Renovierungskosten pro Raum berechnen

So wird gerechnet

Renovierungskosten pro Raum: so wird geschätzt

Eine Renovierung gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen vieler Haushalte. Jeder Raum hat eigene Anforderungen: Ein neues Bad verlangt weit mehr Planung und Gewerke als ein frisch gestrichenes Schlafzimmer. Dieser Rechner zerlegt die Renovierung deshalb Raum für Raum. So erhalten Sie eine realistischere Schätzung als mit einem einheitlichen Preis pro Quadratmeter für die gesamte Wohnung.

Wie die Berechnung funktioniert

Die Formel lautet T = (Σ Aᵢ × Pᵢ) × (1 + M/100). Für jeden Raum i wird die Fläche Aᵢ mit dem Preis pro Quadratmeter Pᵢ multipliziert. Dieser Preis hängt von der gewählten Renovierungsstufe ab und unterscheidet sich von Raum zu Raum, weil ein Bad je Quadratmeter mehr Arbeit erfordert als ein Flur. Die Summe aller Raumbeträge ergibt die Zwischensumme. Der Faktor (1 + M/100) schlägt die Reserve M in Prozent darauf auf. Bei M = 10 beträgt der Faktor 1,10, die Gesamtsumme liegt also 10 % über der Zwischensumme.

Die Formel ist linear. Verdoppelt sich die Fläche eines Raums und bleibt der Preis pro Quadratmeter gleich, verdoppelt sich sein Anteil an der Zwischensumme. Ändert sich nur die Renovierungsstufe, ändern sich die Preise pro Quadratmeter aller Räume gleichzeitig. Deshalb hat die Stufe den größten Einfluss auf das Ergebnis.

Wenn ein Raum nicht zur Renovierung gehört, tragen Sie 0 ein. Dann fällt er aus der Summe heraus. Das gilt auch für Garage und Abstellräume, die bei einer Innenrenovierung häufig nicht dazugehören.

Warum Küche und Bad den Preis bestimmen

Küche und Bad sind Nassräume. Hier kommen Wasser- und Abwasserleitungen, Abdichtung, Wandfliesen, Sanitärobjekte und Elektroanschlüsse für Geräte zusammen. Jedes dieser Gewerke braucht eine eigene Fachkraft, etwa Sanitärinstallateur, Elektrofachbetrieb und Fliesenleger, und die Arbeiten greifen ineinander. Eine Dusche wird erst gefliest, wenn die Abdichtung nach DIN 18534 ausgeführt ist, und die Elektrik muss vor dem Schließen der Wände abgenommen sein.

Wohnzimmer und Schlafzimmer sind dagegen überwiegend trockene Räume. Typische Arbeiten sind Anstrich, Bodenbelag, Sockelleisten und die Erneuerung von Steckdosen und Schaltern. Der Preis pro Quadratmeter ist hier niedriger, auch wenn der Raum groß ist. Ein Flur liegt meist dazwischen: Er hat wenige Installationen, aber oft viel Fläche und stark beanspruchte Böden.

Diese Unterschiede bedeuten, dass ein einheitlicher Quadratmeterpreis für die ganze Wohnung die Kosten von Bad und Küche tendenziell unterschätzt und die Kosten einfacher Räume überschätzt. Die raumweise Erfassung macht diese Verschiebung sichtbar.

Die drei Renovierungsstufen

Die einfache Renovierung umfasst kosmetische Arbeiten: Anstrich von Wänden und Decken, Erneuerung des Bodenbelags, Montage von Sockelleisten sowie den Tausch von Leuchten und Beschlägen. Leitungen für Wasser, Gas und Elektrik bleiben unverändert. Diese Stufe passt zu Wohnungen, die im Grundsatz in gutem Zustand sind.

Die mittlere Renovierung ist die häufigste Stufe bei Wohnungen, die einige Jahrzehnte alt sind. Küche und Bad werden vollständig erneuert, Elektro- und Sanitärinstallationen ganz oder teilweise ersetzt, Wandbeläge neu verlegt und mittlere Oberflächen gewählt. Wird die Heizung erneuert, gelten dafür die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), und der Einbau sollte einem Fachbetrieb übertragen werden.

Die vollständige Renovierung entspricht einer Sanierung bis zum Rohbau. Dazu gehören Änderungen an nichttragenden Trennwänden, die Erneuerung aller Installationen, Maßnahmen zum Schall- und Wärmeschutz und hochwertige Oberflächen. Eingriffe in tragende Wände setzen in der Regel eine statische Berechnung durch einen Tragwerksplaner voraus, und die Landesbauordnungen verlangen, dass die Standsicherheit des Gebäudes erhalten bleibt. Das Ergebnis ist bei den Oberflächen mit einem Neubau vergleichbar.

Reserve für Unvorhergesehenes

Die Reserve deckt Kosten, die sich erst nach dem Öffnen von Wänden und Böden zeigen. In älteren Gebäuden sind das oft veraltete Elektroleitungen ohne Schutzleiter, Bleirohre in der Trinkwasserinstallation, Feuchteschäden hinter dem Putz, Holzschädlinge in Decken oder ein Estrich, der nicht ausreichend tragfähig ist. Auch Abweichungen zwischen vorhandenen Bauunterlagen und dem tatsächlichen Zustand sind häufig.

