Refinansiering af lån: beregn din besparelse

Sådan fungerer beregningen

Refinansiering betyder, at et eksisterende lån erstattes af et nyt lån med andre vilkår. Det kan være en lavere rente, en anden løbetid eller en ny långiver. I Danmark er omlægning af boliglån almindeligt, især når renteniveauet falder, eller når det gamle lån ikke længere passer til din situation. Beregneren hjælper dig med at vurdere, om den nye aftale faktisk sparer penge, og hvor lang tid det tager, før besparelsen har dækket de omkostninger, du betaler for at flytte lånet.

Sådan fungerer en refinansiering

En refinansiering sker typisk i tre trin. Først optager du et nyt lån hos en ny eller den samme långiver. Dernæst bruges det nye lån til at indfri restgælden på det gamle lån. Til sidst betaler du den nye ydelse efter de vilkår, der fremgår af det nye lånetilbud. Det beløb, der overføres, er restgælden på tidspunktet for omlægningen og ikke det oprindelige lånebeløb. Derfor er restgælden det tal, du skal indtaste i beregneren.

Har du flere lån, fx et realkreditlån og et lån i en bank, bør du vurdere hvert lån for sig, fordi de ofte har forskellige renter og løbetider. Beregneren behandler ét lån ad gangen.

Annuitetsformlen bag beregneren

Beregneren bruger annuitetsprincippet, som i Danmark kaldes annuitetslån. Den månedlige ydelse er konstant gennem hele løbetiden, men andelen af renter falder for hver måned, og andelen af afdrag stiger. Formlen er:

YM = Restgæld × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]

YM er den månedlige ydelse, Restgæld er det beløb, du stadig skylder, i er den månedlige rente, og n er antallet af måneder tilbage af løbetiden. Den månedlige rente fås ved at dividere den nominelle årlige rente med 12. Formlen viser, at ydelsen vokser i takt med restgælden, og at både renten og løbetiden har stor betydning. Ved lange løbetider falder ydelsen mærkbart, men de samlede renter stiger.

Serielån, hvor afdraget er fast, og ydelsen derfor falder over tid, følger en anden beregning. Beregneren bruger ikke serielånsformlen. Hvis dit lån er et serielån, kan beregneren give et groft billede, men du bør kontrollere den præcise ydelse i det officielle tilbud.

Variabler der påvirker besparelsen

Besparelsen afhænger af fire forhold.

1. Forskellen i rente. Jo større renten falder, desto større bliver besparelsen. Selv en forskel på få procentpoint giver en tydelig ændring i ydelsen, især ved lange løbetider. Gevinsten reduceres dog af de omkostninger, der følger med omlægningen.

2. Den nye løbetid. En længere løbetid sænker den månedlige ydelse, men øger de samlede renter. En kortere løbetid har den modsatte effekt. Valget bør afveje, hvor meget plads der er i din månedlige økonomi, mod den samlede omkostning over tid.

3. Omkostninger ved oprettelse og indfrielse. Det nye lån kan have gebyrer, og det gamle lån kan have indfrielsesomkostninger. Der kan også være udgifter til tinglysning hos Tinglysningsretten, når et nyt pantebrev skal registreres. Disse omkostninger reducerer den netto besparelse. En refinansiering giver kun mening, hvis renteforskellen over tid er større end omkostningerne.

4. Tilbagebetalingstid. Det er antallet af måneder, før de samlede rentebesparelser har dækket de engangsomkostninger, du har haft. Efter det tidspunkt begynder du reelt at spare. Hvis du forventer at indfri eller omlægge lånet igen før tilbagebetalingstiden, er omlægningen sjældent en god idé.

Sådan læser du resultatet

Beregneren viser fire størrelser. Den nye månedlige ydelse er det beløb, du skal betale efter omlægningen. Sammenligningen med den gamle ydelse viser, om den nye aftale ligger under eller over den nuværende. Den månedlige besparelse er forskellen mellem de to ydelser. Den samlede besparelse efter omkostninger er den samlede rentebesparelse over løbetiden med omkostningerne trukket fra. Tilbagebetalingstiden viser, hvor mange måneder der går, før den samlede besparelse bliver positiv.

