Monatsrate Baufinanzierung berechnen
Berechnet die monatliche Rate einer Baufinanzierung nach der Annuitätenmethode. Darlehen, Laufzeit, Euribor und Marge eingeben, Zinsen und Gesamtbetrag ablesen.
Bei einer Laufzeit von 30 Jahren und einem angenommenen Sollzins von 3 % ergeben sich 360 Monatsraten, und die Zinsen machen insgesamt rund 52 % des Darlehensbetrags aus. In der ersten Rate entfallen rund 59 % auf Zinsen, der Rest auf die Tilgung. Genau diese Berechnung übernimmt der Rechner: Sie geben Darlehensbetrag, Laufzeit, Euribor und Bankmarge ein und erhalten die monatliche Rate, bevor Sie einen Kreditvertrag unterschreiben.
Die Baufinanzierung ist für viele Käuferinnen und Käufer einer selbst genutzten Immobilie in Deutschland der wichtigste Finanzierungsschritt. Die monatliche Rate entscheidet darüber, ob die Finanzierung zum eigenen Einkommen passt, und sie begleitet die Haushaltsplanung oft über viele Jahre. Wer diese Zahl vorab nachvollzieht, kann Angebote verschiedener Kreditinstitute sachlich vergleichen und in Gesprächen mit der Bank besser argumentieren.
Der Rechner verwendet die Annuitätenmethode, bei der die Monatsrate über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Im Verlauf verschiebt sich jedoch das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung: Zu Beginn besteht der größte Teil der Rate aus Zinsen, später überwiegt die Tilgung. Deshalb sollten Sie bei jeder Kalkulation nicht nur die Rate, sondern auch die Summe der Zinsen im Blick behalten.
Wichtig ist außerdem der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins. Der Sollzins bestimmt die Rate. Der effektive Jahreszins fasst die Gesamtkosten des Darlehens in einer Kennzahl zusammen, die nach der Preisangabenverordnung ausgewiesen werden muss. Der Rechner zeigt den Sollzins, deshalb ersetzt er nicht den Vergleich der Angebote anhand des effektiven Jahreszinses.
Ein Ergebnis ist eine Schätzung. Eigenkapital, Nebenkosten des Erwerbs, Bonitätsprüfung und die konkreten Vertragsbedingungen fließen hier nicht ein. Der Rechner eignet sich daher, um Szenarien durchzuspielen und die eigene Planung vorzubereiten, nicht als verbindliche Auskunft der Bank.
Das Ergebnis wird automatisch aktualisiert.
Bei der Bank anzufragende Kreditsumme
Gesamtlaufzeit des Darlehens in Jahren
Vertraglich vereinbarter Euribor-Referenzsatz
Aufschlag der Bank auf den Euribor
Geschätzte Monatsrate
Geschätzter Wert, berechnet nach der Annuitätenmethode mit konstanter Rate
- Sollzinssatz (nominal)
- 4,40 %
- Gezahlte Zinsen insgesamt
- 120.411 €
- Gesamter Rückzahlungsbetrag
- 270.411 €
Funktionsweise
Formel
So wird gerechnet
Baufinanzierung: So berechnen Sie die monatliche Rate
Eine Baufinanzierung ist für viele Käuferinnen und Käufer einer selbst genutzten Immobilie in Deutschland der zentrale Schritt vor dem Kauf. Die monatliche Rate hängt im Wesentlichen von drei Größen ab: dem Darlehensbetrag, der Laufzeit und dem Sollzins. Wer die zugrunde liegende Formel versteht, kann Angebote besser einordnen und weiß, an welchen Stellschrauben sich in einer Verhandlung drehen lässt.
Die Annuitätenmethode
Der Rechner verwendet ein Annuitätendarlehen. Die Monatsrate ist über die gesamte Laufzeit konstant und berechnet sich nach dieser Formel:
P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Dabei ist C der Darlehensbetrag, r der monatliche Zinssatz und n die Anzahl der Monatsraten. Der monatliche Zinssatz ergibt sich aus dem Sollzins geteilt durch 1200, weil der Sollzins ein Jahreszins in Prozent ist. Die Zahl der Raten ergibt sich aus der Laufzeit in Jahren multipliziert mit 12. Bei einer Laufzeit von 30 Jahren ist n gleich 360. Bei einem Sollzins von 3 % ergibt sich r = 3 / 1200 = 0,0025.
