Restschuld-Rechner für Immobilienkredite
Berechnet die Restschuld eines Immobilienkredits nach einer beliebigen Anzahl Jahren. Zeigt getilgtes Kapital, gezahlte Zinsen und den getilgten Anteil.
Bei einem Immobilienkredit mit 30 Jahren Laufzeit und einem Sollzins von 4 % pro Jahr beträgt die Restschuld nach fünf Jahren noch rund 90 % des ursprünglichen Darlehensbetrags. Die Zahl stammt aus der Formel dieses Rechners, die bei gleichbleibender Rate und gleichbleibendem Zins gilt.
Der Grund liegt im Annuitätendarlehen, dem in Deutschland üblichen Tilgungsmodell. Die Monatsrate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich, ihr Aufbau verändert sich aber. Zu Beginn fließt der größte Teil in Zinsen, und nur ein kleiner Teil tilgt das Darlehen. Mit den Jahren kehrt sich dieses Verhältnis um, weshalb die Restschuld anfangs nur langsam sinkt.
Die Restschuld ist der Betrag, der an einem bestimmten Stichtag noch offen ist und auf den weiterhin Zinsen berechnet werden. Wer eine Sondertilgung oder eine Umschuldung zu einer anderen Bank prüfen möchte, braucht genau diesen Wert. Das Kreditinstitut weist den aktuellen Stand in der Darlehensübersicht des Online-Bankings aus.
Die Rechenlogik ist in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main dieselbe. Unterschiede entstehen durch Zinssatz, Laufzeit und Zeitpunkt der Berechnung, nicht durch den Standort. Ein höherer Sollzins lässt die Restschuld nach gleicher Zeit stärker bestehen, weil ein größerer Teil der Rate in Zinsen fließt.
Der Rechner setzt einen Kredit mit festem Sollzins und ohne Sondertilgungen während der Laufzeit voraus. Bei Sondertilgungen, einem Wechsel der Zinsbindung oder einem variabel verzinsten Darlehen weicht das Ergebnis vom Kontostand der Bank ab. Wer den Rechner mit dem Kontoauszug vergleicht, sollte außerdem auf das Datum des Stichtags achten, denn zwischen zwei Monatsraten ändert sich der Stand. Für den exakten Betrag gilt daher immer die Auskunft des Kreditinstituts.
Das Ergebnis wird automatisch aktualisiert.
Ursprünglich mit der Bank vereinbarte Kreditsumme
Gesamtzahl der Jahre des Kreditvertrags
Vertraglich vereinbarter Euribor-Referenzzinssatz
Aufschlag der Bank auf den Euribor
Anzahl der Jahre seit Vertragsabschluss
Restschuld
Geschätzter Restsaldo nach der Annuitätenmethode (konstante Rate)
- Sollzinssatz (nominal)
- 4,40 %
- Geschätzte Monatsrate
- 751,14 €
- Bereits getilgtes Kapital
- 13.471 €
- Bisher gezahlte Zinsen
- 31.597 €
- Getilgter Anteil
- 9,0 %
Funktionsweise
Formel
So wird gerechnet
Restschuld: Was nach der Tilgung offen bleibt
Die Restschuld ist das Darlehenskapital, das noch nicht getilgt ist. Auf diesen Betrag werden die Zinsen weiterhin berechnet. Fachlich spricht man auch vom ausstehenden Darlehenskapital oder vom Saldo des Darlehens. Wer diesen Wert kennt, kann besser beurteilen, ob sich eine Sondertilgung, eine Umschuldung oder eine vorzeitige Rückzahlung lohnt. Die Kennzahl ist deshalb die Grundlage fast jeder Entscheidung über einen bestehenden Immobilienkredit.
Dieser Rechner geht vom Annuitätendarlehen aus, bei dem die Monatsrate über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Diese Tilgungsform ist in Deutschland für Baufinanzierungen weit verbreitet. Jede Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil, und das Verhältnis der beiden verschiebt sich mit jeder Zahlung. Die Restschuld ist deshalb keine lineare Größe, sondern folgt einer geometrischen Entwicklung.