Der Standardwert von 10 % ist ein Ausgangspunkt. Bei einer einfachen Renovierung in einem jüngeren Gebäude kann er ausreichen. Bei alten Gebäuden und vollständigen Renovierungen empfiehlt es sich, die Reserve am oberen Ende des einstellbaren Bereichs anzusetzen. Wer die Reserve zu knapp kalkuliert, muss Mehrkosten später aus dem laufenden Haushalt finanzieren oder Arbeiten verschieben.

Abschnittsweise renovieren

Eine Alternative zur Gesamtrenovierung ist die Renovierung in Abschnitten. Zuerst werden Küche und Bad erneuert, weil sie den Alltag am stärksten beeinflussen und den Wert der Wohnung am deutlichsten verändern. Danach folgen die trockenen Räume. So verteilt sich der Aufwand über die Zeit, und Sie können den Plan nach der ersten Etappe anpassen.

Der Nachteil liegt in den wiederkehrenden Kosten für die Baustelleneinrichtung. Gerüste, Schutzmaßnahmen, Schuttentsorgung und Anfahrten fallen bei jeder Etappe erneut an. Außerdem lassen sich Synergien nicht nutzen: Leitungen, die in offenen Wänden für die Küche verlegt werden, könnten im angrenzenden Schlafzimmer gleich mit verlegt werden. Der Rechner erlaubt es, beide Szenarien durchzurechnen, indem Sie die Flächen einzelner Räume auf 0 setzen.

Eine modernisierte Küche und ein modernisiertes Bad wirken sich in der Regel positiv auf den Verkaufs- oder Mietwert einer Wohnung aus. Wie groß dieser Effekt ist, hängt von Lage, Ausgangszustand und Marktlage ab und lässt sich mit einem Rechner nicht seriös beziffern.

Genehmigungen und Vorschriften

Für Innenrenovierungen ist in den meisten Fällen keine Baugenehmigung erforderlich, solange keine tragenden Bauteile, die Fassade oder der Brandschutz betroffen sind. Die Landesbauordnungen regeln die Einzelheiten, und die Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde oder des Landkreises gibt verbindlich Auskunft. Bei Baudenkmälern gelten zusätzliche Anforderungen des Denkmalschutzes, auch für Innenräume.

Unabhängig von der Genehmigung gelten für Elektro-, Gas- und Heizungsarbeiten feste Regeln. Arbeiten an einer Hausinstallation, die an das Netz angeschlossen wird, dürfen nur Unternehmen ausführen, die im Installateurverzeichnis des zuständigen Netzbetreibers eingetragen sind (Niederspannungsanschlussverordnung, NAV, bzw. Niederdruckanschlussverordnung, NDAV, für Gas). Elektroinstallationen müssen außerdem den Vorgaben der Normenreihe DIN VDE 0100 entsprechen. Elektro-, Gas- und Heizungsinstallationen zählen nach der Handwerksordnung (Anlage A) zu den zulassungspflichtigen Handwerken. Die Kosten für diese Gewerke sollten deshalb früh in die Planung einfließen.

Wann Sie einen Fachbetrieb beauftragen sollten

Bei mittleren und vollständigen Renovierungen ist es ratsam, nur Betriebe zu beauftragen, die in die Handwerksrolle der zuständigen Handwerkskammer eingetragen sind. Die Eintragung belegt, dass der Betrieb die handwerksrechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Prüfen Sie zusätzlich, ob der Betrieb eine Betriebshaftpflichtversicherung nachweisen kann und ob er vergleichbare Referenzen vorweisen kann.

Für einen fairen Vergleich sollten Sie denselben Leistungsumfang anfragen. Ein Leistungsverzeichnis, in dem jede Position mit Menge und Einheit steht, macht die Angebote vergleichbar. Ohne dieses Dokument unterscheiden sich Angebote oft stärker im Umfang als im Preis.

Typische Fehler

Ein häufiger Fehler ist, Nebenräume zu vergessen, etwa Abstellräume oder den Flur, über den die Installationen verteilt werden. Ein zweiter Fehler ist, die Bäder nur einzeln zu erfassen, obwohl mehrere vorhanden sind. Das Feld fragt bewusst nach der Summe aller Bäder. Ein dritter Fehler ist eine zu niedrige Renovierungsstufe, wenn die Leitungen veraltet sind. Dann liegt die Schätzung unter dem tatsächlichen Aufwand.

Ebenso problematisch ist es, Angebote mit unterschiedlichem Umfang zu vergleichen. Ein günstiges Angebot, das Abdichtung oder Elektroprüfung nicht enthält, ist kein günstiges Angebot. Prüfen Sie daher immer, was in jeder Position enthalten ist.

Grenzen des Rechners

Der Rechner arbeitet mit Flächen und Durchschnittswerten je Renovierungsstufe. Er berücksichtigt weder den konkreten Zustand Ihres Gebäudes noch regionale Unterschiede bei Handwerkerpreisen, Materialpreisen oder Anfahrtswegen. Zwischen Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main können diese Unterschiede spürbar sein. Die Ergebnisse sind daher eine Planungsgrundlage und keine verbindliche Kalkulation.

Nutzen Sie den Rechner, um Varianten zu vergleichen, Prioritäten festzulegen und den Rahmen für Ihr Budget abzustecken. Für die Vergabe an Betriebe sollten Sie stets konkrete Angebote einholen.