Die Formel sorgt dafür, dass jede Rate denselben Betrag hat. Innerhalb der Rate ändert sich aber das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung. Die Zinsen werden jeden Monat auf die noch offene Restschuld berechnet. Solange die Restschuld hoch ist, fällt der Zinsanteil groß aus. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil geht zurück und der Tilgungsanteil steigt. Bei den genannten Beispielwerten entfallen rund 59 % der ersten Rate auf Zinsen. Dieser Verlauf ist für die Planung wichtig, weil die Restschuld in den ersten Jahren nur langsam sinkt.
Der Rechner bildet einen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit ab. Veränderungen des Zinses während der Laufzeit, Sondertilgungen und Nebenkosten sind in dieser Grundberechnung nicht enthalten.
Randfälle der Formel
Die Formel lässt sich auch bei Grenzfällen auswerten, muss dabei aber richtig gelesen werden. Bei einem Sollzins von 0 % werden Zähler und Nenner der Formel beide null, sodass die Schreibweise allein keinen Wert liefert. Als Grenzwert ergibt sich dann der Darlehensbetrag geteilt durch die Zahl der Monatsraten, bei 30 Jahren also der Darlehensbetrag geteilt durch 360. Mit steigendem Zins wächst die Rate, und zwar umso stärker, je länger die Laufzeit ist.
Bei einer Laufzeit von einem Monat ist n gleich 1. Die Formel vereinfacht sich dann zu P = C × (1 + r): Die einzige Rate entspricht dem Darlehensbetrag zuzüglich eines Monatszinses. Eine Laufzeit von null Jahren ergibt n gleich 0 und damit im Nenner eine Division durch null. Ein Ergebnis ist deshalb nur für Laufzeiten größer als null sinnvoll.
Bei einem Darlehensbetrag von null ist die Rate ebenfalls null. Ein negativer Darlehensbetrag hat in einem Kreditvertrag keine Entsprechung. Die Formel würde rechnerisch eine negative Rate liefern, die keine Bedeutung hat, daher ist nur ein positiver Darlehensbetrag sinnvoll. Abweichungen von wenigen Cent gegenüber dem Angebot sind möglich, etwa durch Rundungen im Vertrag. Maßgeblich ist immer der Tilgungsplan der Bank.
Vom Euribor zum Sollzins
Der Sollzins setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen. Der Euribor ist der Referenzzinssatz für Euro-Interbankeinlagen und bildet ab, zu welchen Konditionen Banken sich untereinander Geld leihen. Er wird vom European Money Markets Institute (EMMI) veröffentlicht, einer Einrichtung, die den Euribor als Referenzwert verwaltet (https://www.emmi-benchmarks.eu). Die Bankmarge ist der Aufschlag, den das Kreditinstitut darauf erhebt. Sie deckt unter anderem Verwaltungs- und Risikokosten ab und hängt vom Institut, vom Produkt und von der Bonitätsbewertung des Kunden ab. Der Rechner addiert beide Größen zum Sollzins, so wie es die Formel vorgibt.
In Deutschland ist die Verzinsung allerdings meist anders aufgebaut als die Euribor-Logik des Rechners. Üblich ist die Sollzinsbindung: Der Sollzins bleibt für einen vereinbarten Zeitraum fest. Die Kopplung an den Euribor mit einer Marge findet sich vor allem bei variablen Darlehen, die häufig als Zwischenfinanzierung dienen. Ist im Angebot nur ein fester Sollzins genannt, lässt er sich abbilden, indem Euribor und Marge so gewählt werden, dass ihre Summe dem Sollzins entspricht.