Die Formel und ihre Bestandteile
Die Restschuld nach k monatlichen Raten ergibt sich aus der Formel S(k) = C × [(1+r)^n − (1+r)^k] / [(1+r)^n − 1]. Dabei steht C für das Anfangskapital, also den ursprünglichen Darlehensbetrag. Die Variable r ist der monatliche Zinssatz, der sich aus dem Sollzins durch Division durch 1200 ergibt. Die Variable n beschreibt die Gesamtzahl der Raten über die Laufzeit, und k zählt die Raten, die bereits gezahlt wurden.
Die Formel gilt für einen Sollzins über null. Bei einem Sollzins von 0 % wird der Nenner (1+r)^n − 1 gleich null, die Formel ist dann nicht definiert. Als Grenzwert für einen Zins gegen null ergibt sich eine lineare Tilgung, bei der jede Rate denselben Kapitalanteil tilgt, also S(k) = C × (n − k) / n. Auch n = 0 führt zu einer Division durch null, weil der Nenner dann ebenfalls null wird. Ein Vertrag ohne Raten ist daher kein gültiger Eingabewert.
Der Sollzins setzt sich bei variabel verzinsten Darlehen aus dem Referenzzins Euribor und dem Zinsaufschlag der Bank zusammen. Bei Darlehen mit fester Zinsbindung wird der Sollzins für die Dauer dieser Bindung festgeschrieben, und der Euribor spielt in diesem Zeitraum keine Rolle mehr. Für die Rechnung ist in beiden Fällen der nominale Jahreszins maßgeblich, also der Zinssatz ohne Nebenkosten.
Im Kreditvertrag steht zusätzlich der effektive Jahreszins. Er wird nach der Preisangabenverordnung (PAngV) berechnet und bezieht Nebenkosten des Darlehens ein. Für die Restschuld ist er nicht direkt relevant, weil er keine Tilgung abbildet. Verwechslungen zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins führen beim Vergleich von Angeboten häufig zu Fehlern.
Rechenbeispiel: Entwicklung bei 30 Jahren Laufzeit
Die folgende Übersicht gilt für ein Annuitätendarlehen mit 30 Jahren Laufzeit und einem angenommenen Sollzins von 4 % pro Jahr:
- Nach 5 Jahren sind noch rund 90 % des Darlehensbetrags offen, rund 10 % sind getilgt.
- Nach 10 Jahren sind noch rund 79 % des Darlehensbetrags offen, rund 21 % sind getilgt.
- Nach 20 Jahren sind noch rund 47 % des Darlehensbetrags offen, rund 53 % sind getilgt.
Die Werte ergeben sich aus der Formel und dienen der Orientierung. Sie zeigen, dass die Tilgung in den ersten Jahren langsam beginnt und in der zweiten Hälfte der Laufzeit deutlich an Tempo gewinnt. Bei anderen Zinssätzen oder Laufzeiten verschieben sich die Anteile, die Grundform bleibt gleich.
Wie sich die Restschuld über die Laufzeit entwickelt
Bei gleichbleibender Rate ist der Zinsanteil zu Beginn besonders hoch, weil er auf einer noch großen Restschuld beruht. Jede Zahlung tilgt deshalb nur einen kleinen Teil des Kapitals. Sinkt die Restschuld, verringert sich auch der Zinsanteil der folgenden Rate, und der Tilgungsanteil steigt. Dadurch tilgen die letzten Jahre eines Darlehens deutlich mehr Kapital als die ersten, obwohl sich die Rate nicht ändert.
Daraus folgt eine praktische Konsequenz. Eine Sondertilgung in den frühen Jahren wirkt auf eine große Restschuld und verringert damit die Zinsbasis für einen langen Zeitraum. Eine Sondertilgung kurz vor dem Vertragsende wirkt dagegen auf eine bereits kleine Restschuld und spart entsprechend weniger Zinsen. Wer die Restschuld zu verschiedenen Zeitpunkten berechnet, erkennt diesen Effekt direkt.
