksbillede og ikke en garanti.

En tredje fejl er at overse omlægnings- og konverteringsvilkårene. Nogle låneaftaler tillader at skifte mellem fast og variabel rente, med eller uden gebyr, og andre gør ikke. Det er vigtigt at kende denne betingelse, før du skriver under, fordi den afgør, hvor fleksibelt lånet er senere.

En fjerde fejl er at se bort fra ÅOP, den årlige omkostning i procent, der samler renter og gebyrer i ét tal. Det gør det lettere at sammenligne tilbud med forskellige gebyrer. Beregneren beregner ikke ÅOP, og tallet skal hentes i långiverens oplysninger om lånet.

Hvornår beregneren ikke er nok

Beregneren sammenligner to modeller under antagelse om en konstant referencerente. Den tager ikke højde for skattemæssige forhold, din øvrige gæld, ændringer i husstandens indkomst eller gebyrer, der ikke er indtastet. Hvis lånet indgår i en større beslutning, for eksempel et nyt hjem, en ændring i husstandens indkomst eller planer om at sælge før lånets udløb, bør du supplere med en gennemregning af budgettet over flere år, hvor du tester ydelsen ved både lavere og højere referencerenter.

Hvornår du bør tale med en rådgiver

Når lånebeløbet er stort, løbetiden er lang, eller økonomien er stram, er det en god idé at få en uafhængig vurdering. En uafhængig låneformidler kan sammenligne tilbud fra flere långivere samtidig, beregne omkostningerne for hvert tilbud inklusive gebyrer og hjælpe dig med at vurdere, hvilken rentetype der passer til din situation. En sådan gennemgang erstatter ikke långiverens tilbud, men den giver dig et bedre grundlag for at læse det. Før du bruger en formidler, kan du spørge, om vedkommende er registreret hos Finanstilsynet (finanstilsynet.dk).