Calculadora de alquiler turístico vs tradicional

Cómo funciona el cálculo

Alquiler turístico o tradicional: ¿cuál rinde más?

Un propietario con un piso libre en España tiene hoy dos vías bien diferenciadas para ponerlo a generar ingresos: alquilarlo por estancias a turistas, en la modalidad de alquiler turístico, o arrendarlo a una persona que va a vivir en él durante años, mediante un alquiler tradicional. Ambas vías parten del mismo inmueble, pero llegan a resultados muy distintos, porque lo que entra como ingreso bruto y lo que sale en gastos e impuestos sigue lógicas diferentes en cada caso.

Cómo se compara el rendimiento de las dos modalidades

El cálculo sigue tres pasos para cada modalidad, de forma que ambas sean comparables. En primer lugar, se estima el ingreso bruto anual. En el alquiler turístico, se multiplica la tarifa media por noche por los 365 días del año y por la ocupación esperada. En el alquiler tradicional, se multiplica la renta mensual por doce. Después, se restan los gastos propios de cada modalidad, lo que da el rendimiento antes de impuestos. Por último, se aplica el tipo de gravamen correspondiente, y lo que queda es el rendimiento neto anual de cada vía.

La fórmula reúne ambos cálculos en una sola expresión. El primer término corresponde al alquiler turístico, con su ocupación, sus gastos expresados en porcentaje sobre los ingresos y su tipo de gravamen. El segundo corresponde al alquiler tradicional, donde los gastos se restan en cifra absoluta antes de aplicar el tipo. Si el resultado es positivo, el alquiler turístico rinde más neto con los valores introducidos. Si es negativo, rinde menos. Un resultado cercano a cero indica que la decisión depende de factores que la calculadora no cuantifica, como el tiempo de gestión, la estabilidad de los ingresos o la tolerancia a la variabilidad de la ocupación.

La parte más sensible del cálculo es la ocupación. Como multiplica todo el ingreso bruto, y los gastos del alquiler turístico se calculan como porcentaje de ese ingreso, cualquier cambio en la ocupación se traslada de forma proporcional al resultado: si la ocupación pasa de la mitad del año a dos tercios del mismo, el rendimiento neto del alquiler turístico aumenta en la misma proporción, siempre que la tarifa y los porcentajes de gastos y de impuesto se mantengan. Por eso la calculadora trata la ocupación como un valor totalmente editable. La tarifa anunciada no dice nada sobre el rendimiento real si no se sabe cuántas noches estuvo ocupado el inmueble.

No conviene usar esta comparación si el inmueble no puede destinarse legalmente a uso turístico, ni si el propietario tiene previsto un alquiler de temporada, que sigue reglas propias y no encaja en ninguna de las dos columnas.

Tributación y mercado del alquiler en España

En términos fiscales, el rendimiento del alquiler turístico puede tributar como actividad económica o como rendimiento del capital inmobiliario, según los servicios que se prestan al huésped y la forma en que se explota el inmueble. La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), establece esta distinción. Cuando la explotación incluye servicios adicionales, como limpieza o atención continuada, es habitual que se trate como actividad económica, con gastos deducibles propios. El tipo de gravamen que se introduce en la calculadora debe reflejar el régimen que realmente se aplica a cada caso, y conviene confirmarlo antes de comparar resultados.

El alquiler tradicional, por su parte, tributa como rendimiento del capital inmobiliario y se integra en la base general del IRPF, de modo que el tipo efectivo depende también del resto de ingresos del contribuyente. La Ley 35/2006 del IRPF prevé reducciones en la base imponible de los alquileres de vivienda habitual que cumplen determinados requisitos, y el contrato se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que regula la duración mínima y la prórroga de los contratos de vivienda habitual. Estas condiciones influyen tanto en el resultado como en la estabilidad del ingreso, así que deben tenerse en cuenta al estimar el tipo de gravamen.

En el mercado, el alquiler turístico tiende a alcanzar tarifas más altas en las zonas con mucha demanda y en los meses de mayor afluencia, pero la estacionalidad es real. Una ciudad del interior o un municipio fuera de temporada alta puede tener meses enteros con ocupación muy baja, mientras que las zonas costeras y las grandes ciudades con fuerte turismo sostienen, en los meses de mayor afluencia, tasas de ocupación considerablemente más altas. Por eso una tarifa elevada no basta por sí sola para justificar la opción turística.

Además, el uso turístico de una vivienda está sujeto a la normativa de cada comunidad autónoma y de cada ayuntamiento, que pueden establecer limitaciones por zonas y requisitos administrativos previos para ejercer la actividad. Ese requisito puede determinar si la actividad es posible en el inmueble, así que conviene consultar la normativa aplicable en el territorio y en el municipio concretos antes de dar por buena cualquier comparación.

Los gastos también pesan más de lo que parece a primera vista. La limpieza entre estancias, la gestión de reservas, las comisiones de las plataformas de reserva en línea, los consumibles para los huéspedes y un seguro específico para la actividad no tienen equivalente directo en el alquiler tradicional, donde los gastos se limitan normalmente al mantenimiento puntual, la comunidad de propietarios y los seguros del inmueble. Por eso el porcentaje de gastos del alquiler turístico debe estimarse con cuidado y no tomarse como un valor genérico.

Errores frecuentes al comparar ambas modalidades

El error más habitual consiste en comparar el ingreso bruto del alquiler turístico, calculado con la mejor tarifa posible, con la renta neta que se cobra en un alquiler tradicional. Si los gastos y el impuesto no se restan de la misma forma en los dos lados de la comparación, el resultado queda sesgado a favor del alquiler turístico. La calculadora evita este sesgo porque aplica a ambas modalidades el mismo proceso: ingreso, gastos, impuesto y resultado neto.

Otro fallo frecuente es suponer una ocupación fija durante todo el año, sin tener en cuenta los meses de baja demanda, los puentes y festivos en que la demanda sube de forma brusca o los periodos de obras en el edificio que impiden las reservas. Una ocupación media optimista puede convertir una opción mediocre en una aparentemente excelente.

Hay quien también pasa por alto el tiempo de gestión. Atender a los huéspedes, coordinar las limpiezas y resolver incidencias ocupa horas que el alquiler tradicional apenas exige una vez firmado el contrato. Este coste de oportunidad no entra en el cálculo financiero directo, pero pesa mucho en la decisión real de quien gestiona el inmueble sin recurrir a una empresa especializada.

Un tercer error es dar por bueno el tipo de gravamen sin confirmar cómo se califica cada rendimiento. Aplicar el mismo tipo a las dos modalidades, sin comprobar el régimen de cada una, puede desplazar el resultado de forma notable y llevar a una conclusión equivocada.

Cuándo consultar a un profesional

Esta calculadora estima el rendimiento neto a partir de los valores introducidos, pero no sustituye el análisis de un caso concreto. Conviene consultar a un asesor fiscal antes de decidir en situaciones como la propiedad compartida entre varios titulares, un inmueble situado en una zona con restricciones para las viviendas de uso turístico, la residencia fiscal fuera de España o las dudas sobre la calificación del rendimiento y el régimen más favorable.

También merece la pena aclarar con el ayuntamiento competente si el inmueble puede destinarse a uso turístico, porque esa respuesta puede determinar si la comparación tiene sentido. Esa verificación previa ahorra tiempo y evita tomar decisiones sobre números que, en la práctica, no podrían aplicarse.