Sondertilgung, Umschuldung und Vorfälligkeit
Eine Sondertilgung senkt die Restschuld unmittelbar. Ob und in welchem Umfang sie möglich ist, regelt der Darlehensvertrag. Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen bis zu einer vereinbarten Grenze, andere schließen sie während der Zinsbindung aus oder verknüpfen sie mit Gebühren. Die Konditionen sollten vor einer Zahlung schriftlich geprüft werden.
Bei einer Umschuldung übernimmt eine andere Bank das Darlehen zu neuen Konditionen. Der Rechner liefert dafür den Ausgangswert, also die Restschuld zum Stichtag. Der neue Anbieter kalkuliert anschließend mit diesem Betrag und der Restlaufzeit. Ob sich der Wechsel lohnt, hängt vom Zinsunterschied, von den anfallenden Kosten und von der verbleibenden Laufzeit ab.
Bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines festverzinsten Darlehens kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Mit ihr entschädigt die Bank den Zinsverlust, der durch die frühere Zahlung entsteht. Ihre Höhe hängt von der Zinsentwicklung und der Restlaufzeit ab. Sie gehört deshalb in die Abwägung, bevor eine Rückzahlung erfolgt.
Was der Rechner nicht berücksichtigt
Der Rechner nimmt ein Darlehen mit gleichbleibendem Sollzins an, ohne Sondertilgungen, ohne Wechsel der Zinsbindung und ohne tilgungsfreie Anlaufphase. Diese Annahmen treffen bei vielen Verträgen nicht vollständig zu. Weicht der Vertrag ab, kann der tatsächliche Stand deutlich vom Ergebnis abweichen.
Auch Versicherungsbeiträge, die in die Rate eingerechnet sind, verändern die Zahlungen gegenüber einem reinen Tilgungsplan. Ebenso können Gebühren für Teilzahlungen oder Änderungen am Vertrag den Kontostand beeinflussen. Ein Darlehen mit gemischter Struktur, also mit festem Zins in einem Zeitraum und variablem Zins in einem anderen, erfordert eine abschnittsweise Berechnung, die dieser Rechner nicht leistet.
Typische Fehler beim Vergleich
Häufig wird die Restschuld mit dem Gesamtbetrag der noch ausstehenden Zahlungen verwechselt. Die Restschuld enthält nur das offene Kapital, nicht die künftigen Zinsen. Ebenso verbreitet ist die Verwechslung von Sollzins und effektivem Jahreszins, die beim Angebotsvergleich zu falschen Schlüssen führt. Auch der ursprüngliche Darlehensbetrag ist nicht identisch mit der aktuellen Restschuld, da er sich mit jeder Tilgung verringert.
Ein weiterer Fehler liegt in der Annahme, dass die Restschuld linear sinkt. Wer davon ausgeht, nach der Hälfte der Laufzeit sei auch die Hälfte des Kapitals getilgt, unterschätzt die Restschuld erheblich. Das Rechenbeispiel oben zeigt, wie stark sich die Verhältnisse verschieben.
Wann ein Vermittler sinnvoll ist
Ein Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach der Gewerbeordnung kann den Vertrag prüfen, die Restschuld aus den Unterlagen ermitteln und die Optionen gegenüberstellen. Das ist besonders hilfreich, wenn Sondertilgung, Umschuldung und Vorfälligkeitsentschädigung gegeneinander abgewogen werden sollen oder wenn der Vertrag Klauseln enthält, die die Berechnung erschweren. Verbindlich bleibt jedoch die Bescheinigung des Kreditinstituts.
Rechtlicher Rahmen und Aufsicht
Die Vergabe von Immobiliardarlehen in Deutschland richtet sich nach der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU), die im Bürgerlichen Gesetzbuch umgesetzt wurde. Vor Vertragsabschluss stellt die Bank das Europäische Standardisierte Informationsblatt (ESIS) zur Verfügung, das die wichtigsten Vertragsdaten zusammenfasst. Es lohnt sich, dieses Dokument mit dem tatsächlichen Vertrag zu vergleichen, wenn Zinssatz und Laufzeit geprüft werden sollen.