Die Zinsbindung endet nach dem vereinbarten Zeitraum. Danach wird der Zins neu festgelegt, was in der Praxis als Anschlussfinanzierung bezeichnet wird. Für die Planung empfiehlt sich deshalb eine Simulation mit höheren Zinsen als im heutigen Angebot, um die Auswirkungen auf die Monatsrate zu sehen.
Der Einfluss der Laufzeit auf die Gesamtkosten
Die Laufzeit wirkt in zwei Richtungen. Lange Laufzeiten senken die Monatsrate, weil der Betrag auf mehr Monate verteilt wird. Gleichzeitig steigen die Zinsen insgesamt, weil die Restschuld länger verzinst wird. Ein Beispiel zeigt den Effekt: Bei einem Sollzins von 3 % liegt die Monatsrate bei 20 Jahren Laufzeit um rund 32 % über der Rate bei 30 Jahren. Die Zinsen machen über 20 Jahre aber nur rund 33 % des Darlehensbetrags aus, über 30 Jahre dagegen rund 52 %. Die Laufzeit ist daher eine Abwägung zwischen der monatlichen Belastung und den Gesamtkosten. Der Rechner macht diesen Zusammenhang sichtbar, wenn Sie verschiedene Laufzeiten nacheinander eingeben.
Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung
Viele Verträge erlauben Sondertilgungen, also zusätzliche Zahlungen, die die Restschuld verringern. Der Umfang ist vertraglich geregelt und häufig auf einen Betrag pro Jahr begrenzt. Eine Sondertilgung senkt die Restschuld und damit die künftigen Zinsen. Je nach Vereinbarung verkürzt sich dann die Laufzeit oder die Rate sinkt. Für den zweiten Fall geben Sie im Rechner die Restschuld nach der Sondertilgung und die verbleibende Laufzeit ein und erhalten die neue Monatsrate, sofern der Sollzins gleich bleibt.
Bei festem Sollzins ist außerdem die Vorfälligkeitsentschädigung nach § 490 Abs. 2 BGB zu beachten. Wird das Darlehen während der Zinsbindung vollständig vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank eine Entschädigung für den entgangenen Zinsvorteil verlangen. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, ergibt sich aus dem Vertrag und den gesetzlichen Regeln. Der Rechner berücksichtigt diese Entschädigung nicht.
Was der Rechner nicht berücksichtigt
Die berechnete Monatsrate umfasst nur Zins und Tilgung des Darlehens. Im Alltag kommen weitere Kosten hinzu. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, deren Satz nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) je nach Bundesland unterschiedlich ist, sowie Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf. Auch die Höhe des Eigenkapitals ist entscheidend, weil es den Darlehensbetrag verringert. Verpflichtende Kosten des Darlehens, zu denen bestimmte Versicherungen zählen können, werden im effektiven Jahreszins berücksichtigt, nicht in der Monatsrate des Rechners.
Typische Fehler
Mehrere Fehler kommen in der Praxis häufig vor. Der erste ist, den Kaufpreis statt des Darlehensbetrags einzugeben. Der Darlehensbetrag ergibt sich aus dem Finanzierungsbedarf abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals, und ob Nebenkosten mitfinanziert werden, hängt vom Finanzierungsplan ab. Der zweite Fehler ist, nur die Anfangsrate zu betrachten und das Ende der Zinsbindung zu übersehen. Der dritte besteht darin, Angebote nur über den Sollzins zu vergleichen, obwohl der effektive Jahreszins die Gesamtkosten besser abbildet. Der vierte ist, keinen finanziellen Puffer einzuplanen, falls der Zins bei einer Anschlussfinanzierung steigt.
Wann der Rechner nicht ausreicht
Der Rechner eignet sich, um Szenarien zu vergleichen und eine Verhandlung vorzubereiten. Für die Entscheidung über einen Kreditvertrag reicht er nicht aus. Bonität, Eigenkapitalquote, der Wert des Objekts laut Gutachten der Bank und die konkreten Vertragsklauseln bestimmen das tatsächliche Angebot. Unabhängige Beratung bieten Finanzierungsvermittler mit einer Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung (GewO) sowie Verbraucherzentralen. Die Aufsicht über die Kreditinstitute teilen sich die BaFin (https://www.bafin.de) und die Deutsche Bundesbank (https://www.bundesbank.de), und die Angebote müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Annuitätentilgung bei der Baufinanzierung?