Omkostninger og ÅOP

Når du sammenligner to lån, bør du sammenligne de samlede omkostninger og ikke kun ydelsen. I Danmark skal kreditaftaler angive den årlige omkostning i procent (ÅOP), som samler renten og de gebyrer, der er forbundet med lånet, jf. kreditaftaleloven. ÅOP er derfor et bedre sammenligningsgrundlag end den nominelle rente alene. Beregneren viser ikke ÅOP, men du kan bruge tallet fra de tilbud, du får, til at kontrollere din vurdering.

Skatteregler, herunder reglerne om fradrag for renteudgifter, kan også ændre den reelle økonomi ved en omlægning. Beregneren tager ikke højde for skat. De gældende regler fremgår af Skatteforvaltningen, og en skatterådgiver kan hjælpe dig med at vurdere din situation.

Regler og tilsyn i Danmark

Forbrugerkredit reguleres blandt andet af kreditaftaleloven, der fastlægger, hvilke oplysninger en kreditaftale skal indeholde, herunder ÅOP. Realkreditlån reguleres af realkreditloven, der også findes på retsinformation.dk. Finanstilsynet fører tilsyn med de finansielle virksomheder, og Danmarks Nationalbank overvåger den finansielle stabilitet. Forbrugerombudsmanden fører tilsyn med markedsføring og kontraktvilkår over for forbrugere. Officielle regler og vejledninger finder du på de pågældende myndigheders hjemmesider.

For lån med variabel rente er renten ofte knyttet til en referencerente, fx CIBOR eller DESTR. Danmarks Nationalbank udgiver DESTR, som er en overnatrente, der offentliggøres dagligt. Beregneren antager en fast rente i hele løbetiden, så et lån med variabel rente bør vurderes med en forventning om renteudviklingen i tankerne.

Eksempel med tal i procent

Antag et annuitetslån med 20 års restløbetid. Ved en nominel rente på 4,5 % er den månedlige ydelse cirka 0,63 % af restgælden. Ved en rente på 3,0 % er den cirka 0,55 %. Det svarer til en reduktion på cirka 12 % i ydelsen. Over hele løbetiden udgør de samlede renter cirka 52 % af restgælden ved 4,5 % og cirka 33 % ved 3,0 %. Eksemplet er illustrativt og beregnet med annuitetsformlen.

Hvis du i samme eksempel forlænger løbetiden fra 20 til 30 år ved 3,0 %, falder ydelsen yderligere til cirka 0,42 % af restgælden om måneden. Samtidig stiger de samlede renter til cirka 52 % af restgælden. Det er præcis den afvejning, du skal vurdere, før du vælger en ny løbetid.

Typiske fejl

• Kun at se på den månedlige ydelse: En lavere ydelse kan skyldes en længere løbetid, og så stiger de samlede renter.
• At glemme omkostningerne: Gebyrer og indfrielsesomkostninger kan spise en stor del af besparelsen, især hvis det gamle lån er relativt nyt.
• At sammenligne nominelle renter: Brug ÅOP, når du sammenligner tilbud, fordi tallet også tager gebyrer med.
• At omlægge for sent eller for tidligt: Hvis restgælden er lille, eller hvis du flytter kort efter omlægningen, kan omkostningerne være større end gevinsten.

Hvornår beregneren ikke bør bruges alene

Beregneren passer dårligt, hvis lånet har særlige vilkår, fx afdragsfrihed, rentetilpasning med loft og bund, flere lån med forskellige vilkår, eller hvis din fremtidige indkomst er usikker. Den tager heller ikke højde for ændringer i din økonomi, der kan afgøre, om du kan betale den nye ydelse hele perioden. I de tilfælde bør du bruge beregneren som udgangspunkt for en samtale med din långiver eller en rådgiver.

Hvornår du bør tale med en rådgiver

Overvej en uafhængig rådgiver eller din långiver, hvis lånet har vilkår, der er svære at gennemskue, hvis du er i tvivl om den fremtidige renteudvikling, eller hvis refinansieringen indgår i en større gældsomlægning. Din långiver kan give en officiel beregning af den nye ydelse og ÅOP, som du kan sammenligne med dit nuværende lån.

Beregneren er et informationsværktøj. Den bygger på annuitetsprincippet og er ikke en officiel tilbudsberegning. Den erstatter ikke den vejledning, som finansielle virksomheder under tilsyn af Finanstilsynet giver.