Die Bankenaufsicht teilen sich die BaFin und die Deutsche Bundesbank. Beide Stellen veröffentlichen Informationen für Verbraucherinnen und Verbraucher, die bei Fragen zu Krediten hilfreich sein können.
Grenzen der Rechnung
Die Formel liefert eine mathematische Schätzung. Sie ersetzt nicht die Auskunft des Kreditinstituts, weil sie nur die vertraglich vereinbarten Grundgrößen nutzt. Für Entscheidungen mit größeren finanziellen Folgen sollte die Berechnung mit dem Kontoauszug und dem Vertrag abgeglichen werden.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Restschuld bei einem Immobilienkredit?
Die Restschuld ist der Betrag des Darlehens, der noch nicht getilgt ist. Auf diesen Betrag berechnet die Bank weiterhin Zinsen. Sie entspricht dem Betrag, den man zu einem bestimmten Stichtag an die Bank zahlen müsste, um das Darlehen vollständig abzulösen, sofern keine Vorfälligkeitsentschädigung oder sonstigen Kosten anfallen. Die Restschuld ist nicht identisch mit der Summe aller ausstehenden Zahlungen, die auch künftige Zinsen enthält.
Warum sinkt die Restschuld in den ersten Jahren nur langsam?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate über die gesamte Laufzeit gleich, ihr Aufbau verändert sich jedoch. Zu Beginn besteht der größte Teil der Rate aus Zinsen, und nur ein kleiner Teil tilgt das Darlehen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, und damit fallen auch die Zinsen der folgenden Raten geringer aus. Der Tilgungsanteil wächst deshalb im Laufe der Zeit, sodass die Restschuld in der zweiten Hälfte der Laufzeit deutlich schneller abnimmt.
Wie erfährt man die genaue Restschuld bei der Bank?
Die genaue Restschuld steht in der Darlehensübersicht des Online-Bankings und in den Unterlagen des Kreditinstituts. Man kann die Bank außerdem um eine schriftliche Bescheinigung des aktuellen Restsaldos bitten. Maßgeblich ist der Wert der Bank, weil er Sondertilgungen und andere Vertragsänderungen berücksichtigt, die dieser Rechner nicht kennt.
Was unterscheidet die Restschuld vom Gesamtbetrag der offenen Zahlungen?
Die Restschuld ist nur das noch nicht getilgte Kapital. Der Gesamtbetrag der offenen Zahlungen enthält zusätzlich alle künftigen Zinsen bis zum Ende der Laufzeit. Deshalb liegt der Gesamtbetrag stets über der Restschuld, besonders in den frühen Jahren, wenn noch viele Raten ausstehen. Beim Vergleich von Angeboten sollten beide Werte getrennt betrachtet werden.
Ist die Restschuld auch bei einer Umschuldung wichtig?
Ja, die Restschuld ist der Ausgangswert für eine Umschuldung. Die neue Bank berechnet die Rate auf Grundlage dieses Betrags und der Restlaufzeit. Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet der Unterschied zwischen den Konditionen, also Zinssatz, Zinsbindung, Gebühren und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Vor der Entscheidung sollten die Konditionen beider Anbieter schriftlich vorliegen.
Wann lohnt sich die Hinzuziehung eines Immobiliardarlehensvermittlers?
Ein Vermittler kann sinnvoll sein, wenn eine Sondertilgung, eine Umschuldung oder eine vorzeitige Rückzahlung verglichen werden soll oder wenn der Vertrag Klauseln enthält, die die Berechnung erschweren. Der Vermittler sollte eine Erlaubnis nach der Gewerbeordnung besitzen. Er kann den Vertrag prüfen und die Auswirkungen der Optionen auf die konkrete Situation berechnen.
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Von RivoCalc · Geprüft nach unseren redaktionellen Richtlinien · Aktualisiert am 12. Juli 2026
Dieser Rechner liefert eine Schätzung zu Informationszwecken und ersetzt keine Finanzberatung. Die tatsächlichen Werte hängen von den genauen Vertragsbedingungen und der persönlichen Situation ab. Für Entscheidungen wenden Sie sich an eine qualifizierte Fachperson oder an Ihr Kreditinstitut.