Die Annuitätentilgung ist ein Verfahren, bei dem die Monatsrate über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. In den ersten Jahren besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, weil die Restschuld noch hoch ist. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer, bis das Darlehen am Ende vollständig getilgt ist. In Deutschland ist diese Form der Baufinanzierung gängig, und der Rechner verwendet genau diese Berechnung.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins ist der Zinssatz, mit dem die Monatsrate berechnet wird. Der effektive Jahreszins fasst dagegen die Gesamtkosten des Darlehens in einer Kennzahl zusammen. Neben den Zinsen zählen dazu verpflichtende Kosten wie Gebühren und bestimmte Versicherungen. Nach der Preisangabenverordnung muss er in den Angeboten der Kreditinstitute ausgewiesen werden. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist er daher aussagekräftiger als der Sollzins allein.
Wie oft wird der Euribor bei einer Baufinanzierung angepasst?
Das hängt vom Vertrag ab. Bei einer Sollzinsbindung bleibt der Zins für den vereinbarten Zeitraum unverändert, und erst danach wird er neu festgelegt. Bei variablen Darlehen, die an den Euribor gekoppelt sind, richtet sich die Anpassung nach den Vereinbarungen im Vertrag. Häufig orientiert sich der Zinssatz am Euribor mit einer Laufzeit von drei Monaten, der in festen Abständen neu angesetzt wird. Die aktuellen Werte veröffentlicht das European Money Markets Institute (EMMI), und die Vertragsunterlagen nennen die genaue Methode.
Kann ich eine Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen?
In der Regel ja, allerdings im Rahmen dessen, was der Vertrag vorgibt. Viele Verträge erlauben Sondertilgungen bis zu einer vereinbarten Höhe pro Jahr. Bei festem Sollzins kann die Bank bei einer vollständigen vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eine Teilrückzahlung verringert die Restschuld und damit die künftigen Zinsen. Im Rechner lässt sich die neue Rate simulieren, indem Sie die Restschuld und die verbleibende Laufzeit eingeben.
Wie wird die Laufzeit einer Baufinanzierung festgelegt?
Die Laufzeit legt die Bank im Rahmen der Kreditprüfung fest. Dabei spielen das Einkommen, die laufenden Verpflichtungen und das Alter bei Vertragsende eine Rolle, denn der Kredit soll auch dann tragbar sein, wenn sich die Einnahmen verändern. Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate, erhöht aber die Gesamtzinsen. Der Rechner zeigt diesen Zusammenhang, wenn Sie verschiedene Laufzeiten eingeben. Welche Laufzeit im Einzelfall möglich ist, ergibt sich aus dem Angebot der Bank.
Wann sollte ich einen unabhängigen Finanzierungsvermittler hinzuziehen?
Ein Finanzierungsvermittler mit einer Erlaubnis nach der Gewerbeordnung kann mehrere Angebote vergleichen und Konditionen wie Marge, Zinsbindung und Versicherungen einordnen. Besonders hilfreich ist das, wenn Vertragsbedingungen schwer verständlich sind oder wenn Sie eine persönliche Einschätzung Ihrer finanziellen Tragfähigkeit wünschen. Ob eine Erlaubnis vorliegt, lässt sich bei der zuständigen Stelle prüfen. Die Entscheidung bleibt in jedem Fall bei Ihnen.
Von RivoCalc · Geprüft nach unseren redaktionellen Richtlinien · Aktualisiert am 5. Juli 2026
Dieser Rechner liefert eine Schätzung zu Informationszwecken und ersetzt keine Finanzberatung. Die tatsächlichen Werte hängen von den Bedingungen des jeweiligen Kreditinstituts und von Ihrer persönlichen Situation ab. Für finanzielle Entscheidungen wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Fachperson oder an Ihr Kreditinstitut.